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Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria (4)

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4.Comparaciones útiles

 

El debate inmobiliario que se articula a partir de 2001 se basa en la utilización profusa de datos sacados de su contexto y perspectiva natural. Por esa razón, resulta útil comparar distintas magnitudes en su dimensión diacrónica. Así, por ejemplo, en Madrid y Barcelona se construyen casi el doble de viviendas (4 millones) que en el conjunto de la España Interior (Castilla León, Castilla La Mancha, Extremadura, Norte de Andalucía y Aragón), pero la mitad que en las Costas y en las Islas.  Y este fenómeno, que se acentúa a partir de 2001, desvirtúa cualquier planteamiento  teórico. ¿Puede hablarse de “burbuja inmobiliaria” en Barcelona y en muchas playas cuando los datos estadísticos evidencian que se han quedado literalmente sin terreno edificable? ¿Puede hablarse de “viviendas vacías” o “desocupadas” cuando en realidad existe un enorme déficit entre la oferta disponible y la demanda?

La tasa de amortización que aplica Hacienda a los bienes inmuebles es de 1/75, pero aunque fueran a durar 100 años, el problema que se plantea en las regiones castellanas, extremeñas y aragonesas es el mismo. El parque existente en 1950, y que había sobrevivido al caos de la guerra civil, era viejo y sus infraestructuras ya eran obsoletas. Lo que se ha construido desde 1952 es lo único que existe en el año 2001. Son 2 millones de viviendas, en 50 años, para un territorio de casi 300.000 km2 (60%) y una población originaria de 12 millones de personas. El déficit salta a la vista.

Entre 1952 y 2001, el conjunto de viviendas nuevas que se edifica asciende a 14 millones. Son 1500 millones de m2 residenciales que se distribuyen, principalmente, entre Madrid, Barcelona, Valencia y las playas de todo el litoral mediterráneo.  El 75% de todo lo que se construye en España entre 1952 y 2001, se concentra en un territorio no superior a los 5.000 km2.  Es un coeficiente de 0,30 que indica con precisión el monto de las recalificaciones de terrenos rústicos.  En 2001, antes de la introducción del Euro, el valor actualizado del beneficio de las recalificaciones ya supera los 100 billones de pesetas.

Cuando se habla del concepto de “burbuja”, a partir del año 2001, hay que tener presente que no queda suelo en las áreas mencionadas. El precio de un apartamento en Benidorm, en 2010, ronda los 3.000 euros por m2 útil, de los que solo la cuarta parte son los costes de producción. No es posible plantear dar marcha atrás al reloj y anular los beneficios consolidados. La práctica habitual de repartir el beneficio de la recalificación entre el propietario del terreno, el político y el arquitecto, determina el valor de la vivienda.

 

La comparación de esas magnitudes es fundamental para entender la falacia argumental de quienes se han beneficiado de la especulación inmobiliaria desde 1952 y pretenden que los propietarios finales resuelvan los desequilibrios del mercado inmobiliario. A los padres les dio por desplazar a toda la población española a Barcelona, para venderles suelo recalificado,  y a los hijos del nacionalismo les gusta quejarse de que no queda suelo ni hay suficiente viviendas disponibles.  Los padres inventaron el Derecho de Residencia, para cobrarle un peaje a los españoles que habían  expulsados de sus tierras, y los hijos se quejan de que no pueden pagarlo.

(C) Belge
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