1. Suelo Residencial

En materia inmobiliaria, es costumbre extendida entender la parte por el todo. El terreno destinado a suelo residencial es el activo más popular pero no es, ni mucho menos, el más importante.  Industrias, almacenes, locales comerciales, oficinas, hoteles, viales, dotaciones e infraestructuras constituyen el grueso de la actividad inmobiliaria. Es un mercado opaco, vetado a los ciudadanos de a pie e intervenido por los políticos y técnicos que controlan el aparato administrativo del Estado. La ingente cantidad de dinero que mueven estas transacciones no deja huella en la Contabilidad Nacional, y si por ventura algún contribuyente obstinado le sigue el rastro, abundan las fórmulas para justificar las permutas más extrañas.

Cuando el profano menciona el concepto de burbuja para referirse a la revalorización de un terreno transformado en suelo residencial y edificado, ignora que la Administración ha obligado al propietario a contratar los servicios de un número cada vez mayor de colectivos “protegidos”. Ingenieros medioambientales, geólogos, arqueólogos, aparejadores y  arquitectos ya han facturado un buen número de informes y proyectos antes de empezar a mover un ladrillo. Luego, cada paso que de un albañil estará fiscalizado por los correspondientes Inspectores. El pequeño empresario de la Construcción que compraba suelo, lo edificaba y vendía al cliente final, ha pasado a la Historia. La ecuación del precio final es cada vez más larga y compleja.

 

2. Derecho de Residencia

 

El segmento más cotizado por los pequeños inversores o propietarios que desean construir su propia casa era el de las parcelas individuales e independientes. Los coeficientes de transformación, y el control exhaustivo de los metros construidos, varían en función de los municipios. Unos son más liberales y transparentes que otros, y la repercusión del terreno puede variar del simple al triple. Con un coeficiente restrictivo de 0,35, se necesitan 500 metros de terreno para edificar 120 metros útiles de vivienda.  El sobreprecio repercutido podía rondar los 2.000 euros por M2 en cualquier capital de provincia, encareciendo el producto por encima de valor de mercado habitual.

La definición de “burbuja” se antoja extraña y retórica. En un mercado tan intervenido como el sector inmobiliario, donde la Administración castiga el pecado de “independencia”, el objeto retórico de ese concepto social fue siempre estigmatizar al propietario con dos cuernos y un rabo rojo.  Por el capricho de ser soberano en su chalet con jardín, pagará un pesado impuesto revolucionario. Hace años opté por llamarlo, con cierta ironía, Derecho de Residencia.

3. Costes de Producción

Tradicionalmente, el sector constructor ha necesitado mucha mano de obra local y poco capital externo.  Esa característica ha determinado siempre sus costes de producción.  Los materiales usados en la edificación de una vivienda unifamiliar eran básicos y baratos, y las herramientas y técnicas empleadas, fáciles de amortizar. Descontados el precio del suelo y el coste de la regulación administrativa,  dichos recursos no suman más de un tercio de la factura final que paga el propietario.

Para valorar correctamente el precio de una vivienda, hay que formular y resolver los distintos factores de una ecuación sencilla.  De abajo hacia arriba:

1.1. El precio de suelo. Varía en función de la edificabilidad permitida y representa entre un 20 y 30% del precio final.

1.2. La Regulación Administrativa. Este capítulo engloba todo tipo de licencias, tasas, controles, informes, intervenciones, reglamentos y plazos. Es una intervención pública y semipública parasitada por los Partidos Políticos. Según se desprende de un estudio presentado por el Consejo General de Colegios de Economistas: “casi una quinta parte del coste de la vivienda son impuestos”.

1.3. El proyecto y la dirección de obra.  Aunque el Arquitecto no haga acto de presencia y la Dirección de Obra sea inexistente en la práctica, su factura supondrá entre el 5 y el 10% del coste de la vivienda.

1.4. Los materiales. Aunque existe un abanico amplio de calidades, su precio no suele superar el 10/15% del total.

1.5. La mano de obra.  Los recursos humanos que se emplean en todo el proceso de edificación solo suponen entre un 15 y 20% de la factura final que abonará el propietario de la vivienda.

1.6. El beneficio del promotor.  La financiación y los costes de promoción y comercialización de la vivienda varían en función de la demanda existente y del momento económico, pero oscilan habitualmente en un rango que va del 15 al 25%.

4. Ecuación Final

Como se puede observar:

el precio de la Vivienda Final  (VF) es igual al Precio del Suelo (PS=25% VF) + Regulación Administrativa (RA=20%) + Proyecto de Obra (PA=10% VF) + Materiales de Construcción (MC=15% VF) + Recursos Humanos (RH=20% VF) + Beneficio de la Promoción (BP=20% VF).  Y lo que es mucho más importante, si cabe: la suma de los costes que intervienen en el precio final de una vivienda supera, en muchas ocasiones, el 100%.

¿Qué significa que PS + RA + PA + MC + RH + BP sea mayor que el 100% de VF? Una cosa sencilla y elemental:  la mayor parte de las viviendas que se construyen se producen a pérdida. Es decir: se venden por debajo de su coste de reposición.  El dueño del solar o bien el promotor asumen o absorben la diferencia.

A partir del final del año 2003, gracias a la mayor financiación de las Cajas de Ahorro, se produjo una clara diferenciación entre la Empresa encargada de la Promoción y la Empresa Constructora.  Es un momento decisivo, por cuanto se generaliza un nuevo modelo de Industria Inmobiliaria que tiende a comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción.  Las pequeñas empresas constructoras son barridas del sector y el mercado  pasa, entre 2004 y 2005, bajo el control de grandes promotoras inmobiliarias. 15 empresas, creadas a partir de 2003, obtienen en tan solo 3 años el 50% de todos los préstamos hipotecarios concedidos en España por Cajas y Bancos. Un total de 300.000 millones de euros, que se dedicaron a comprar suelo recalificado.

 

 

 

Belge

3. Recaudación y fraude fiscal

La falta de datos solventes sobre la distribución territorial de los ingresos fiscales entre 1951 y 1981, me obligan a hacer un ejercicio de humildad. Aunque tenga la firme intuición que la tributación efectiva era mínima en todo el Arco Mediterráneo, resulta muy arriesgado intentar razonar sobre una base tan endeble. El hecho que se pueda verificar un déficit tributario creciente, e incluso galopante, en los últimos 25 años no implica necesariamente que ocurriera lo mismo en las 4 décadas anteriores.  Bien es cierto que el Régimen franquista modificó varias veces las leyes tributarias al constatar el ingente fraude. Por la retórica argumental de defensores y detractores, por ejemplo, de la Ley de Reforma Tributaria del 26 de diciembre de 1957, sabemos de la ineficiencia del modelo recaudatorio en determinadas regiones, especialmente en materia inmobiliaria.

Ya entrados en el siglo XXI, con el Euro como moneda de curso legal, si tenemos acceso a la distribución territorial de todos los tributos recaudados. Aunque el grueso de la Prensa está sometido a las directrices y consignas de los lobbies nacionalistas, lo cierto es que existe un considerable déficit estructural, amén de un evidente fraude fiscal consentido que los expertos de la Agencia Tributaria cifran en 60.000 millones de euros.  La presencia  silenciosa de mafias de todos los países, invitadas al generoso festín, evidencia que el problema de la economía sumergida y del fraude fiscal organizado está siendo infravalorado, a pesar de ser tan acuciante o más hoy que hace 60 años.

Un sencillo método sería intentar calcular la carga de trabajo acumulada de los distintos sectores de actividad, y cuya estadística trasciende el ámbito nacional. Para muestra, un botón. Eurostat elabora periódicamente estudios y encuestas para conocer cuántos días viajan de vacaciones los europeos y cuánto dinero se gastan.  Son datos que refrenda el sentido común, que avala la lógica y confirma de un modo empírico la propia contabilidad de las familias.  Así, si las 12 provincias del Arco Mediterráneo reciben cada año al 65% de los 100 millones de turistas foráneos y nacionales, durante un periodo  medio de 10 días, los ingresos que obtienen se sitúan en un rango de entre 130.000 y 200.000 millones de euros,  en lugar de los 30.000 millones escasos que han venido declarando desde hace más de 20 años.

 

No se puede entrar a analizar un concepto tan escurridizo como el de Burbuja Inmobiliaria sin valorar antes la magnitud del fraude fiscal acumulado en determinadas regiones durante 6 décadas. Podemos estimar que su déficit fiscal crónico se sitúa, en estos momentos, en una  horquilla que va del 10 al 15% del PIB, en función del nivel de crecimiento y actividad, pero ¿ha sido siempre así?  Si a los 4 millones de empleos vitalicios del Sector de la Construcción, sumamos 3 millones de empleos en el Sector turístico, solo en esos dos sectores la carga de trabajo anual supera los 10.000 millones de horas productivas.

(sigue)