El precio de la vivienda: la Teoría de los Círculos

Existen diferentes f√≥rmulas para tasar una vivienda en funci√≥n de un gran n√ļmero de par√°metros que se ponderan seg√ļn las circunstancias del mercado. Eso equivale a explicar que es un producto con valor de mercado cuyo precio fluct√ļa y se puede manipular incidiendo sobre las condiciones de la liquidez. ¬†El profesor Jos√© Garc√≠a Montalvo confes√≥ en un libro como un grupo de asesores en torno a Zapatero se emple√≥ a fondo entre 2002 y 2008 para destruir el sentimiento de mercado e incidir sobre el mercado magnificando los precios. ¬†Consiguieron destruir la liquidez natural del mercado, por el procedimiento de ensanchar el gap entre la demanda real (sentimiento del valor) y la oferta medi√°tica (sentimiento del precio).

Aunque hemos tratado la cuesti√≥n pol√≠tica en un gran n√ļmero de art√≠culos, y nos hemos re√≠do de las ocurrencias inmobiliarias del ex Ministro Miguel Sebasti√°n, en esta ocasi√≥n vamos a intentar rescatar un sencillo modelo te√≥rico para conocer el valor objetivo de cualquier vivienda. ¬†La Teor√≠a de los 5 c√≠rculos se basaba en la distribuci√≥n hist√≥rica homog√©nea y de tipo normal de la poblaci√≥n en todo el territorio. En el siglo XIX, exist√≠an en Espa√Īa unos 10.000 n√ļcleos urbanos m√°s o menos equidistantes. Es decir, la distancia m√°xima entre un centro y otro pod√≠a rondar los 7 km. En 1 km2 urbanizado cab√≠an 4.000 almas.

Con el incipiente desarrollo capitalista‚Äď completamente artificial en Espa√Īa ‚Äď se produce una concentraci√≥n y sobrepoblaci√≥n de n√ļcleos urbanos. Uniendo 4 municipios, es posible dibujar 3 c√≠rculos, y con 16 municipios, 4 c√≠rculos. En Espa√Īa, en la actualidad, las ciudades m√°s grandes ¬†son Madrid y Barcelona, con 5 c√≠rculos urbanizados, equivalentes a 36 municipios con una extensi√≥n de 1.800 km2.

La teoría postula que el precio varía en función del círculo, suponiendo los demás parámetros iguales. El coste del desplazamiento, que se puede calcular de un modo preciso, se traduce en una diferencia objetiva del valor. El radio del primer círculo son 400/500 metros y el del segundo, no más de 5 km. El tercer círculo se aleja 10 km del centro virtual y el cuarto, algo más de 21 km.

Siguiendo este modelo, el punto m√°s alejado y de menos valor estar√≠a a una distancia de 33 km del n√ļcleo, equivalente a un sobrecoste por hogar de 6.000 euros al a√Īo. Para ser rentable la inversi√≥n, un mismo piso est√°ndar tendr√° que ser hasta 120.000 euros m√°s barato. Esto es una diferencia de 1.300 euros por M2 construido.

Un corolario que se deriva de la teor√≠a es que se si produce una crisis de liquidez en el mercado el piso m√°s c√©ntrico se vender√° antes que el piso m√°s alejado, aunque en este caso resulta m√°s complejo establecer la f√≥rmula para traducir en M2 el importe de la ‚Äúprima‚ÄĚ que se paga. De un modo emp√≠rico se puede verificar entre 90 y 100.000 euros, de modo que cada c√≠rculo que nos alejamos del centro virtual supondr√≠a un mayor descuento de 250 a 300 euros por M2 construido.

De esa manera podemos establecer, en conclusión, que el valor de un piso es el resultado de sumar la carga de trabajo productivo (10.000 horas), multiplicar por un coeficiente impositivo (entre 1,5 y 2) y sumar un valor X por M2 en función de Círculo, que incorpora una Prima de Liquidez, un Coste de Transporte y un Derecho de Residencia (corrupción). Con esta sencilla regla, podemos entender de un modo objetivo que un mismo piso cueste hasta 3.000 euros más en pleno Centro de una gran ciudad que en una urbanización a 35 km.

© Belge 30/11/2016

¬ŅC√≥mo y cuando comprar la primera vivienda?

No se elige el momento para comprar una primera vivienda, es el momento el que decide. Una regla no escrita del sector inmobiliario reza que se compra cuando se puede y no cuando se quiere.  Es la mejor razón para atarse al mástil y no sucumbir a los cantos de sirena de la profusa propaganda que patrocinan los ideólogos de la movilidad social.  El que vive de alquiler, vive de prestado en su propia cabeza.

La primera elección táctica que debe hacer la persona que aspira a emanciparse de sus padres es decidir si se compra primero un coche o una vivienda.  Ser un canto rodado o la piedra angular de su propia Casa.  No es fácil. Comprarse la primera vivienda es más barato, pero el automóvil está rodeado de un aura mística y cargado de intencionalidad sexual.

Es una paradoja econ√≥mica que se puede explicar con sencillas f√≥rmulas actuariales:¬†el primer coche que¬†puede comprar un adolescente es el m√°s caro que se¬†pueda comprar en toda su vida, y la primera vivienda, la m√°s barata.¬†¬†El primer coche en Espa√Īa cuesta 20 a√Īos de salario est√°ndar (360.000 euros).¬† La primera vivienda le proporcionar√° un rendimiento neto equivalente al ahorro de 20 a√Īos de salario (300.000 euros).

Del hecho descrito se derivan una serie de corolarios y de principios. Si el Alquiler y el Coche hipotecan la libertad econ√≥mica del individuo, y la Propiedad se la garantiza,¬†su¬†elecci√≥n m√°s importante es decidir el lugar en el que quiere vivir.¬† El mundo es muy vasto, pero¬† conviene recordar¬†el adagio : “Los que cruzan los mares cambian de cielo pero no de condici√≥n”.¬†¬† No parece que tenga mucho sentido, a priori, emigrar a Berl√≠n o Copenhague para ejercer de camarero.

El segundo paso es tan importante como el primero. Como cantaba Georges Brassens, andar es cojear de las dos piernas.  La primera vivienda es necesariamente utilitaria. Sirve de matriz para lo que será un futuro hogar.  Muchos progenitores cometen el error de querer allanar un camino que sus hijos deben recorrer solos. No les dejan aprender. Si la mochila pesa más que las fuerzas, todos los caminos pican hacia arriba.  La mejor inversión no es el piso que más nos gusta o apetece, sino el que podemos pagar y vender.

Un corolario necesario que se suele olvidar es que lo que no se puede pagar tampoco se puede financiar.¬† La ideolog√≠a del Cr√©dito, patrocinada por el sistema financiero, ha confundido a toda una generaci√≥n a la que nunca ha faltado de nada.¬† Ha hecho creer a muchos que no ten√≠an que elegir entre coche y casa, que pod√≠an “financiar” las dos cosas a la vez.¬† El coste del enga√Īo para Espa√Īa ha sido un d√©ficit de 300.000 millones de euros.¬† En otras palabras: Dios proveer√°, y te indicar√° el camino correcto, pero no es un sherpa que cargue con¬†tu pesada mochila. En todo momento, debes caminar con tus propias fuerzas.

El valor de una primera vivienda, ya sea nueva a estrenar o usada, lo determina la distancia entre una serie de c√≠rculos conc√©ntricos.¬† Si la distancia se puede recorrer andando tiene¬† m√°s valor que si se necesita coger el coche.¬† Si cada uno de los miembros de un hogar recorre diariamente 20 km, la distancia a pie es 10.000 euros al a√Īo m√°s barata que en coche, y el piso valdr√° 2.000 euros m√°s por m2 edificado.¬†A partir de un radio de 10 km,¬† el piso se abarata en 20 euros por m2 y km entre c√≠rculos.

Con ese sencillo baremo, que ideamos hace unos a√Īos, se puede valorar¬†de un modo objetivo cuando resulta m√°s barato comprar en el Centro de una ciudad o en la periferia, en funci√≥n de¬†los desplazamientos, de la necesidad de comprar un segundo coche y¬†del propio precio del piso.

(c) Belge. (29/11/2016

 

 

 

¬ŅTrae la Independencia una guerra civil a Catalu√Īa?

El Desaf√≠o Soberanista, en marcha en Catalu√Īa, es el en√©simo episodio de las Guerras Carlistas. No ha pasado a mayores, de momento, porque ni a Francia ni a Alemania, ni al Reino Unido les interesa desestabilizar la regi√≥n. De EEUU hablaremos otro d√≠a, tal vez cuando toque analizar sus extra√Īas estrategias geopol√≠ticas en todo el Mediterr√°neo.

Le√≠do en la Prensa una especie de an√°lisis comentado del √ļltimo informe de Convivencia C√≠vica Catalana sobre el coste que tendr√≠a para los pensionistas la Independencia y la ruptura de la Caja √önica de la Seguridad Social, no me queda m√°s remedio que analizar y publicar el que ser√≠a el escenario m√°s probable. Tan predecible es, que cuesta imaginar un escenario alternativo.

La ruptura unilateral de la Caja √önica, sin tiritas, supone la ruptura traum√°tica del principio solidario de reparto. No se trata de una separaci√≥n en el que un juez fije una pensi√≥n compensatoria para la mujer (econom√≠a catalana) y los desvalidos ni√Īos (jubilados).¬† De entrada,¬†es un divorcio a hostias en el que los corruptos pol√≠ticos y empresarios catalanistas se¬†niegan a pagar sus deudas.¬† De hecho, ya han manifestado en ese sentido, y con total claridad, que no piensan reconocer y hacerse cargo de su parte (el 33% aproximadamente) del bill√≥n de euros de la Deuda P√ļblica Global que suman Empresas, Familias y Administraciones.

La quiebra del criterio de reparto solidario llevar√≠a a la nueva Hacienda Catalana a tener que hacer frente al pago de casi 2 millones de pensiones, con un desembolso cercano a los 30.000 millones de euros al a√Īo, y a Espa√Īa a tener que respaldar la totalidad de su Deuda. La consecuencia inmediata es que centenares de miles de pensionistas catalanes y ciudadanos intentar√≠an cruzar la frontera y regresar a sus pueblos de origen, haci√©ndose pasar por espa√Īoles y votantes del PP de toda la vida. En buena l√≥gica,¬† Espa√Īa no podr√≠a asumir ese esfuerzo y tendr√≠a que blindar la nueva¬† frontera.

La crisis humanitaria en territorio catal√°n tendr√≠a, a su vez, tres consecuencias m√°s o menos directas. La primera ser√≠a una brutal ca√≠da de los ingresos tur√≠sticos reales (50.000 millones de euros de facturaci√≥n) y del empleo; la segunda, traer√≠a el hambre y el racionamiento alimentario en Barcelona; la tercera ser√≠a el estallido de violentas revueltas entre facciones del independentismo, por un lado, ¬†y un conflicto armado entre catalanes nacionalistas y catalanes espa√Īoles, por el otro.

El razonamiento que hacen los corruptos pol√≠ticos catalanes, tanto los independentistas de baja intensidad como los radicales m√°s significados, es err√≥neo por cuanto cuando postulan que el caos llevar√≠a a las potencias vecinas a intervenir para separar a los contendientes y poner paz. Nunca en Europa ha ocurrido tal cosa, y los ‚Äúmentes pensantes‚ÄĚ del catalanismo no deber√≠an contar la merienda ajena. ¬†Nadie renuncia a sacar ventaja ¬†primero y pescar en r√≠o revuelto. ¬†Sobran ejemplos en la Historia reciente del Viejo Continente.

Los catalanistas Unitaristas no renuncian a alimentar el debate nacionalista con argumentos torticeros y t√≥xicos. No renuncian a sacar ventaja del pulso que se est√° librando y a conseguir un r√©dito de privilegios que les permita vivir del cuento durante los pr√≥ximos 20 a√Īos. ¬†Basta escuchar las primeras declaraciones pol√≠ticas de los chicos de Ciudadanos, con Albert Rivera a la cabeza, para tener una idea clara de sus prioridades estrat√©gicas.¬† ‚ÄúVender‚ÄĚ a la Opini√≥n P√ļblica que las pensiones p√ļblicas en Catalu√Īa solo bajar√≠an 144 euros al mes es tanto como blanquear y secundar toda la estrategia de Pujol¬†y de los empresarios que patrocinan la aventura.

© Belge 28/11/2016

Entre todos la mataron y ella sola se murió

El linchamiento es a nuestra contempor√°nea Era Cibern√©tica lo que el garrote vil era a la Edad Media: un poderoso icono que condensa filosof√≠a pol√≠tica, √©tica y econom√≠a de medios. El pensamiento de Michel Foucault, m√°s vivo que nunca, sirve para entender fen√≥menos tan actuales y dispares como la creaci√≥n del ISIS o la utilidad de Twitter.¬† La Justicia siempre ha sido un espect√°culo de terror. Lo era en el Circo romano, lo ha seguido siendo en plaza p√ļblica durante m√°s de 1000 a√Īos y hoy se perpet√ļa en formato audiovisual.¬† La quema de 60.000 brujas en el Norte de Europa para acojonar a la plebe y a los disidentes no es muy diferente a las im√°genes que se graban hoy en los remotos p√°ramos mesopot√°micos para impresionar a la moderna Opini√≥n P√ļblica.

La Ley de Lynch, que importan al Nuevo Mundo los emigrantes alemanes, británicos y escandinavos, es una nueva formulación de la Justicia. Una turba anónima excretada por la Masa hurta al individuo el derecho elemental a protagonizar su propia muerte. Es aniquilado socialmente y desaparecido físicamente. Con el apogeo del marxismo y el nazismo, en pleno paroxismo de la Primera Guerra Mundial, el linchamiento se convierte en una auténtica categoría política. Es un instrumento tan eficaz que permitió a Alemania exterminar a 15 millones de seres humanos, sin disidencia y con gran economía de medios.

La Prensa espa√Īola se siente tan culpable por la muerte de Rita Barber√° que lleva dedicada toda la semana a intentar sacudirse las pulgas con diatribas morales y an√°lisis edificantes. Por suerte para los periodistas, Pablo Iglesias est√° emperrado en hacer bueno el consejo de Lenin y decidido a ahorcarse con la cuerda que le han dado ¬†Ni siquiera los m√°s prostituidos y sometidos a las estrategias catalanistas se han atrevido a echarle un capote. La cornada que ha recibido por salir a dar el pase por naturales es mortal de necesidad.¬† Los chicos de Podemos ¬†– me refiero a los periodistas – a√ļn no lo saben, pero acaban de ser derrotados por un toro desahuciado.

De nuevo, el cobard√≥n Albert Rivera se libra por tablas. El estrambote pol√≠tico de Iglesias y Garz√≥n ha hecho olvidar que fue Ciudadanos el que exigi√≥ que el PP le entregara la cabeza de la alcaldesa de Valencia como pago simb√≥lico por apoyar la Investidura de Rajoy¬† y evitar unas Terceras Elecciones. De modo que el cinismo de los halcones del PP, liderados por Jos√© Mar√≠a Aznar, no puede ser mayor.¬† Los mismos que llevan a√Īos sembrando ciza√Īa y acabaron por fracturar el PP dando alas a la Operaci√≥n Rivera, son los que se han lanzado de cuerpo presente a afear la factura de la divisi√≥n y el coste del sacrificio.

Los j√≥venes cachorros del PP, que ten√≠an prisa por amagar mordiscos a la presa cansada, tampoco salen muy bien parados. Les ha faltado temple¬†y se¬†lo recordar√°n¬†¬†durante el pr√≥ximo Congreso del mes de febrero.¬† La vida pol√≠tica puede ser muy dura.¬†¬†En un pa√≠s como Espa√Īa,¬†los periodistas se la cogen con papel de fumar para contar que los hoteles de Benidorm est√°n vac√≠os o que no hay nieve¬† en Baqueira Beret, pero no tienen empacho en arrastrar por el barro el honor de cualquier¬†ciudadano ¬†que comprometa los intereses del R√©gimen Catalanista.

(c) Belge. 26/11/2016