La Quiniela de Inlucro

Jornada entre semana, con varios partidos de la Coupe de France.  Un bote relativamente escaso en perspectiva, salvo que los árbitros decidan lo contrario.

La Quiniela

Partido Pronóstico Pronóstico Resultado
Eibar Mallorca 1X 2 2
Atlético Sevilla 1X 2 X
Getafe Celta 1 X X
Osasuna Espa√Īol X2 1 1
Valladolid Bilbao X2 1 2
Levante Granada 12 x X
Villarreal Leganés 1 2 2
Betis Real Madrid 2 x X
Extremadura Oviedo X 1 2
Huesca Fuenlabrada X 1 1
Numancia Racing X 1 2
Almería Deportivo X 12 1
Rayo Elche 1X 2 2
M√°laga Zaragoza x2 1 2
Barcelona Sociedad 2-2 1-2 1-0

1 columna 7 reducidos. 12 euros


Lista definitiva de Participantes

Bote Participante Jornadas 1-17 jornada 18-21 jornada 22-25 jornada 26-30 jornada 31-33 jornada 34-37 jornada 38
13,08 euros Cascoporro 52 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 11 euros 4 euros
2,24 euros Andrés 66 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 12 euros 4 euros
07,90 euros Tartesos 66 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
0,08 euros Rafa 17 euros 12 euros 4 euros
11,66 euros Kikova 21 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
2,13 euros Belge 76 euros 18 euros 15 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
58,83 euros Vincent 48 euros 16 euros 15 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
63,96 euros Santiago 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
Lechu 59 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
Alfonso 87 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
13,63 + 0,26 euros Club InLucro 492 euros 144 euros 120 euros 168 euros 108 euros 123 euros 36 euros

3 Quiniela de 7 dobles reducidos a 13. 36 euros

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (2)

3. Costes de Producción

Tradicionalmente, el sector constructor ha necesitado mucha mano de obra local y poco capital externo.  Esa característica ha determinado siempre sus costes de producción.  Los materiales usados en la edificación de una vivienda unifamiliar eran básicos y baratos, y las herramientas y técnicas empleadas, fáciles de amortizar. Descontados el precio del suelo y el coste de la regulación administrativa,  dichos recursos no suman más de un tercio de la factura final que paga el propietario.

Para valorar correctamente el precio de una vivienda, hay que formular y resolver los distintos factores de una ecuación sencilla.  De abajo hacia arriba:

1.1. El precio de suelo. Varía en función de la edificabilidad permitida y representa entre un 20 y 30% del precio final.

1.2. La Regulaci√≥n Administrativa. Este cap√≠tulo engloba todo tipo de licencias, tasas, controles, informes, intervenciones, reglamentos y¬†plazos. Es una intervenci√≥n p√ļblica y semip√ļblica parasitada por los Partidos Pol√≠ticos. Seg√ļn se desprende de un estudio presentado por el Consejo General de Colegios de Economistas: “casi una quinta parte del coste de la vivienda son impuestos”.

1.3. El proyecto y la dirección de obra.  Aunque el Arquitecto no haga acto de presencia y la Dirección de Obra sea inexistente en la práctica, su factura supondrá entre el 5 y el 10% del coste de la vivienda.

1.4. Los materiales. Aunque existe un abanico amplio de calidades, su precio no suele superar el 10/15% del total.

1.5. La mano de obra.  Los recursos humanos que se emplean en todo el proceso de edificación solo suponen entre un 15 y 20% de la factura final que abonará el propietario de la vivienda.

1.6. El beneficio del promotor.  La financiación y los costes de promoción y comercialización de la vivienda varían en función de la demanda existente y del momento económico, pero oscilan habitualmente en un rango que va del 15 al 25%.

4. Ecuación Final

Como se puede observar:

el precio de la Vivienda Final  (VF) es igual al Precio del Suelo (PS=25% VF) + Regulación Administrativa (RA=20%) + Proyecto de Obra (PA=10% VF) + Materiales de Construcción (MC=15% VF) + Recursos Humanos (RH=20% VF) + Beneficio de la Promoción (BP=20% VF).  Y lo que es mucho más importante, si cabe: la suma de los costes que intervienen en el precio final de una vivienda supera, en muchas ocasiones, el 100%.  25% (PS) + 20% (RA) + 10% (PA) + 15% (MC) + 20% (RH) + 20% (BP)=110% VF.

¬ŅQu√© significa que PS + RA + PA + MC + RH + BP¬†sea mayor que el 100% de VF? Una cosa sencilla y elemental:¬† la mayor parte de las viviendas que se construyen se producen a p√©rdida. Es decir: se venden por debajo de su coste de reposici√≥n.¬† El due√Īo del solar o bien el promotor asumen o absorben la diferencia.

Es¬†a partir del final del a√Īo 2003, gracias a la mayor financiaci√≥n de las Cajas de Ahorro, que¬†se produjo una¬†clara diferenciaci√≥n entre la Empresa encargada de la Promoci√≥n y la Empresa Constructora.¬† Es un momento decisivo, por cuanto se generaliza un nuevo modelo de Industria Inmobiliaria que tiende a comercializar viviendas por debajo de sus costes de producci√≥n.¬† Las peque√Īas empresas¬†constructoras son barridas del sector y el mercado¬† pasa, entre 2004 y 2005, bajo el control¬†de grandes promotoras inmobiliarias. 15 empresas, creadas a partir de 2003, obtienen en tan solo 3 a√Īos el 50% de todos los pr√©stamos hipotecarios concedidos en Espa√Īa por Cajas y Bancos. Un total de 300.000 millones de euros, que se dedicaron a comprar suelo recalificado.

La Paradoja que se da, a partir de ese momento, es que ese mismo sistema financiero, esa misma clase política, y esos mismos empresarios que están concediendo grandes préstamos al promotor para comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción, son los mismos que alimentan en la Prensa un nuevo debate social sobre la Burbuja Inmobiliaria. En este libro, intentaremos explicar y documentar esa curiosa estrategia.

(c) Belge

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (3)

5. El valor de reposición

 

La ecuaci√≥n que determina el precio final de una vivienda nos brinda una extra√Īa paradoja: el valor de reposici√≥n del sector constructor puede ser negativo en pleno periodo de efervescencia inmobiliaria. No es un concepto intuitivo, por cuanto la Opini√≥n P√ļblica tiende a asimilar altos precios con altos beneficios.¬† Si un producto se vende caro es que deja grandes beneficios.

El peque√Īo promotor de la Construcci√≥n debe invertir una determinada cantidad de recursos propios y ajenos para adquirir unos terrenos que pueda edificar y vender. Al acabar el ciclo completo de la promoci√≥n, vendidos los pisos y liquidados los impuestos, su patrimonio personal deber√° ser igual o mayor al que ten√≠a al principio. En caso contrario, corre el riesgo de quedarse fuera del sector y no poder seguir trabajando.¬† Si no dispone de suelo edificable, se ver√° obligado a cerrar su empresa o subcontratar sus servicios a grandes promotoras.

La cantidad de suelo que necesita reponer es proporcional a la carga de trabajo que debe asegurar para mantener a sus empleados ocupados. Con 10 trabajadores en n√≥mina, necesitar√° edificar y vender un m√≠nimo de 1000 m2, sobre una superficie de terreno √ļtil de aproximadamente 2.000 m2. Si el coeficiente de transformaci√≥n es peque√Īo, perder√° dinero. Si es alto, es probable que deba contribuir al Fondo Ben√©fico de los Hu√©rfanos de la Clase Pol√≠tica que controla el Urbanismo Local.

A partir del a√Īo 2005, lo m√°s barato en Espa√Īa son 1.000 euros por M2 √ļtil repercutido, lo que significa una inversi√≥n m√≠nima de 100.000 euros para garantizar una carga de trabajo anual de 20.000 horas. El juego no es tan sencillo como aparenta. No era nada f√°cil comprar, transformar y vender 2.000 m2 de terreno.

Lo que ha ocurrido en Espa√Īa, al contrario, es que los peque√Īos constructores y promotores que trabajaban en las zonas m√°s pobladas agotaron r√°pidamente el suelo edificable de que dispon√≠an y se fueron quedando fuera del sector, sin recursos para reponer el suelo necesario. En el resto de provincias, de baja densidad, los precios del suelo eran m√°s asequibles y la actividad constructora supuso un vector de crecimiento m√°s pausado y equilibrado.

Pero al desviarse los recursos hacia los municipios y las capitales de provincia de la Espa√Īa Interior, tambi√©n se produce una subida salarial en el conjunto del sector constructor y sectores afines.¬† Es una din√°mica suficiente, por si sola, para explicar porqu√© fueron el sistema financiero y la propia clase pol√≠tica los que estuvieron alimentando durante a√Īos¬†la perversa campa√Īa de agitaci√≥n contra la llamada burbuja inmobiliaria.

La Quiniela de Inlucro

Una jornada interesante para los quinielistas. Se dan las condiciones propicias para las sorpresas.  El partido estrella es sin duda el Atlético-Barcelona,  con un equipo colchonero que empieza ha coger la onda. Vamos a por el bote.

Quiniela del Club In Lucro

Partido Pronóstico Pronóstico Máquina Resultado
Sevilla Leganés 1-0 1-1 1 Р0 1-0
Alavés Real Madrid 12 2 2 Рx 2
Sociedad Eibar 1 1 x – 2 1
Mallorca Betis x2 1 2 – 2 2
Valencia Villarreal 1x 1 2 – x 1
Bilbao Granada 1 x2 2 – x 1
Espa√Īol Osasuna x 1x x – 1 2
Getafe Levante 1 1 1 – x 1
Atlético Barcelona 1 x2 1 Р1 2
Zaragoza Gerona 1x 12 1 – 1 X
Fuenlabrada C√°diz 12 1x 1 – 2 1
Oviedo Rayo 1x x2 2 -1 1
Elche Racing 1 x x – 1 1
Lugo Deportivo x 1 1 -1 X
Extremadura Palmas 12 1x 1 – 1 2

Pronóstico de la jornada. 2 columna de 7 dobles reducidas por 24 euros

Lista definitiva de Participantes

Bote Participante Jornadas 1-17 jornada 18-21 jornada 22-25 jornada 26-30 jornada 31-33 jornada 34-37 jornada 38
13,08 euros Cascoporro 52 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 11 euros 4 euros
2,24 euros Andrés 66 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 12 euros 4 euros
07,90 euros Tartesos 66 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
0,08 euros Rafa 17 euros 12 euros 4 euros
11,66 euros Kikova 21 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
2,13 euros Belge 76 euros 18 euros 15 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
58,83 euros Vincent 48 euros 16 euros 15 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
63,96 euros Santiago 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
Lechu 59 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
Alfonso 87 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
13,63 + 0,26 euros Club InLucro 492 euros 144 euros 120 euros 168 euros 108 euros 123 euros 36 euros

3 Quiniela de 7 dobles reducidos a 13. 36 euros