El Alquiler en España (1)

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  1. ¿Cuestión financiera o cuestión ideológica?

En el largo e intenso debate inmobiliario que rebrota en España a partir de 1998, hay que distinguir dos vectores fundamentales. El enfoque financiero, objetivo y aséptico, es muy diferente de todas las cuestiones morales, políticas y económicas, aunque pocos autores hacen el necesario esfuerzo de distinguir lo que es matemática actuarial del resto de aspectos ideológicos que contaminan el análisis.

La “movilidad” es un concepto ideológico que muchos pretenden disfrazar de postulado económico.  En todos los modelos nacidos de luteranismo, y cualquiera que sea el mote que le den al “sentido” de la Evolución, movilidad es sinónimo de “libertad”.  “Movilidad” para toda la cultura anglosajona y protestante de los últimos siglos es un artefacto religioso que se contrapone al concepto socio-económico de “arraigo”.  La “movilidad” es el tótem que subyace en la ideología religiosa de los pueblos nómadas y guerreros que vagan sin rumbo, tal y como la “tierra” es una referencia icónica para todas las civilizaciones agrícolas y ganaderas que cultivan y transforman la naturaleza.

Las profundas razones por la que los partidos de “izquierdas”, de adscripción marxista y luterana, odian la propiedad hay que buscarlas en ese ADN ideológico que hace que los pueblos “nómadas” sueñen con “progresar” hasta a un Destino fabuloso.  El propietario que fija su residencia en un entorno elegido, deja de soñar con alcanzar el horizonte. Crea cultura, crea riqueza, crea tradiciones y fija derechos.  Un pueblo nómada, por definición, es siempre un ejército en campaña, sometido a la Ley Marcial.

Es importante hacer un análisis epistemológico de algunos conceptos para poder rastrear el sentido de algunas argumentaciones y observar cómo determinados conceptos se manipulan para envenenar el agua del pozo.  La vertiente moral del alquiler se usa a menudo para confundir a la Opinión Pública, intervenir el urbanismo y dirigir la política inmobiliaria en España.

El objetivo declarado de muchos de los detractores de la Propiedad Inmobiliaria era conseguir elevar el porcentaje de ciudadanos que viven de alquiler. Los fundadores del Idealista.com, que se significaron en ese debate, se congratulaban en una reciente entrevista que con la fuerte crisis padecida a partir de 2007,  la tasa de alquiler hubiera pasado de un 9 a un 26% en España.

 

  1. Valor actuarial del alquiler en España.

El análisis financiero del mercado del alquiler en nuestro país es apasionante y se debería enseñar en los Institutos cuánto cuesta vivir de alquiler. La fórmula genérica que se usa, para conocer la capitalización de unos pagos periódicos, es relativamente sencilla. Es de tipo:

Cn= A (u^n -1)/i

Donde Cn es la capitalización, A es la suma que se aporta periódicamente,  n es el periodo considerado y la tasa i es el tipo de interés del periodo analizado.

Si analizamos la evolución del alquiler en España entre 1900 y 2017, observamos que un periodo tan dilatado sirve para eliminar el sesgo que acarrean determinadas circunstancias históricas o económicas. En 1900, el alquiler de una vivienda modesta costaba de 5 a 10 pesetas al mes. En 2017, lo más barato del mercado inmobiliario puede rondar los 200-300 euros al mes en el conjunto del país, y el doble en ciudades como Madrid o Barcelona. Representa una tasa de inflación equivalente al 7,5% anual, en línea con la inflación estructural de la economía española, y no proporciona una horquilla de 5 a 10 euros por M2, en función de la región.

Con esos datos, podemos calcular el valor de un alquiler en función del periodo estudiado y de la inflación estimada. Así, una inflación mensual del 0,4% durante 60 años, elevará coste del alquiler de un piso de 60 M2 en Madrid a la bonita suma de:

600 x ((1,004^720)-1)/ 0,004=600 x 4.178=2.506.834 euros.

 

Pero dado que no tenemos el sentimiento del “valor futuro” de la moneda, debemos llegar a dicha intuición mediante un sencillo razonamiento lógico. En efecto, no conocemos que valor tendrán las cosas en un futuro, pero si podemos analizar la evolución de nuestros salarios y de nuestra capacidad para ahorrar.  De entrada, de los 60 años considerado, solo conseguiremos cotizar, en el mejor de los casos, 30 años.  Por otra parte, el incremento de los impuestos y de la inflación reduce nuestra capacidad para ahorrar a menos de un tercio del Ingreso Bruto.

¿Qué significan estos apuntes? En concreto, lo siguiente:  si los salarios crecen en línea con el PIB, un ciudadano tipo que tenga la suerte de trabajar hasta su jubilación habrá capitalizado una cantidad de dinero equivalente a:  Cn=0,33 x 27.000 (1,03^30)-1/0,03.  Esto es: 9.000 x 47,57= 428.178 euros

Siempre podemos analizar, sin conocer que representará el valor futuro de la moneda, el valor de la capitalización de los ingresos salariales en relación a la capitalización del gasto considerado. Si hemos conseguido capitalizar, trabajando, 428.178 euros, y el coste del alquiler es de 2.506.834 euros, una ratio del 17% significa que nos habremos descapitalizado en un 83%. Todo el dinero que hemos ganado y ahorrado durante toda la vida laboral habrá ido a pagar el alquiler mensual.

3.  Generalización del Valor Actuarial del Alquiler

Este sencillo modelo se puede generalizar para demostrar que, en todos los casos,  el abono de un alquiler constante (vivir de alquiler) supera los ingresos que se pueden obtener a lo largo de toda una vida laboral.

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 3% Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 190.301 euros 1.208.400 euros 15,75%
9.000/27.000 428.178 euros 1.208.400 euros 35,43%
14.000/42.000 666.055 euros 1.208.400 euros 55,13%
20.000/60.000 951.508 euros 1.208.400 euros 78,74%

A medida que crece la inflación estructural,  los tramos más bajos del ahorro salarial son más vulnerables al alquiler

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 4,5% Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 244.028 2.049.072 11,90%
9.000/27.000 549.063 2.049.072 26,79%
14.000/42.000 854.098 2.049.072 41,67%
20.000/60.000 1.220.141 2.049.072 59,55%

Enseguida aparece como una gran evidencia que la inflación estructural se come el ahorro futuro, al margen de cual sea el nivel de ingresos.

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 6% Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 316.232 3.803.628 8,31%
9.000/27.000 711.523 3.803.628 18,69%
14.000/42.000 1.106.814 3.803.628 29,08%
20.000/60.000 1.581.163 3.803.628 41,57%

También resulta obvio que ninguna rentabilidad financiera realista permitirá jamás mantener constante el valor de ahorro salarial, con lo que una mayor inflación estructural perjudica SIEMPRE a los que viven de alquiler, sea cual sea su nivel de rentas.   Con una inflación estructural del 7,5% en España, a lo largo del siglo XX, no es recomendable promover el alquiler para abaratar el precio de la vivienda. Es un disparate.

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 7,5 % Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 413.579 7.564.924 5,46%
9.000/27.000 930.594 7.564.924 12,29%
14.000/42.000 1.447.591 7.564.924 19,13%
20.000/60.000 2.067.988 7.564.924 36,58%

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