El precio de la vivienda: la Teoría de los Círculos

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Existen diferentes fórmulas para tasar una vivienda en función de un gran número de parámetros que se ponderan según las circunstancias del mercado. Eso equivale a explicar que es un producto con valor de mercado cuyo precio fluctúa y se puede manipular incidiendo sobre las condiciones de la liquidez.  El profesor José García Montalvo confesó en un libro como un grupo de asesores en torno a Zapatero se empleó a fondo entre 2002 y 2008 para destruir el sentimiento de mercado e incidir sobre el mercado magnificando los precios.  Consiguieron destruir la liquidez natural del mercado, por el procedimiento de ensanchar el gap entre la demanda real (sentimiento del valor) y la oferta mediática (sentimiento del precio).

Aunque hemos tratado la cuestión política en un gran número de artículos, y nos hemos reído de las ocurrencias inmobiliarias del ex Ministro Miguel Sebastián, en esta ocasión vamos a intentar rescatar un sencillo modelo teórico para conocer el valor objetivo de cualquier vivienda.  La Teoría de los 5 círculos se basaba en la distribución histórica homogénea y de tipo normal de la población en todo el territorio. En el siglo XIX, existían en España unos 10.000 núcleos urbanos más o menos equidistantes. Es decir, la distancia máxima entre un centro y otro podía rondar los 7 km. En 1 km2 urbanizado cabían 4.000 almas.

Con el incipiente desarrollo capitalista– completamente artificial en España – se produce una concentración y sobrepoblación de núcleos urbanos. Uniendo 4 municipios, es posible dibujar 3 círculos, y con 16 municipios, 4 círculos. En España, en la actualidad, las ciudades más grandes  son Madrid y Barcelona, con 5 círculos urbanizados, equivalentes a 36 municipios con una extensión de 1.800 km2.

La teoría postula que el precio varía en función del círculo, suponiendo los demás parámetros iguales. El coste del desplazamiento, que se puede calcular de un modo preciso, se traduce en una diferencia objetiva del valor. El radio del primer círculo son 400/500 metros y el del segundo, no más de 5 km. El tercer círculo se aleja 10 km del centro virtual y el cuarto, algo más de 21 km.

Siguiendo este modelo, el punto más alejado y de menos valor estaría a una distancia de 33 km del núcleo, equivalente a un sobrecoste por hogar de 6.000 euros al año. Para ser rentable la inversión, un mismo piso estándar tendrá que ser hasta 120.000 euros más barato. Esto es una diferencia de 1.300 euros por M2 construido.

Un corolario que se deriva de la teoría es que se si produce una crisis de liquidez en el mercado el piso más céntrico se venderá antes que el piso más alejado, aunque en este caso resulta más complejo establecer la fórmula para traducir en M2 el importe de la “prima” que se paga. De un modo empírico se puede verificar entre 90 y 100.000 euros, de modo que cada círculo que nos alejamos del centro virtual supondría un mayor descuento de 250 a 300 euros por M2 construido.

De esa manera podemos establecer, en conclusión, que el valor de un piso es el resultado de sumar la carga de trabajo productivo (10.000 horas), multiplicar por un coeficiente impositivo (entre 1,5 y 2) y sumar un valor X por M2 en función de Círculo, que incorpora una Prima de Liquidez, un Coste de Transporte y un Derecho de Residencia (corrupción). Con esta sencilla regla, podemos entender de un modo objetivo que un mismo piso cueste hasta 3.000 euros más en pleno Centro de una gran ciudad que en una urbanización a 35 km.

© Belge 30/11/2016

¿Cómo y cuando comprar la primera vivienda?

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No se elige el momento para comprar una primera vivienda, es el momento el que decide. Una regla no escrita del sector inmobiliario reza que se compra cuando se puede y no cuando se quiere.  Es la mejor razón para atarse al mástil y no sucumbir a los cantos de sirena de la profusa propaganda que patrocinan los ideólogos de la movilidad social.  El que vive de alquiler, vive de prestado en su propia cabeza.

La primera elección táctica que debe hacer la persona que aspira a emanciparse de sus padres es decidir si se compra primero un coche o una vivienda.  Ser un canto rodado o la piedra angular de su propia Casa.  No es fácil. Comprarse la primera vivienda es más barato, pero el automóvil está rodeado de un aura mística y cargado de intencionalidad sexual.

Es una paradoja económica que se puede explicar con sencillas fórmulas actuariales: el primer coche que puede comprar un adolescente es el más caro que se pueda comprar en toda su vida, y la primera vivienda, la más barata.  El primer coche en España cuesta 20 años de salario estándar (360.000 euros).  La primera vivienda le proporcionará un rendimiento neto equivalente al ahorro de 20 años de salario (300.000 euros).

Del hecho descrito se derivan una serie de corolarios y de principios. Si el Alquiler y el Coche hipotecan la libertad económica del individuo, y la Propiedad se la garantiza, su elección más importante es decidir el lugar en el que quiere vivir.  El mundo es muy vasto, pero  conviene recordar el adagio : “Los que cruzan los mares cambian de cielo pero no de condición”.   No parece que tenga mucho sentido, a priori, emigrar a Berlín o Copenhague para ejercer de camarero.

El segundo paso es tan importante como el primero. Como cantaba Georges Brassens, andar es cojear de las dos piernas.  La primera vivienda es necesariamente utilitaria. Sirve de matriz para lo que será un futuro hogar.  Muchos progenitores cometen el error de querer allanar un camino que sus hijos deben recorrer solos. No les dejan aprender. Si la mochila pesa más que las fuerzas, todos los caminos pican hacia arriba.  La mejor inversión no es el piso que más nos gusta o apetece, sino el que podemos pagar y vender.

Un corolario necesario que se suele olvidar es que lo que no se puede pagar tampoco se puede financiar.  La ideología del Crédito, patrocinada por el sistema financiero, ha confundido a toda una generación a la que nunca ha faltado de nada.  Ha hecho creer a muchos que no tenían que elegir entre coche y casa, que podían “financiar” las dos cosas a la vez.  El coste del engaño para España ha sido un déficit de 300.000 millones de euros.  En otras palabras: Dios proveerá, y te indicará el camino correcto, pero no es un sherpa que cargue con tu pesada mochila. En todo momento, debes caminar con tus propias fuerzas.

El valor de una primera vivienda, ya sea nueva a estrenar o usada, lo determina la distancia entre una serie de círculos concéntricos.  Si la distancia se puede recorrer andando tiene  más valor que si se necesita coger el coche.  Si cada uno de los miembros de un hogar recorre diariamente 20 km, la distancia a pie es 10.000 euros al año más barata que en coche, y el piso valdrá 2.000 euros más por m2 edificado. A partir de un radio de 10 km,  el piso se abarata en 20 euros por m2 y km entre círculos.

Con ese sencillo baremo, que ideamos hace unos años, se puede valorar de un modo objetivo cuando resulta más barato comprar en el Centro de una ciudad o en la periferia, en función de los desplazamientos, de la necesidad de comprar un segundo coche y del propio precio del piso.

(c) Belge. (29/11/2016

 

 

 

¿Trae la Independencia una guerra civil a Cataluña?

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El Desafío Soberanista, en marcha en Cataluña, es el enésimo episodio de las Guerras Carlistas. No ha pasado a mayores, de momento, porque ni a Francia ni a Alemania, ni al Reino Unido les interesa desestabilizar la región. De EEUU hablaremos otro día, tal vez cuando toque analizar sus extrañas estrategias geopolíticas en todo el Mediterráneo.

Leído en la Prensa una especie de análisis comentado del último informe de Convivencia Cívica Catalana sobre el coste que tendría para los pensionistas la Independencia y la ruptura de la Caja Única de la Seguridad Social, no me queda más remedio que analizar y publicar el que sería el escenario más probable. Tan predecible es, que cuesta imaginar un escenario alternativo.

La ruptura unilateral de la Caja Única, sin tiritas, supone la ruptura traumática del principio solidario de reparto. No se trata de una separación en el que un juez fije una pensión compensatoria para la mujer (economía catalana) y los desvalidos niños (jubilados).  De entrada, es un divorcio a hostias en el que los corruptos políticos y empresarios catalanistas se niegan a pagar sus deudas.  De hecho, ya han manifestado en ese sentido, y con total claridad, que no piensan reconocer y hacerse cargo de su parte (el 33% aproximadamente) del billón de euros de la Deuda Pública Global que suman Empresas, Familias y Administraciones.

La quiebra del criterio de reparto solidario llevaría a la nueva Hacienda Catalana a tener que hacer frente al pago de casi 2 millones de pensiones, con un desembolso cercano a los 30.000 millones de euros al año, y a España a tener que respaldar la totalidad de su Deuda. La consecuencia inmediata es que centenares de miles de pensionistas catalanes y ciudadanos intentarían cruzar la frontera y regresar a sus pueblos de origen, haciéndose pasar por españoles y votantes del PP de toda la vida. En buena lógica,  España no podría asumir ese esfuerzo y tendría que blindar la nueva  frontera.

La crisis humanitaria en territorio catalán tendría, a su vez, tres consecuencias más o menos directas. La primera sería una brutal caída de los ingresos turísticos reales (50.000 millones de euros de facturación) y del empleo; la segunda, traería el hambre y el racionamiento alimentario en Barcelona; la tercera sería el estallido de violentas revueltas entre facciones del independentismo, por un lado,  y un conflicto armado entre catalanes nacionalistas y catalanes españoles, por el otro.

El razonamiento que hacen los corruptos políticos catalanes, tanto los independentistas de baja intensidad como los radicales más significados, es erróneo por cuanto cuando postulan que el caos llevaría a las potencias vecinas a intervenir para separar a los contendientes y poner paz. Nunca en Europa ha ocurrido tal cosa, y los “mentes pensantes” del catalanismo no deberían contar la merienda ajena.  Nadie renuncia a sacar ventaja  primero y pescar en río revuelto.  Sobran ejemplos en la Historia reciente del Viejo Continente.

Los catalanistas Unitaristas no renuncian a alimentar el debate nacionalista con argumentos torticeros y tóxicos. No renuncian a sacar ventaja del pulso que se está librando y a conseguir un rédito de privilegios que les permita vivir del cuento durante los próximos 20 años.  Basta escuchar las primeras declaraciones políticas de los chicos de Ciudadanos, con Albert Rivera a la cabeza, para tener una idea clara de sus prioridades estratégicas.  “Vender” a la Opinión Pública que las pensiones públicas en Cataluña solo bajarían 144 euros al mes es tanto como blanquear y secundar toda la estrategia de Pujol y de los empresarios que patrocinan la aventura.

© Belge 28/11/2016

Entre todos la mataron y ella sola se murió

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El linchamiento es a nuestra contemporánea Era Cibernética lo que el garrote vil era a la Edad Media: un poderoso icono que condensa filosofía política, ética y economía de medios. El pensamiento de Michel Foucault, más vivo que nunca, sirve para entender fenómenos tan actuales y dispares como la creación del ISIS o la utilidad de Twitter.  La Justicia siempre ha sido un espectáculo de terror. Lo era en el Circo romano, lo ha seguido siendo en plaza pública durante más de 1000 años y hoy se perpetúa en formato audiovisual.  La quema de 60.000 brujas en el Norte de Europa para acojonar a la plebe y a los disidentes no es muy diferente a las imágenes que se graban hoy en los remotos páramos mesopotámicos para impresionar a la moderna Opinión Pública.

La Ley de Lynch, que importan al Nuevo Mundo los emigrantes alemanes, británicos y escandinavos, es una nueva formulación de la Justicia. Una turba anónima excretada por la Masa hurta al individuo el derecho elemental a protagonizar su propia muerte. Es aniquilado socialmente y desaparecido físicamente. Con el apogeo del marxismo y el nazismo, en pleno paroxismo de la Primera Guerra Mundial, el linchamiento se convierte en una auténtica categoría política. Es un instrumento tan eficaz que permitió a Alemania exterminar a 15 millones de seres humanos, sin disidencia y con gran economía de medios.

La Prensa española se siente tan culpable por la muerte de Rita Barberá que lleva dedicada toda la semana a intentar sacudirse las pulgas con diatribas morales y análisis edificantes. Por suerte para los periodistas, Pablo Iglesias está emperrado en hacer bueno el consejo de Lenin y decidido a ahorcarse con la cuerda que le han dado  Ni siquiera los más prostituidos y sometidos a las estrategias catalanistas se han atrevido a echarle un capote. La cornada que ha recibido por salir a dar el pase por naturales es mortal de necesidad.  Los chicos de Podemos  – me refiero a los periodistas – aún no lo saben, pero acaban de ser derrotados por un toro desahuciado.

De nuevo, el cobardón Albert Rivera se libra por tablas. El estrambote político de Iglesias y Garzón ha hecho olvidar que fue Ciudadanos el que exigió que el PP le entregara la cabeza de la alcaldesa de Valencia como pago simbólico por apoyar la Investidura de Rajoy  y evitar unas Terceras Elecciones. De modo que el cinismo de los halcones del PP, liderados por José María Aznar, no puede ser mayor.  Los mismos que llevan años sembrando cizaña y acabaron por fracturar el PP dando alas a la Operación Rivera, son los que se han lanzado de cuerpo presente a afear la factura de la división y el coste del sacrificio.

Los jóvenes cachorros del PP, que tenían prisa por amagar mordiscos a la presa cansada, tampoco salen muy bien parados. Les ha faltado temple y se lo recordarán  durante el próximo Congreso del mes de febrero.  La vida política puede ser muy dura.  En un país como España, los periodistas se la cogen con papel de fumar para contar que los hoteles de Benidorm están vacíos o que no hay nieve  en Baqueira Beret, pero no tienen empacho en arrastrar por el barro el honor de cualquier ciudadano  que comprometa los intereses del Régimen Catalanista.

(c) Belge. 26/11/2016