La regla está clara. Hay que comprar cuando se puede, no cuando se quiere.  Lo que más influye, desde el punto de vista financiero, en el retorno positivo de un inmueble destinado a ser vivienda habitual, es la edad de los propietarios.  Cuanto más joven es el comprador,  más barata resultará la compra.

Un sencillo ejemplo permite ilustrar esta regla. Un joven nacido al final de los años 50 y que decidiera comprar un piso en Madrid al cumplir los 18 años, habría pagado menos de 3.000 euros por 3 dormitorios.  Suponiendo un valor actual de 150.000 euros, la rentabilidad en 40 años  sería de un 10,27% anual neto.  En efecto: 1,1027^40=50.  Pero ¿Qué habría ocurrido con la rentabilidad de su inversión si hubiera tenido la mala suerte de comprar en un pico de la demanda? Si hubiera pagado 6.000 euros por un piso idéntico, la rentabilidad sería del 8,38% neto al año.  Demostración: 1,0838^40=25.

Por razones políticas y electoralistas, le han hecho creer a toda una generación de españoles que el precio de la vivienda era una Cuestión de Estado, pero la diferencia entre comprar el punto álgido del boom en 2007 o hacerlo a precio de ganga en 2013, es menos de 1,5% al año.   En 2003, uno de los asesores catalanes de Zapatero para los asuntos inmobiliarios presumía de haber vendido su piso en Barcelona para irse a vivir de alquiler. Huelga decir que hizo un pan como una torta, pero si ayuda a plantear una cuestión interesante: ¿Cuándo es el momento idóneo para comprar una vivienda en función de mil vicisitudes económicas y personales?

Volviendo al socorrido ejemplo anterior, el hecho de renunciar a comprar en un momento dado esperando años una rebaja sustancial es sin duda la peor decisión.  El alquiler en Madrid ronda los 8 euros por m2 útil, por lo que el coste global de esperar hasta 2013 una hipotética rebaja del 50% asciende a  más de 50.000 euros.  Pero al dilatar una década la adquisición, el propietario tiene menos años para amortizar su inversión y las condiciones de la hipoteca empeoran notablemente. En 2007 era frecuente conseguir el 100%, a Euribor +0,25%. A partir de 2013, obtener un 80% a Euribor + 2% a un plazo 5 años menor,  supone pagar mucho más dinero con un retorno menor.

(c) Belge