La Quiniela de Inlucro

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Jornada entre semana, con varios partidos de la Coupe de France.  Un bote relativamente escaso en perspectiva, salvo que los árbitros decidan lo contrario.

La Quiniela Anterior

Partido Pronóstico Pronóstico Pronóstico Resultado
Valencia Málaga 1 1 1 1
barcelona Eibar 1 1 1 1
Bilbao Atlético X2 1X 12 2
leganés Gerona 1X 12 X2 X
Depor Alavés 1 X 1 1
Sevilla Las Palmas 1 1 1 1
Villarreal Español 1 1 1 X
celta Getafe 12 X2 1X X
Levante Sociedad X2 12 1X 1
Augsburg Leizpig 1X 12 X2 1
Schalke Bayern 2 2 2 2
Colonia Frankfurt 1X X2 12 2
Herta Leverkusen X2 12 1X 1
Hamburgo Dortmund 2 2 2 2
Madrid Betis M-1 M-1 M-1

3 columna 7 dobles reducidos al 13 por 36 euros

Lista definitiva de Participantes

Bote Participante Jornadas 1-17 jornada 18-21 jornada 22-25 jornada 26-30 jornada 31-33 jornada 34-37 jornada 38
13,08 euros Cascoporro 52 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 11 euros 4 euros
2,24 euros Andrés 66 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 12 euros 4 euros
07,90 euros Tartesos 66 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
0,08 euros Rafa 17 euros 12 euros 4 euros
11,66 euros Kikova 21 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
2,13 euros Belge 76 euros 18 euros 15 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
58,83 euros Vincent 48 euros 16 euros 15 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
63,96 euros Santiago 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
Lechu 59 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
Alfonso 87 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
13,63 + 0,26 euros Club InLucro 492 euros 144 euros 120 euros 168 euros 108 euros 123 euros 36 euros

3 Quiniela de 7 dobles reducidos a 13. 36 euros

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (2)

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3. Costes de Producción

Tradicionalmente, el sector constructor ha necesitado mucha mano de obra local y poco capital externo.  Esa característica ha determinado siempre sus costes de producción.  Los materiales usados en la edificación de una vivienda unifamiliar eran básicos y baratos, y las herramientas y técnicas empleadas, fáciles de amortizar. Descontados el precio del suelo y el coste de la regulación administrativa,  dichos recursos no suman más de un tercio de la factura final que paga el propietario.

Para valorar correctamente el precio de una vivienda, hay que formular y resolver los distintos factores de una ecuación sencilla.  De abajo hacia arriba:

1.1. El precio de suelo. Varía en función de la edificabilidad permitida y representa entre un 20 y 30% del precio final.

1.2. La Regulación Administrativa. Este capítulo engloba todo tipo de licencias, tasas, controles, informes, intervenciones, reglamentos y plazos. Es una intervención pública y semipública parasitada por los Partidos Políticos. Según se desprende de un estudio presentado por el Consejo General de Colegios de Economistas: “casi una quinta parte del coste de la vivienda son impuestos”.

1.3. El proyecto y la dirección de obra.  Aunque el Arquitecto no haga acto de presencia y la Dirección de Obra sea inexistente en la práctica, su factura supondrá entre el 5 y el 10% del coste de la vivienda.

1.4. Los materiales. Aunque existe un abanico amplio de calidades, su precio no suele superar el 10/15% del total.

1.5. La mano de obra.  Los recursos humanos que se emplean en todo el proceso de edificación solo suponen entre un 15 y 20% de la factura final que abonará el propietario de la vivienda.

1.6. El beneficio del promotor.  La financiación y los costes de promoción y comercialización de la vivienda varían en función de la demanda existente y del momento económico, pero oscilan habitualmente en un rango que va del 15 al 25%.

4. Ecuación Final

Como se puede observar:

el precio de la Vivienda Final  (VF) es igual al Precio del Suelo (PS=25% VF) + Regulación Administrativa (RA=20%) + Proyecto de Obra (PA=10% VF) + Materiales de Construcción (MC=15% VF) + Recursos Humanos (RH=20% VF) + Beneficio de la Promoción (BP=20% VF).  Y lo que es mucho más importante, si cabe: la suma de los costes que intervienen en el precio final de una vivienda supera, en muchas ocasiones, el 100%.  25% (PS) + 20% (RA) + 10% (PA) + 15% (MC) + 20% (RH) + 20% (BP)=110% VF.

¿Qué significa que PS + RA + PA + MC + RH + BP sea mayor que el 100% de VF? Una cosa sencilla y elemental:  la mayor parte de las viviendas que se construyen se producen a pérdida. Es decir: se venden por debajo de su coste de reposición.  El dueño del solar o bien el promotor asumen o absorben la diferencia.

Es a partir del final del año 2003, gracias a la mayor financiación de las Cajas de Ahorro, que se produjo una clara diferenciación entre la Empresa encargada de la Promoción y la Empresa Constructora.  Es un momento decisivo, por cuanto se generaliza un nuevo modelo de Industria Inmobiliaria que tiende a comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción.  Las pequeñas empresas constructoras son barridas del sector y el mercado  pasa, entre 2004 y 2005, bajo el control de grandes promotoras inmobiliarias. 15 empresas, creadas a partir de 2003, obtienen en tan solo 3 años el 50% de todos los préstamos hipotecarios concedidos en España por Cajas y Bancos. Un total de 300.000 millones de euros, que se dedicaron a comprar suelo recalificado.

La Paradoja que se da, a partir de ese momento, es que ese mismo sistema financiero, esa misma clase política, y esos mismos empresarios que están concediendo grandes préstamos al promotor para comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción, son los mismos que alimentan en la Prensa un nuevo debate social sobre la Burbuja Inmobiliaria. En este libro, intentaremos explicar y documentar esa curiosa estrategia.

(c) Belge

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (3)

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5. El valor de reposición

 

La ecuación que determina el precio final de una vivienda nos brinda una extraña paradoja: el valor de reposición del sector constructor puede ser negativo en pleno periodo de efervescencia inmobiliaria. No es un concepto intuitivo, por cuanto la Opinión Pública tiende a asimilar altos precios con altos beneficios.  Si un producto se vende caro es que deja grandes beneficios.

El pequeño promotor de la Construcción debe invertir una determinada cantidad de recursos propios y ajenos para adquirir unos terrenos que pueda edificar y vender. Al acabar el ciclo completo de la promoción, vendidos los pisos y liquidados los impuestos, su patrimonio personal deberá ser igual o mayor al que tenía al principio. En caso contrario, corre el riesgo de quedarse fuera del sector y no poder seguir trabajando.  Si no dispone de suelo edificable, se verá obligado a cerrar su empresa o subcontratar sus servicios a grandes promotoras.

La cantidad de suelo que necesita reponer es proporcional a la carga de trabajo que debe asegurar para mantener a sus empleados ocupados. Con 10 trabajadores en nómina, necesitará edificar y vender un mínimo de 1000 m2, sobre una superficie de terreno útil de aproximadamente 2.000 m2. Si el coeficiente de transformación es pequeño, perderá dinero. Si es alto, es probable que deba contribuir al Fondo Benéfico de los Huérfanos de la Clase Política que controla el Urbanismo Local.

A partir del año 2005, lo más barato en España son 1.000 euros por M2 útil repercutido, lo que significa una inversión mínima de 100.000 euros para garantizar una carga de trabajo anual de 20.000 horas. El juego no es tan sencillo como aparenta. No era nada fácil comprar, transformar y vender 2.000 m2 de terreno.

Lo que ha ocurrido en España, al contrario, es que los pequeños constructores y promotores que trabajaban en las zonas más pobladas agotaron rápidamente el suelo edificable de que disponían y se fueron quedando fuera del sector, sin recursos para reponer el suelo necesario. En el resto de provincias, de baja densidad, los precios del suelo eran más asequibles y la actividad constructora supuso un vector de crecimiento más pausado y equilibrado.

Pero al desviarse los recursos hacia los municipios y las capitales de provincia de la España Interior, también se produce una subida salarial en el conjunto del sector constructor y sectores afines.  Es una dinámica suficiente, por si sola, para explicar porqué fueron el sistema financiero y la propia clase política los que estuvieron alimentando durante años la perversa campaña de agitación contra la llamada burbuja inmobiliaria.

La Quiniela de Inlucro

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Una jornada interesante para los quinielistas. Se dan las condiciones propicias para las sorpresas.  El partido estrella es sin duda el Atlético-Barcelona,  con un equipo colchonero que empieza ha coger la onda. Vamos a por el bote.

Quiniela anterior del Club In Lucro

Partido Pronóstico Pronóstico Pronóstico Resultado
Español Celta 1-1 1-1 1-1
Levante Valencia X2 1 2 X
Getafe Barcelona 2 2 2 2
Betis Deportivo 1 X2 (d) 1X 1
Atlético Málaga 1 1 1 1
Alavés Villareal X 12 X2 2
Gerona Sevilla 2 1X (d) X2 2
Palmas Bilbao X 12 X2 1
Sociedad Madrid X2 1X 2 2
Osasuna Almería 1X X2 1 1
Numancia Sporting X2 1X 12 1
León Huesca X2 1 1X 1
Oviedo Cádiz 1X 12 X 1
Nástic Albacete 1 X 1X (d) 1
Córdoba Tenerife X2 1X 12 1

Lista definitiva de Participantes

Bote Participante Jornadas 1-17 jornada 18-21 jornada 22-25 jornada 26-30 jornada 31-33 jornada 34-37 jornada 38
13,08 euros Cascoporro 52 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 11 euros 4 euros
2,24 euros Andrés 66 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 12 euros 4 euros
07,90 euros Tartesos 66 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
0,08 euros Rafa 17 euros 12 euros 4 euros
11,66 euros Kikova 21 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
2,13 euros Belge 76 euros 18 euros 15 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
58,83 euros Vincent 48 euros 16 euros 15 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
63,96 euros Santiago 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
Lechu 59 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
Alfonso 87 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
13,63 + 0,26 euros Club InLucro 492 euros 144 euros 120 euros 168 euros 108 euros 123 euros 36 euros

3 Quiniela de 7 dobles reducidos a 13. 36 euros