Archivos de la categoría El Mito de la Burbuja y la Estafa del Euro

Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria (4)

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4.Comparaciones útiles

 

El debate inmobiliario que se articula a partir de 2001 se basa en la utilización profusa de datos sacados de su contexto y perspectiva natural. Por esa razón, resulta útil comparar distintas magnitudes en su dimensión diacrónica. Así, por ejemplo, en Madrid y Barcelona se construyen casi el doble de viviendas (4 millones) que en el conjunto de la España Interior (Castilla León, Castilla La Mancha, Extremadura, Norte de Andalucía y Aragón), pero la mitad que en las Costas y en las Islas.  Y este fenómeno, que se acentúa a partir de 2001, desvirtúa cualquier planteamiento  teórico. ¿Puede hablarse de “burbuja inmobiliaria” en Barcelona y en muchas playas cuando los datos estadísticos evidencian que se han quedado literalmente sin terreno edificable? ¿Puede hablarse de “viviendas vacías” o “desocupadas” cuando en realidad existe un enorme déficit entre la oferta disponible y la demanda?

La tasa de amortización que aplica Hacienda a los bienes inmuebles es de 1/75, pero aunque fueran a durar 100 años, el problema que se plantea en las regiones castellanas, extremeñas y aragonesas es el mismo. El parque existente en 1950, y que había sobrevivido al caos de la guerra civil, era viejo y sus infraestructuras ya eran obsoletas. Lo que se ha construido desde 1952 es lo único que existe en el año 2001. Son 2 millones de viviendas, en 50 años, para un territorio de casi 300.000 km2 (60%) y una población originaria de 12 millones de personas. El déficit salta a la vista.

Entre 1952 y 2001, el conjunto de viviendas nuevas que se edifica asciende a 14 millones. Son 1500 millones de m2 residenciales que se distribuyen, principalmente, entre Madrid, Barcelona, Valencia y las playas de todo el litoral mediterráneo.  El 75% de todo lo que se construye en España entre 1952 y 2001, se concentra en un territorio no superior a los 5.000 km2.  Es un coeficiente de 0,30 que indica con precisión el monto de las recalificaciones de terrenos rústicos.  En 2001, antes de la introducción del Euro, el valor actualizado del beneficio de las recalificaciones ya supera los 100 billones de pesetas.

Cuando se habla del concepto de “burbuja”, a partir del año 2001, hay que tener presente que no queda suelo en las áreas mencionadas. El precio de un apartamento en Benidorm, en 2010, ronda los 3.000 euros por m2 útil, de los que solo la cuarta parte son los costes de producción. No es posible plantear dar marcha atrás al reloj y anular los beneficios consolidados. La práctica habitual de repartir el beneficio de la recalificación entre el propietario del terreno, el político y el arquitecto, determina el valor de la vivienda.

 

La comparación de esas magnitudes es fundamental para entender la falacia argumental de quienes se han beneficiado de la especulación inmobiliaria desde 1952 y pretenden que los propietarios finales resuelvan los desequilibrios del mercado inmobiliario. A los padres les dio por desplazar a toda la población española a Barcelona, para venderles suelo recalificado,  y a los hijos del nacionalismo les gusta quejarse de que no queda suelo ni hay suficiente viviendas disponibles.  Los padres inventaron el Derecho de Residencia, para cobrarle un peaje a los españoles que habían  expulsados de sus tierras, y los hijos se quejan de que no pueden pagarlo.

(C) Belge

Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria (3)

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3. Recaudación y fraude fiscal

La falta de datos solventes sobre la distribución territorial de los ingresos fiscales entre 1951 y 1981, me obligan a hacer un ejercicio de humildad. Aunque tenga la firme intuición que la tributación efectiva era mínima en todo el Arco Mediterráneo, resulta muy arriesgado intentar razonar sobre una base tan endeble. El hecho que se pueda verificar un déficit tributario creciente, e incluso galopante, en los últimos 25 años no implica necesariamente que ocurriera lo mismo en las 4 décadas anteriores.  Bien es cierto que el Régimen franquista modificó varias veces las leyes tributarias al constatar el ingente fraude. Por la retórica argumental de defensores y detractores, por ejemplo, de la Ley de Reforma Tributaria del 26 de diciembre de 1957, sabemos de la ineficiencia del modelo recaudatorio en determinadas regiones, especialmente en materia inmobiliaria.

Ya entrados en el siglo XXI, con el Euro como moneda de curso legal, si tenemos acceso a la distribución territorial de todos los tributos recaudados. Aunque el grueso de la Prensa está sometido a las directrices y consignas de los lobbies nacionalistas, lo cierto es que existe un considerable déficit estructural, amén de un evidente fraude fiscal consentido que los expertos de la Agencia Tributaria cifran en 60.000 millones de euros.  La presencia  silenciosa de mafias de todos los países, invitadas al generoso festín, evidencia que el problema de la economía sumergida y del fraude fiscal organizado está siendo infravalorado, a pesar de ser tan acuciante o más hoy que hace 60 años.

Un sencillo método sería intentar calcular la carga de trabajo acumulada de los distintos sectores de actividad, y cuya estadística trasciende el ámbito nacional. Para muestra, un botón. Eurostat elabora periódicamente estudios y encuestas para conocer cuántos días viajan de vacaciones los europeos y cuánto dinero se gastan.  Son datos que refrenda el sentido común, que avala la lógica y confirma de un modo empírico la propia contabilidad de las familias.  Así, si las 12 provincias del Arco Mediterráneo reciben cada año al 65% de los 100 millones de turistas foráneos y nacionales, durante un periodo  medio de 10 días, los ingresos que obtienen se sitúan en un rango de entre 130.000 y 200.000 millones de euros,  en lugar de los 30.000 millones escasos que han venido declarando desde hace más de 20 años.

 

No se puede entrar a analizar un concepto tan escurridizo como el de Burbuja Inmobiliaria sin valorar antes la magnitud del fraude fiscal acumulado en determinadas regiones durante 6 décadas. Podemos estimar que su déficit fiscal crónico se sitúa, en estos momentos, en una  horquilla que va del 10 al 15% del PIB, en función del nivel de crecimiento y actividad, pero ¿ha sido siempre así?  Si a los 4 millones de empleos vitalicios del Sector de la Construcción, sumamos 3 millones de empleos en el Sector turístico, solo en esos dos sectores la carga de trabajo anual supera los 10.000 millones de horas productivas.

(sigue)

Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria (2)

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2. La carga de trabajo

En la segunda mitad del siglo XX, se edificaron en España cerca de 15 millones de viviendas unifamiliares, con una superficie media de 110 metros construidos. Si exceptuamos Madrid, por razones obvias, el 65% de las obras se presupuestan en el litoral mediterráneo.  En términos absolutos, ese volumen de viviendas que se proyectaron en 12 provincias y la correspondiente dotación de infraestructuras garantizaron al sector constructor una carga de trabajo de 200.000 millones de horas productivas. Esto son 4 millones de empleos y 4 millones de pensiones contributivas plenas entre 1951 y 2017. Es un dato realmente asombroso, por cuanto representa el 40% de la población activa de esas regiones.

De ese modo, observamos que mientras la Ley de 1952 arruina la Renta Agraria de la España Interior o Rural, las provincias del arco mediterráneo heredan 4 millones de empleos vitalicios y una transferencia de capital, vía recalificación de terrenos rústicos, de 10 billones de pesetas equivalentes al salario mensual neto de 1 millón de trabajadores durante 10 años.  A estos beneficios, hay que sumar que reciben los recursos  energéticos y suministros alimentarios muy por debajo de sus costes de producción, lo que sin ninguna duda constituye una generosa subvención indirecta para sus habitantes y empresas.

Estas magnitudes permiten visualizar la naturaleza de un problema inevitable, el día en que dichas subvenciones y transferencias de capital dejaron de ser sostenibles. Una vez edificados todos los terrenos rústicos de la franja litoral, construidas casi 15 millones de viviendas,  y subvencionadas la energía y la alimentación hasta provocar la quiebra de los productores, no es posible seguir manteniendo el impulso, aunque los empresarios y políticos locales patrocinen el chantaje nacionalista. Ni siquiera sirve consentir un fraude fiscal masivo de la Industria turística, y subvencionar los costes fijos del sector pastoreando, con dinero público, a los jubilados y pensionistas del resto de España y de Europa.

La consecuencia más previsible de la disparatada política económica diseñada al alimón por el régimen franquista y el nacionalismo catalán es que las poblaciones locales, cebadas con dinero público durante 60 años, se echarán en brazos de alemanes y británicos, y acabaran facilitando muy pronto la colonización política y militar de esas regiones por Alemania y el Reino Unido. Los fenómenos políticos más recientes en España apuntan ya en esa dirección.

(sigue)

(c) Belge. 14/02/2017

Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria

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1. Las Reglas del Juego

Uno de los aspectos más desconocidos de la Cuestión Inmobiliaria es el análisis de sus magnitudes fundamentales. No es posible abordar un debate racional sobre determinados conceptos manoseados y comprometidos, como son “especulación” o “burbuja”,  sin antes establecer el escenario diacrónico pertinente. 1000 dólares americanos son  algo menos de 1100 euros pero más de 120.000 Yenes: para saber que 100.000 yenes son menos que 1000 euros es necesario conocer la evolución de cada moneda a lo largo del tiempo, la inflación estructural y el poder adquisitivo real que representa para los ciudadanos de cada país.

De entrada, hay que diferenciar tres periodos. El primero va a de 1951 a 1981, el segundo, de 1982 a 2001, y el tercero, que empieza en 2002 y se prolonga hasta hoy. En los tres casos, es un profundo cambio de las reglas del juego lo que alimenta la dinámica inmobiliaria. Las Leyes de Concentración Parcelaria de 1952 provocan el desplazamiento forzoso de millones de familia, dentro y fuera de España. En el periodo siguiente, la Constitución del 78 alumbra un Régimen de Autonomías Asimétricas que se traduce en profundos cambios administrativos, grandes inversiones económicas en las Costas y  toda suerte de arbitrajes políticos.  La fase actual, que corresponde con la entrada de España en la Unión Monetaria, ha supuesto un cambio traumático sin precedentes en la Historia de nuestro país.

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Mapa de las regiones más afectadas por la Ley de 1952

Parque de viviendas familiares construidas por provincias entre  1951 y 2001 (miles). Fuente Ministerio de Fomento y Fundación BBVA

 

Viviendas Familiares construidas en regiones afectadas por la Concentración Parcelaria
1951

1981
1982

2001
   
Ávila 47,9 59
Burgos 72,3 38,8
León 84,1 68,2
Palencia 25,8 20,1
Salamanca 52,7 51
Segovia 25,1 24
Soria 12,1 12,5
Valladolid 91,9 71,4
Zamora 24,5 15,3
Badajoz 61,3 82,7
Cáceres 49,2 94,5
Córdoba 76,1 91,2
Jaén 59,6 67,5
Albacete 47,9 41,9
Ciudad Real 45,8 56,5
Cuenca 21,5 28,6
Guadalajara 39,6 34,5
Toledo 85,3 97,1
Huesca 34,4 35,2
Teruel 13,5 12,7
Zaragoza 167,1 104,9
Total 1137,7 1107,6

 

Las zonas que se ven afectadas por la Ley de Concentración Parcelaria de 1952, y en las que vivía el 35% de la población, quedan, desde el principio, al margen de la actividad constructora en España.  En 50 años de fuerte crecimiento económico, e incorporación a la CEE, se construyen en 20 provincias, que ocupan más de la mitad del territorio nacional, 2 millones de viviendas unifamiliares de un total de más de 14 millones.  En conjunto, se edifica el mismo volumen de viviendas antiguas que ya existía en 1951, a pesar de duplicarse el Censo. Este fenómeno, como veremos más adelante, se agrava notablemente en el periodo 2001-2017, debido a la fuerte inmigración de trabajadores y jubilados europeos.

1.1. Consecuencias indirectas

La cuestión de las magnitudes es fundamental, por cuanto en la mitad del territorio, las infraestructuras inmobiliarias se han quedado obsoletas y no se han producido suficientes viviendas para reponer el parque existente en 1952. La principal consecuencia es que estas regiones se quedan al margen de la Industria turística e industrias relacionadas. En los periodos de verano, las poblaciones urbanas siguen acudiendo a buscar sus raíces y a visitar a sus ancianos, pero en invierno y con mal tiempo, porque las viviendas ya no reúnen las condiciones mínimas de confort exigidas. Las familias que optan a invertir en una segunda residencia, son “conducidas” amablemente a elegir apartamentos baratos construidos en cualquier playa masificada de las costas españolas (65% de la oferta).  Y dentro de las opciones que les “ofrecieron”, priorizaron determinadas zonas del Mediterráneo.

 

1950 1960 1970 1981 1991 2001
Alicante 166,3 208,7 367,6 589,1 789,3 980,0
Almería 89,0 99,1 127,0 167,3 214,2 266,3
Balears, lles 130,8 145,2 213,4 327,8 415,4 495,1
Barcelona 506,4 667,2 1.183,6 1.762,0 1.904,7 2.248,3
Cádiz 126,4 172,8 232,5 321,5 392,1 487,7
Castellón 100,9 113,7 157,3 228,9 269,2 327,6
Girona 85,4 98,0 161,8 264,8 338,4 406,6
Granada 147,2 174,4 221,1 282,7 346,8 439,9
Huelva 88,0 98,6 117,0 159,5 195,0 229,4
Madrid 388,9 669,6 1.132,7 1.710,4 1.934,7 2.497,3
Málaga 167,7 178,0 274,4 423,1 574,4 702,5
Murcia 174,4 215,9 274,2 384,4 483,0 571,6
Santa Cruz de Tenerife 81,4 108,3 153,9 229,6 304,8 403,4
Cantabria 85,6 104,3 150,8 191,1 225,6 281,8
Tarragona 99,3 107,0 174,7 279,3 347,7 434,6
Valencia 312,4 392,7 618,0 914,2 1.034,9 1.218,0
Total 2743 /6.287     8230/14726   11990/20820
 43%  56%  65%  58%   /   64%

 

1.2. Recalificaciones de terreno

Como se puede observar en estos sencillos cuadros, con datos públicos al alcance de todo el mundo, el volumen edificado en la Costa Mediterránea pasa de un 40% en 1951 a un 60% en el año 2001, antes del último boom inmobiliario. Es un fenómeno cualitativamente significativo, y vamos a tratar de explicarlo brevemente.

En el cómputo global del volumen edificado entre 1951 y 2001, y debido al peso urbanístico de Madrid, Barcelona y Valencia, el coeficiente de suelo repercutido en cada M2 construido no supera un 0,33. Dicho en prosa: por cada M2 de suelo recalificado, se han vendido de media 3 metros de vivienda unifamiliar.

En los 50 años que van de 1951 hasta 2001, se han vendido en esas provincias 100 millones de m2 de vivienda unifamiliar y, en consecuencia, para ello se han recalificado un mínimo de 33 millones de M2, sin contar que las superficies destinadas a dotaciones públicas e infraestructuras necesarias multiplican con creces esos ratios.

Dado que conocemos los precios finales en función del poder adquisitivo de los salarios en España, y los costes de producción, podemos resolver esta ecuación con relativa facilidad. Sale un valor actual equivalente de 1.000 euros por M2. Los propietarios de esos terrenos rústicos ubicado en una docena de provincias reciben una “transferencia de capital” neta  superior a los 10 billones de pesetas.  Si buscamos visualizar esa cantidad de recursos en su contexto, equivale al salario mensual medio neto de 1 millón de españoles durante 10 años.

© Belge. 14/2/2017