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Análisis inmobiliario

¿Cuánto cuesta construir una casa nueva en España?

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(Tenemos pendiente, desde hace más de 10 años, escribir y documentar la historia de la crisis inmobiliaria en España.  Tal y como ya era previsible en 2002 y 2003, los mismos lobbies políticos, mediáticos y financieros que se inventaron una Causa General contra el sector constructor para impulsar la Hoja de Ruta del nacionalismo catalán ahora son los más interesados en intentar revivir el mercado inmobiliario. Tiene sus momentos cómicos)

El idealista.com acaba de publicar un pequeño análisis de costes, con titular llamativo. Construir una vivienda nueva solo costaría un 25% del precio final que paga el pobre consumidor.  Asume, en 2016, que el 30% del importe lo constituyen una serie de impuestos.  Bien. Al margen de que (nos) lo negaran en todos los debates en red durante más de 10 años, con el objetivo de acreditar o magnificar el mito de la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que se quedan cortos.  Si se suman los impuestos directos e indirectos, inmediatos y diferidos, en efectivo y a crédito, el cómputo es una cifra que varía entre la mitad y los dos tercios del precio final de una vivienda.  Es algo en lo que hemos venido insistiendo desde el año 2002 para refutar la existencia de una burbuja inmobiliaria, ni siquiera en Madrid y Barcelona.

Costes según el Idealista.com

Concepto Importe (euros)
Tasas municipales 295
Impuestos municipales 4430
Tasas autonómicas 280
Impuestos autonómicos 5880
Impuestos estatales 21500
Impuestos trabajadores 5470
Notaría y Registro 1430
Coste Total 39300

Desglose de impuestos y tasas que asume el comprador de una vivienda de 140.000 euros

El método empírico para medir la incidencia de los impuestos en el precio final de una vivienda es utilizar el benchmark  adecuado.  En Madrid y Barcelona no es tan sencillo, pero en el mundo rural algunos ciudadanos consiguen construir ellos mismos su casa sin pagar impuestos.  El ahorro directo supera el 50% en todos los casos analizados.  Si, además, incluimos el coste de financiación y el impuesto sobre el incremento de patrimonio en el IRPF, la incidencia supera el 70% del precio final.

La conclusión es directa: edificar una casa legalmente cuesta más del doble que construirla al margen del circuito tributario. A finales de los años 90,  construir una casa de 150 m2  en B tenía un coste directo mínimo de 3 (suelo) + 8 (obra) millones de pesetas. Edificar esa misma vivienda de modo legal costaba 24 millones de pesetas.

A esta ratio entre el coste de obra sin impuestos y el precio final legal lo definimos en 2002 como “derecho de residencia“.  Este concepto, sencillo, fue siempre útil para desenmascarar el juego perverso de muchas fuerzas políticas, activistas y medios de comunicación. Esperpéntico resultaba que el gobierno tan social de Zapatero y sus terminales mediáticas abogaran de facto  por un sector constructor e inmobiliario desregulado y sin impuestos.  Para denostar la monstruosa burbuja especulativa negaron siempre la existencia de ese “derecho de residencia”.

Antes de 2004, los propietarios de viviendas pagaban “gustosos” los impuestos incluidos en el precio final.  Con ello, llenaban año tras año las Arcas del Estado. Después de 2004, la izquierda española y el nacionalismo catalán se emplearon a fondo para satanizar y criminalizar el DERECHO DE RESIDENCIA.  Demagogos y peligrosos populistas totalitarios juegan desde el 2004 a decir que el Estado debe garantizar un techo a cuantos inmigrantes ilegales lleguen a España.  Nadie debe pagar impuestos. El modelo de Miguel Sebastián , Zapatero, Ada Colau y Pablo Iglesias es endeudarse sin límite en los mercados internacionales y luego hacer default culpando a los “de arriba”.

Esfuerzo salarial

Año Bruto anual Precio M2 Esfuerzo salarial
1987 8400 317 3,4
1988 8900 400 4,0
1989 9400 488 4,7
1990 10200 565 5,0
1991 11000 646 5,3
1992 11800 637 4,9
1993 12500 635 4,5
1994 13100 639 4,4
1995 13700 661 4,3
1996 14300 674 4,2
1997 14800 684 4,1
1998 15200 716 4,2
1999 15500 792 4,6
2000 16000 900 5,1
2001 16400 1050 5,7
2002 16600 1220 6,6

Fuente: INE, Fomento – Esfuerzo salarial para comprar una vivienda en España. (c) Belge. Aviladigital. 2003

Para construir una vivienda estándar en España, se necesitan aproximadamente 10.000 horas de trabajo productivo.   Aunque las técnicas constructivas han evolucionado mucho a lo largo del tiempo, y  son muy diferentes de un país a otro,  los ladrillos no se colocan solos en la pared.   De modo que el precio final de una vivienda solo es función del coste de oportunidad del ahorro previo (suelo), del salario mínimo (SMI) y de los impuestos (Derecho de residencia).  Nuestra fórmula es sencilla y predictiva.

En estos momentos y desde hace casi 10 años, el coste de oportunidad del ahorro previo es prácticamente 0.  Lógicamente, ese factor presionaba al alza el precio del suelo y explica porque muchos activistas del zapaterismo y del nacionalismo pregonan desde hace año su voluntad nihilista de crear inseguridad jurídica.  Para evitar que el precio del suelo se incremente, amenazan a la clase media con dinamitar el régimen de propiedad privada, legalizar la okupación, etc.

El salario mínimo (SMI) ronda los 9.000 euros brutos anuales.  Eso sitúa el coste teórico de la hora productiva antes de impuestos en 5 euros, y su coste real mínimo en 10 euros.

El Derecho de Residencia eleva el coste real de la hora productiva  a 20 euros, como confirma el análisis de las grandes magnitudes macro económicas.  En España, la carga de trabajo absoluta (incluye la economía sumergida) se sitúa entre 30.000 y 35.000 millones de horas productivas..

El resultado de la ecuación es diáfano.  El Precio Objetivo de una vivienda estándar (150 m2) es P.O=  0 + (10.000 x 20)=200.000 euros. O lo que es lo mismo:  1333 euros/m2.  Como se puede ver, muchas viviendas se han construido , comercializado y vendido por debajo de costes de producción.  El poder político ha llevado, entre 2003 y 2010,  a la mayoría de las cajas de ahorro a asumir pérdidas.

 

(c) Belge

 

Aforismos, Análisis inmobiliario, El Rincón de Pensar

¿Por qué estás sola?

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La respuesta a la pregunta de por qué estás sola es directa y sencilla: porque vives de alquiler. Es muy posible que un ciudadano tarde toda una vida en entender la respuesta.  Primero, le sorprenderá la pregunta. Luego, le extrañará la respuesta. Llegado a ese punto, pregunta y respuesta andarán rondando durante meses en su cabeza. No way out.

Existe una correlación poco evidente pero directa entre la tasa de alquiler en una sociedad y el grado de infelicidad de sus ciudadanos. A la inversa, la mayor tasa de propiedad corresponde al mayor sentimiento de felicidad.  De modo que se pueden extraer unos primeros corolarios lógicos.

  1. Si crece la tasa de alquiler, entonces crece la tensión social
  2. Si la tasa de alquiler supera el 50%, el clima social es bélico
  3. El coste del alquiler es, necesariamente, humillante
  4. No se puede vivir de alquiler y ser feliz
  5. Una mujer que vive de alquiler siempre está sola.

Más allá de las correlaciones estadísticas y de los análisis sociológicos en línea con el pensamiento de Durkheim, lo cierto es que la explicación es religiosa o de tipo religioso.  Las religiones son sistemas de valores coherentes que sirven para establecer lazos entre los miembros de una sociedad.  Por lógica, hay al menos tres tipos de estructuras: basadas en el interés, basadas en el linaje, basadas en el miedo.

Las personas más vulnerables en las sociedades nihilistas son las mujeres.  Puede parece paradójico, pero el feminismo es, en las sociedades anglosajonas y protestantes, una corriente de pensamiento de tipo marxista profundamente patriarcal.  Trata de convencer a las mujeres que pueden ser felices viviendo de alquiler y solas. Es decir: simulando que son jóvenes adolescentes, libres de ir y venir, sin cargas ni responsabilidades.

Los protestantes viven de alquiler porque su religión no está basada en la solidaridad familiar. Un estudio científico demostró que la única razón por la que prosperaban los inmigrantes de origen judío en EEUU es porque sus lazos de solidaridad abarcan un grado más de parentesco que los católicos irlandeses y dos que el resto de inmigrantes.

P.D.  Moraleja. Si quieres ser feliz, cómprate una casa y cásate de blanco por la Iglesia.

Análisis inmobiliario, El Cajón

Los paradigmas perdidos. El lotero de Ciempozuelos

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Cosas de la Postguerra del Hambre, cuando en las mejores familias había más ovejas pardas que blancas. Me contaron en una ocasión el caso verídico de cierta persona que se hallaba en la ruina más absoluta. No había una mala perra gorda con la que lastrar el bolsillo, y en los ventisqueros del duro invierno se veía volar a la gente de menos peso. Es de suponer que por eso decía el refranero que el hambre da alas. El caso es que aquella crisis de liquidez era terreno abonado para la picaresca. Había que echarle mucha imaginación a la vida para llegar a final de mes y cumplir con los prestamistas del régimen al 25% TAE. Y más de uno y de una se veían abocados a acudir al Monte de Piedad con los últimos enseres para que le dieran la extremaunción financiera.

Así fue, probablemente, como empezó la cosa. Antes que empeñar el ajuar para no salir de pobre, mejor rifarlo entre los vecinos que lo quisieran. Y así fue como brotó sin ninguna malicia la vocación financiera en una persona que por su humilde extracción no estaba preparada para evitar la tentación monetarista. Primero descubrió que podía “emitir” casi tantos boletos como quisiera sin que pasara nada. Luego, que podía “reducir” la sensación de riesgo bajando el precio de las papeletas. Y por último, que no era tan mal negocio ser pobre, siempre y cuando no le faltara mobiliario que vender. También constató que la avaricia rompe el saco, pero me cuentan que esa lección sigue sin haberla aprendido a sus años.

El mecanismo en el fondo es sencillo. A falta de liquidez o solvencia del sistema financiero, bueno es el esfuerzo cooperativo. En toda América Latina, y especialmente en el Brasil de hace unos pocos años, era una práctica conocida y habitual apuntarse a un fondo mancomunado hasta para la adquisición de un simple televisor. Es esfuerzo entre muchos es menor. Tampoco difiere demasiado, en esencia, del sistema de avales del mundo árabe cuya eficacia ha hecho famosa la red terrorista de Al Qaeda. Es más, no difieren nada unos de otros. Los cuatro paradigmas financieros mencionados precisan de las mismas reglas del juego. La usura, la lotería, el cooperativismo y el aval se basan en la confianza sin resquicio y corren un mismo riesgo de felonía.

El lotero de Ciempozuelos ha descubierto la pólvora. Las mañas financieras que le han valido las portadas de los medios de comunicación provocan más sonrojo intelectual y cívico que curiosidad. ¿Dónde está la gracia en intentar vender a trozos por 320.000 euros algo por lo que se pide 200.000 euros, y que a todas luces vale poco más de 100.000 euros? El desconocimiento inmobiliario del que han hecho gala los periodistas españoles en los últimos años pone los pelos de punta. En lugar de alertar contra las políticas erróneas de ZP, han animado al disparate. Y no lo digo porque el estado haya malgastado el dinero de los contribuyentes en un bodrio administrativo llamado “Sociedad Pública de Alquiler” con el que ahora no sabe que hacer: al fin y al cabo, en algo hay que entretener a un ministro. No. Es necesario insistir en la denuncia al comprobar que, a pesar de la que “está cayendo”, siguen confundiendo la velocidad (inmobiliaria) con el tocino (hipotecario).

¿Crisis? ¿What Crisis? Pregunta Solbes en el papelón que le corresponde. La crisis hipotecaria. Los últimos datos publicados ponen los pelos de punta. La situación es mucho peor de lo que parece. Lo dicen los profesionales del sector, y no está claro si están cargando las tintas, o si se han parado a analizar con precisión las estadísticas que evidencian el desplome hipotecario. El número de hipotecas cae un 40% hasta 70.000, y se “hunde” el importe medio resultante hasta los 141.000 euros. Hace poco más de un año, superaba los 161.000 euros y crecía a una tasa anual del orden del 25%. La incorporación de pisos caros a la media aritmética y la amortización de los pisos más baratos explicaban la magnitud del porcentaje. La obra nueva se ha parado en seco, y los propietarios están amortizando deuda a marchas forzadas, dejando en evidencia la falacia de buena parte de los estudios sobre el tan cacareado y pernicioso endeudamiento de las familias españolas.

El verdadero problema hipotecario en España empieza aquí y ahora. Su diagnóstico es el siguiente: las familias más solventes — las mismas que sostienen sobre sus anchas espaldas al sistema financiero y a la administración pública — perciben que hasta la más liviana de las deudas es ya un riesgo insoportable ante la fuerte recesión que se avecina. No confían en el futuro y deshacen el camino andado. Los recursos que de otro modo dedicarían a invertir y consumir, se los devuelven al banco. El sistema financiero se enfrenta así al riesgo de ir concentrando en sus balances las deudas de peor calidad. Al incremento de la morosidad y al mayor coste de los pasivos, hay que añadir desde ya la más que previsible caída de la rentabilidad de los mejores productos financieros.

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Análisis inmobiliario

¿Cuántas viviendas vacías hay realmente en España?

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Dicen que el 10% de las  25,9 millones de viviendas que hay en España están vacías, pero las mentiras tienen las patas cortas.  Para llamar la atención de los medios, en los últimos 10 años,  no han dudado en  engordar la cifra por 10.  La estrategia inmobiliaria de los radicales de Podemos y de los grupos okupas que el catalanismo viene subvencionando desde el año 2002 pasaba por manipular las estadísticas oficiales y forzar un debate artificial en lo económico, sesgado en su ideología y políticamente envenenado.  La obsesión confesa de todos esos agitadores (Montalvo, De la Quimera Inmobiliaria…Antoni Bosch, 2008) era conseguir cambiar la percepción natural del mercado que tenían los españoles,  introduciendo una visión catastrofista basada en datos  precocinados.

Los agitadores nunca dudaron en propagar los bulos más inverosímiles, contando con la caja de resonancia de diferentes medios y televisiones.  Tan extraordinario es el caso que como ocurre en 1984, la célebre novela de Orwell,  los datos oficiales del sector que se han ido publicando cronológicamente entre 2004 y 2016  se contradecían unos a otros.  La falta de congruencia en las series y de pudor político hacía decir a las ministresas que la vivienda seguía creciendo un 15% cada año desde 1993. Matemáticamente, eso equivale a decir que en esos 15 años (1993-2007)  los precios medios se multiplicaron por 8,13.   Que un piso de 40 millones en 2007 valía menos de 5 millones en 1993.

A pesar de la barbaridad de las cifras publicada, ningún medio se esforzó nunca contrastar y verificar los datos.  Doy fe que sistemáticamente muchos periodistas y medios se negaban a corregir los errores más burdos y las manipulaciones más descaradas. Para ellos, publicar que se construían 2 millones de pisos al año, o más, era un acto de FE CIEGA, su contribución a la causa generosamente financiada desde Cataluña.

Uno de los mayores bulos propagados por radicales y antisistema consistía y consiste en magnificar hasta el absurdo el número de viviendas o pisos “vacíos” e inflar el número de desahucios  –  (confundiendo deliberadamente ejecuciones hipotecarias de primeras viviendas, con embargos de fincas rústicas y expulsión de okupas y  morosos profesionales tras largas batallas judiciales)  –  para crear alarma social.  Se da la paradoja que España sigue siendo, tras casi 10 años de crisis y deflación inducida, el país del mundo que registra el menor número de desahucios.  Una ardilla podría saltar de okupa en okupa desde el paso de Canfranc hasta el puerto de Algeciras, sin tocar el suelo, y si además elige inquilinos morosos y periodistas venales, puede elegir recorrido.

Las estadísticas oficiales son conocidas e implacables. Para evitar cualquier tipo de polémica,  se elaboran fuera de España, en Bruselas. Un tercio de todos los pisos y casas que se construyen desde hace 40 años en todos los países del Mediterráneo son dotaciones turísticas.  Eso significa que España cuenta con un parque de 8 millones de apartamentos en las playas. El resto, entre 16 y 17 millones de referencias catastrales según distintas fuentes, pueden considerarse como infraestructura inmobiliaria.  Y entre 4 y 5 millones de fincas son infraviviendas con más de 100 años de antigüedad.

Es cierto que entre 1997 y 2007 se ha construido mucho en España.  Concretamente, se han visado y edificado 5 millones de viviendas , duplicando con creces la media del periodo 1977 – 1997.  Como el sagaz lector habrá entendido, eso significa que entre 1976 y 2016 se han construido en nuestro país menos de 12 millones de pisos.  7,5 millones destinados a infraestructura habitual para una población que pasó de 32 a 50 millones de habitantes, y 4,5 millones para dotación turística.

Es un auténtico prodigio matemático, sin parangón en la Historia de la ciencia, que radicales y perroflautas financiados con impuestos malversados por los políticos catalanes , afirmen que hay 3 millones de pisos vacíos en España.  Eso implicaría, de un modo lógico indiscutible, que 48 millones de personas viven hacinadas en  8 millones de pisos distribuidos por todo el país, a razón de una media de 6 personas por piso.  Un auténtico disparate.

(c) Belge