Archivos de la categoría Análisis inmobiliario

La España Vacía y el problema catalán

5
1


La despoblación, el catalanismo y la crisis económica son tres objetos políticos relacionados entre sí. Las frías estadísticas y el estudio histórico del censo de población bastan para desmontar muchos tópicos y constituyen el mejor antídoto contra el veneno de algunos debates actuales. Así, hablar de España Vacía  es una manera ladina de desvirtuar el concepto de “despoblación”, eliminando su dimensión política. La “despoblación” de vastos territorios históricos pasa a ser una fatalidad evolutiva que descansa sobre nuevos enfoques de la Economía Productiva. Argumentarán que la pobreza del suelo de algunas regiones y las dificultades de su orografía explican esa evolución demográfica, los mismos editores que pasan por alto que la mitad del territorio catalán es montañoso y que sus comunicaciones naturales son pésimas. La población que reside de facto en esas cuatro provincias ha pasado de representar un 10,6% en 1900, un 11% en 1952 a un 19,4% en la actualidad. En sentido contrario, ambas Castillas que alcanzaban un 20% relativo a finales del siglo XIX, hoy pesan menos del 10% y presentan tasas de envejecimiento superiores a la media nacional.

Todo se puede argumentar desde la retórica, pero el hecho incuestionable es que por cada persona activa que genera ingresos hay 3,3 personas pasivas que solo generan gastos. Ningún modelo económico permite justificar semejante déficit estructural. Hablar de la geografía para justificar según qué decisiones políticas, es olvidar que la naturaleza de Israel, una de las economías más prósperas del Mediterráneo, es completamente inhóspita. Por no hablar de las fastuosas obras de ingeniería que están cambiando la desértica península arábiga. Un país privilegiado como EEUU ofrece, en la mayor parte de su rico territorio, una densidad de población inferior a la de Castilla y León.

La relación entre el mundo rural y el mundo urbano constituye una obsesión patológica para todos los políticos y economistas de la Escuela Marxista. La NEP (Nueva Política Económica) de Lenin y Stalin consistió en intentar vaciar los campos de Ucrania y Bielorrusia, llenando los cementerios. En la República de 1936, controlada por el Partido Comunista y los nacionalistas catalanes, millones de habitantes de las zonas rurales de Castilla, Extremadura, Andalucía y Aragón, en menor medida, fueron forzadas a desplazarse a Madrid, Levante y Cataluña. Mujeres y niños se pasaron los tres años de la Guerra Civil trabajando en fábricas, almacenes, casas y campos, antes de poder regresar a sus pueblos. No existen cifras ni estudios sobre aquella peculiar realidad económica.

El problema del nacionalismo catalán, que acaba de reventar como un grano infectado de pus, no es otro que el de la manipulación demográfico del territorio nacional y el control de los Presupuestos Generales del Estado. No es inocuo que tres regiones como Cataluña, Levante y Baleares, que ocupan poco más de 60.000 km² (12%), hayan pasado a estar pobladas por un contingente de 18 millones de residentes en el que trabajan poco más de 5 millones de ciudadanos. Toda la actividad económica que gravita alrededor del Sector Turístico deja una gran riqueza a las élites y empresas locales, pero se salda con un monstruoso déficit público para el resto de regiones a las que han cortado el acceso al mar.

De 1900 a 2017, el peso de la Agricultura y de los Servicios en el PIB se ha invertido desde un 66 a un 8% en un caso, y desde el 17 al 66% en el otro. ¿Se desconocía esa tendencia en 1976 cuando se definen y acotan las 17 regiones que componen el Territorio? Es imposible. Las dados estaban marcados. La economía terciaria depende básicamente de dos factores: el perímetro de población (consumidores y contribuyentes) y los Presupuestos Generales del Estado. La España Interior, que pesaba un 33% en 1900, se ha visto reducida a la mitad, al mismo tiempo que veía su PIB mermado por la necesidad de suministrar recursos a las ciudades por debajo de costes. Más que vacía, es la España vaciada y descapitalizada.

La Obra Residencial, y los Servicios que de la Construcción dependían fueron la tabla de salvación de esas 4 CCAA pobres sin acceso al mar en los 80 y 90. Pero en el siglo XXI, el nacionalismo catalán declara la guerra al sector constructor y con ello sabotea todos los esfuerzos por fijar población en muchos municipios. Sin Industria subvencionada, sin turismo de masas, sin actividad constructora, sin transferencias de dinero público a fondo perdido, con una producción agraria perjudicada por las importaciones, la economía de la España “vacía” languidece por falta de consumidores.

En una sociedad de consumo, como la que impera en la actualidad, hasta los marxistas de libro reconocen que cada ciudadano es un consumidor que alimenta el engranaje económico de la Globalización.  Los comisionistas han impuesto sus tesis mercantilistas y monetaristas, en detrimento de la lógica económica del mundo rural.  Una vez cortado ese cordón umbilical, las sociedades más pobladas son las que más crecen. Podría definirse ese inminente patrón de crecimiento como “nominalismo económico”.

El siguiente cuadro muestra la evolución de las magnitudes demográficas en los últimos 70 años de vida de España, y su correspondiente déficit de población activa financiado desde los PGE.

  Renta Interior Bruta (MM ptas) 1954 Renta Interior Bruta (MM ptas) 2001   Población 1954 Población 2001 Empleo 1954 Empleo 2001 Déficit Estructural
(Pasivos) 2001
Castilla y León 35.754 MM ptas 4882348 MM CyL 2.865.705 ha 2.458.391 ha 1.134.266 920.269
Castilla la Mancha 19.172 MM ptas 2818869 MM CLM 2.018.225 ha 1.719.756 ha 735.392 599.019
Extremadura 11.573 MM ptas 1592124 MM EXT 1.373.181 1.069.098 496.811 350.582
Aragón 15.722 MM ptas 2833356 MM Aragón 1.100.393 1.176.814 462.609 501.016
España Interior 82.221 MM PTAS 12.126.697 MM España Interior 7.357.504 6.424.059 2.829.078 2.370.886 4.053.173 (-)
Cataluña 79.047 MM PTAS 16694573 MM Cataluña 3.493.769 6.204.987 1.501.571 2.655.998
Valencia 38.493 MM PTAS 8498595 MM Valencia 2.367.183 4.083.902 1.072.296 1.549.903
Baleares 7.212 MM PTAS 2424474 MM Baleares 430.185 851.033 184.844 364.383
España Mediterránea 124.752 MM PTAS 27.617.642 MM Arco Mediterráneo 6.291.137 11.139.922 2.758.711 4.570.284 6.569.638 (+)

Las conclusiones son demoledoras.  En el año 2001, cuando España abandona la peseta y se dispone a adoptar el Euro, el problema catalán ya es latente y evidente. Existe un fuerte déficit estructural, provocado por el incremento artificial de población en tres regiones del Mediterráneo.   Los nacionalistas se disponen a plantear un cuestión económica y una cuestión política. Arranca la Hoja de Ruta del Independentismo.

Desde 2001, la población de Cataluña ha seguido creciendo en 2 millones de habitantes, gracias a los acuerdos secretos que firma Jordi Pujol con el Reino de Marruecos. A su vez, la población de Valencia y Baleares se incrementa en más de 1 millón de habitantes.  Por lo tanto, puede decirse que, cuando estalla la Crisis Subprime, en 2007, su población conjunta supera los 14 millones de habitantes y el déficit estructural de población activa roza los 9 millones.  Es decir: 9 millones de ciudadanos, sin contar con los turistas, viven exclusivamente del Gasto Público financiado por los PGE.

Pero ese contingente de población excedente no vive de cualquier manera. Su nivel de vida viene determinado por el entorno turístico y corresponde a un patrón de consumo que se puede calcular con precisión. Le cuestan al Estado un mínimo de 20.000 euros per cápita, que se suma al propio gasto que ocasionan los turistas (30.000 MM de euros en esas regiones).  En total, un déficit público estructural, ligado al crecimiento artificial de la población, de más de 200.000 millones de euros.

En el periodo 2007-2014, de fuerte destrucción de empleo y de salida de capitales hacia Alemania, el déficit estructural de Cataluña, Valencia y Baleares, le cuesta a España engordar su Deuda Pública con la friolera de 1,5 billones de euros.

La tentación del nacionalismo catalán era tan previsible como obvia: intentar poner los contadores a cero, para luego proceder a expulsar de aquellas regiones a inmigrantes y “españoles”.

No es turismo, es una invasión

6
0


 

La economía debería ser la ciencia que estudia la consecuencia lógica de los incentivos perversos en el mercado. Todo sistema intervenido tiende a recuperar el equilibrio de una forma u otra. Pero a diferencia de otras instituciones humanas, los mercados son relativamente predecibles: es lo que propicia la especulación y el cálculo racional. La incidencia del turismo en el mercado inmobiliario español es un caso de libro.

Sentado a la sombra de un árbol en una plazoleta del Puerto de La Cruz en Tenerife,  en el verano de 2003, un anciano me dijo algo muy sorprendente: no conocía ya a más de 3 personas de su infancia en la ciudad que le había visto nacer.  Creo recordar que quedaban algunas casas viejas y debí pensar que aquellos solares debían valer una fortuna. Pero lo que contaba aquel hombre entristecido sobre la transformación de su pueblo es la constatación empírica, una vez más, de que la falsa moneda expulsa la verdadera.  Los contemporáneos de aquel tinerfeño acabaron por vender sus tierras, locales y casas al mejor postor y emigraron.

El caso de Tenerife no es muy diferente del de Mallorca, de la Costa Brava, de Málaga y de muchos otros enclaves turísticos del litoral Mediterráneo.  Millones de jubilados y turistas alemanes, británicos y escandinavos aprovechan la proverbial hospitalidad de la sociedad española para abusar de nuestras infraestructuras y bajos precios, y me molesta sobremanera que se permitan envidiar nuestras carreteras o nuestra sanidad pública.

Con la creación y diseño de la Unión Monetaria a la medida de las necesidades de Alemania, lo que se está observando con absoluta nitidez es que el Euro está funcionando como un tremendo incentivo perverso. No solo está afectando a la Economía y a los Mercados en la UE, hasta el punto de provocar recesiones y quiebras,  sino que está amenazando equilibrios fundamentales de la Política y de la Religión en todo el Continente.

La Deflación impuesta por Alemania a los PIGS tiene muchas lecturas.  En estos últimos 15 años, desde la desgraciada conversión al Euro, han pasado muchas cosas en la UE, y pocas de ellas pueden considerarse buenas o sanas. La prueba del algodón del carácter perverso de la Teoría de la Devaluación Interna (en los PIGS católicos y ortodoxos del Sur) es que se han sucedido una tras otra las crisis financieras, económicas, políticas y morales.  Desde el año 2004, no ha ocurrido nada bueno en la Historia del Proyecto Europeo: llevamos 14 años achicando agua.

No es turismo

El turismo era considerado un vector de comunicación entre los pueblos de Europa, con sus detractores y partidarios: en la última década, se ha convertido en la UE en una fórmula ladina de colonialismo patrocinada por los Ministerios de Exteriores.  El Reino Unido y Alemania descubrieron que les resultaba mucho más barato mandar a sus jubilados y ancianos a España que atenderlos en sus propias casas, y empezaron a usar la política monetaria europea para mantener hundidos los precios en Portugal, Italia, Grecia y España.

Pisos turísticos. Precios del alquiler

 

Con la recuperación económica en España, y la inestabilidad geoestratégica en los demás países del Mediterráneo,  los precios del sector inmobiliario están estallando el corsé impuesto por Alemania. La Deflación artificial del mercado inmobiliario español no está resistiendo el incremento de la demanda provocado por una economía digital P2P.  Ciudadanos suizos, daneses o británicos que pagan 3.000 euros de alquiler por pisos viejos en sus países han descubierto que pueden alquilar calidad en muchas zonas por debajo de los 1.000 euros. El negocio que están promocionando en secreto las clases medias de esos países, es que pueden alquilar un piso todo el año por menos de 10.000 euros, disfrutarlo durante meses, y alquilárselo a sus compatriotas 6 meses al año.  Han salido documentados en la prensa de países como Francia, casos de jubilados que viven 9 meses en España, y realquilan 3 meses el piso a sus vecinos y conocidos.

No es un fenómeno nuevo.  Listillos de la Pompeu Fabra, que ya he citado en numerosas ocasiones, presumían de haber vendido sus pisos en Barcelona en 2003 para irse a vivir de alquiler a Mataró. Poco a poco, muchos vecinos de Barcelona hicieron lo mismo, y ahora se encuentran en la tesitura que esos pisos vendidos a intermediarios extranjeros han sido transformados en apartamentos turísticos, con rendimientos opacos que pueden superar los 20.000 euros al año.

El PER del alquiler turístico

Los otros listillos, los ministros de Zapatero que alardeaban de PER para justificar su retórica política contra el sector inmobiliario, ahora callan como putas.  Es lógico: si un piso turístico bien situado renta 20.000 euros al año, por el método del PER alcanza un valor de mercado mínimo de 600.000 euros.  ¿Cómo encaja ese modelo con la Deflación impuesta y la famosa Teoría de la Burbuja? Pues sencillamente no encaja.  La libertad económica P2P que facilita cualquier APP ha servido para demostrar que la realidad del mercado y el valor de uso están muy por encima de los precios impuestos a la baja para favorecer la colonización de algunas regiones.  La gran diferencia entre el periodo 2003-2004 y el momento actual, es que un porcentaje significativo de la oferta inmobiliaria ya pertenece a esos jubilados e inversores alemanes, franceses y británicos.

La Reforma de la Ley Hipotecaria y otros disparates

3
0


Tras unos meses de tregua, inspirados por el impasse político en España, los quintacolumnistas habituales del sector inmobiliario han vuelto al tajo. Puede sorprender a los profanos, pero esta guerra dura ya 15 años. Los amables lectores que me han seguido todos estos años conocen los hechos que he tenido la suerte de poder ir documentando, paso a paso, y   saben  que el inicio de las hostilidades coincidió con el lanzamiento del Euro como moneda de curso legal en nuestro país.  Y no hay más que leer la literalidad de las últimas sentencias que están afectando al sector bancario para hacerse una idea bastante precisa de la naturaleza y origen de esos ataques.

Sobre el disparate de la Dación en Pago, que se popularizó hace unos años, he argumentado hasta la saciedad. La izquierda de Zapatero y afines intentaba hacer creer que en otros países y otras galaxias ataban los perros con longaniza.  En la Prensa amiga, ningún periodista se dedicó a comprobar el astronómico número de desahucios forzosos y embargos que se producen mes a mes en EEUU, a pesar de existir la famosa dación en pago como cláusula genérica en sus contratos hipotecarios. Cuando estalla la crisis financiera en aquel país,  mas de 200.000 familias americanas perdían su casa cada mes.  Desde el 1 de enero de 2006,   más de 15 millones de propietarios han sido desahuciados de su casa por no poder pagar la hipoteca.  En España, el número de viviendas habituales y de segundas residencias embargadas por bancos y cajas en el mismo periodo  asciende a 500.000.

Pero, sin necesidad de ir tan lejos, en la vecina  y septentrional Francia, cerca de 1 millón de ciudadanos duermen en las calles porque perdieron su vivienda. En comparación, en la cálida España las últimas estadísticas apuntaban a que 80.000 personas  viven en calle.

El concepto de Dación en Pago es sencillo de entender.  El cliente acude a un concesionario y se compra un Ferrari o un Mercedes Tope de Gama a crédito. 6 meses después devuelve el vehículo porque no ha pagado ninguna de las cuotas del préstamo, y la deuda queda saldada. Puro sentido común.

Gracias a las complicidades de una Prensa y Justicia bastante corruptas,  se están abriendo paso en la legislación española unos conceptos jurídicos, financieros y políticos muy inquietantes. El tono de la demagogia habitual actúa de censura al impedir que ni siquiera se puedan conocer y debatir.  El linchamiento del sector bancario y el señalamiento de la Ley Hipotecaria tienen como principal finalidad ocultar a la Opinión Pública la realidad financiera que se está viviendo en la Unión Europea.

La Ley Hipotecaria española, de acuerdo con los principios generales del Código Civil, facilitó durante décadas la estabilidad del sistema financiero, facilitando el crédito.  Cuando no existe regulación,  las pequeñas empresas y las familias más humildes que lo necesitan tienen que acudir a los prestamistas y demás usureros habituales.  La expresión gala es tan elocuente que constituye un aforismo: “On ne prête qu’aux riches”.

Las recientes sentencias vienen a dinamitar, de forma ladina, los conceptos de prenda hipotecaria, acuerdo contractual y responsabilidad civil personal. No puede ser casualidad.  Si no hay responsabilidad civil personal del deudor, ningún concesionario se arriesgará a vender un coche a crédito; si un contrato ante notario no garantiza que las partes hayan entendido nada ni queden comprometidas por su firma, la presunción de ignorancia pasa a ser un imperativo categórico por encima de cualquier Ley escrita; si el valor de la prenda pasa a ser el valor nominal de la Deuda, desaparece la LIQUIDEZ de cualquier mercado, y por extensión: desparece la economía de mercado.  Nadie prestará liquidez salvo con intención de quedarse con la prenda muy por debajo de su valor intrínseco.

En paralelo a estos auténticos disparates, que se amontonan desde 2002, esos mismos lobbies se esfuerzan en ocultar y justificar que se mutualicen y socialicen unas deudas privadas entre particulares (Target2).  Un contrato hipotecario carece de valor, pero si está justificado que todos los pensionistas españoles tengan que avalar y pagar la deuda de un consumidor particular con una financiera alemana.  Todos los contribuyentes españoles, excepto los nacionalistas, deben pagar más impuestos y asumir recortes en sus derechos y prestaciones para pagar las mercancías y servicios que las empresas alemanas vendieron a crédito a unos particulares en Barcelona.

(c) Belge

 

 

El precio de la vivienda: la Teoría de los Círculos

4
0


Existen diferentes fórmulas para tasar una vivienda en función de un gran número de parámetros que se ponderan según las circunstancias del mercado. Eso equivale a explicar que es un producto con valor de mercado cuyo precio fluctúa y se puede manipular incidiendo sobre las condiciones de la liquidez.  El profesor José García Montalvo confesó en un libro como un grupo de asesores en torno a Zapatero se empleó a fondo entre 2002 y 2008 para destruir el sentimiento de mercado e incidir sobre el mercado magnificando los precios.  Consiguieron destruir la liquidez natural del mercado, por el procedimiento de ensanchar el gap entre la demanda real (sentimiento del valor) y la oferta mediática (sentimiento del precio).

Aunque hemos tratado la cuestión política en un gran número de artículos, y nos hemos reído de las ocurrencias inmobiliarias del ex Ministro Miguel Sebastián, en esta ocasión vamos a intentar rescatar un sencillo modelo teórico para conocer el valor objetivo de cualquier vivienda.  La Teoría de los 5 círculos se basaba en la distribución histórica homogénea y de tipo normal de la población en todo el territorio. En el siglo XIX, existían en España unos 10.000 núcleos urbanos más o menos equidistantes. Es decir, la distancia máxima entre un centro y otro podía rondar los 7 km. En 1 km2 urbanizado cabían 4.000 almas.

Con el incipiente desarrollo capitalista– completamente artificial en España – se produce una concentración y sobrepoblación de núcleos urbanos. Uniendo 4 municipios, es posible dibujar 3 círculos, y con 16 municipios, 4 círculos. En España, en la actualidad, las ciudades más grandes  son Madrid y Barcelona, con 5 círculos urbanizados, equivalentes a 36 municipios con una extensión de 1.800 km2.

La teoría postula que el precio varía en función del círculo, suponiendo los demás parámetros iguales. El coste del desplazamiento, que se puede calcular de un modo preciso, se traduce en una diferencia objetiva del valor. El radio del primer círculo son 400/500 metros y el del segundo, no más de 5 km. El tercer círculo se aleja 10 km del centro virtual y el cuarto, algo más de 21 km.

Siguiendo este modelo, el punto más alejado y de menos valor estaría a una distancia de 33 km del núcleo, equivalente a un sobrecoste por hogar de 6.000 euros al año. Para ser rentable la inversión, un mismo piso estándar tendrá que ser hasta 120.000 euros más barato. Esto es una diferencia de 1.300 euros por M2 construido.

Un corolario que se deriva de la teoría es que se si produce una crisis de liquidez en el mercado el piso más céntrico se venderá antes que el piso más alejado, aunque en este caso resulta más complejo establecer la fórmula para traducir en M2 el importe de la “prima” que se paga. De un modo empírico se puede verificar entre 90 y 100.000 euros, de modo que cada círculo que nos alejamos del centro virtual supondría un mayor descuento de 250 a 300 euros por M2 construido.

De esa manera podemos establecer, en conclusión, que el valor de un piso es el resultado de sumar la carga de trabajo productivo (10.000 horas), multiplicar por un coeficiente impositivo (entre 1,5 y 2) y sumar un valor X por M2 en función de Círculo, que incorpora una Prima de Liquidez, un Coste de Transporte y un Derecho de Residencia (corrupción). Con esta sencilla regla, podemos entender de un modo objetivo que un mismo piso cueste hasta 3.000 euros más en pleno Centro de una gran ciudad que en una urbanización a 35 km.

© Belge 30/11/2016