5. El valor de reposición

 

La ecuación que determina el precio final de una vivienda nos brinda una extraña paradoja: el valor de reposición del sector constructor puede ser negativo en pleno periodo de efervescencia inmobiliaria. No es un concepto intuitivo, por cuanto la Opinión Pública tiende a asimilar altos precios con altos beneficios.  Si un producto se vende caro es que deja grandes beneficios.

El pequeño promotor de la Construcción debe invertir una determinada cantidad de recursos propios y ajenos para adquirir unos terrenos que pueda edificar y vender. Al acabar el ciclo completo de la promoción, vendidos los pisos y liquidados los impuestos, su patrimonio personal deberá ser igual o mayor al que tenía al principio. En caso contrario, corre el riesgo de quedarse fuera del sector y no poder seguir trabajando.  Si no dispone de suelo edificable, se verá obligado a cerrar su empresa o subcontratar sus servicios a grandes promotoras.

La cantidad de suelo que necesita reponer es proporcional a la carga de trabajo que debe asegurar para mantener a sus empleados ocupados. Con 10 trabajadores en nómina, necesitará edificar y vender un mínimo de 1000 m2, sobre una superficie de terreno útil de aproximadamente 2.000 m2. Si el coeficiente de transformación es pequeño, perderá dinero. Si es alto, es probable que deba contribuir al Fondo Benéfico de los Huérfanos de la Clase Política que controla el Urbanismo Local.

A partir del año 2005, lo más barato en España son 1.000 euros por M2 útil repercutido, lo que significa una inversión mínima de 100.000 euros para garantizar una carga de trabajo anual de 20.000 horas. El juego no es tan sencillo como aparenta. No era nada fácil comprar, transformar y vender 2.000 m2 de terreno.

Lo que ha ocurrido en España, al contrario, es que los pequeños constructores y promotores que trabajaban en las zonas más pobladas agotaron rápidamente el suelo edificable de que disponían y se fueron quedando fuera del sector, sin recursos para reponer el suelo necesario. En el resto de provincias, de baja densidad, los precios del suelo eran más asequibles y la actividad constructora supuso un vector de crecimiento más pausado y equilibrado.

Pero al desviarse los recursos hacia los municipios y las capitales de provincia de la España Interior, también se produce una subida salarial en el conjunto del sector constructor y sectores afines.  Es una dinámica suficiente, por si sola, para explicar porqué fueron el sistema financiero y la propia clase política los que estuvieron alimentando durante años la perversa campaña de agitación contra la llamada burbuja inmobiliaria.