- Metodología
El análisis de la realidad inmobiliaria española plantea una serie de desafíos metodológicos previos, como son el periodo estudiado, la naturaleza de la evolución y el objeto de la observación.
- El periodo estudiado
La vivienda unifamiliar tiene un periodo de amortización que supera la esperanza de vida de los propios individuos que la habitan, y su ciclo de promoción o producción es suficientemente largo como para que no se ajuste necesariamente al propio ciclo económico del entorno. Viviendas que se planifican durante una fase de crecimiento se construyen y venden en un posterior momento de crisis o recesión. No es nada evidente obtener conclusiones empíricas y lógicas de un análisis primario de series estadísticas.
- La naturaleza de la evolución
En un espacio dilatado de tiempo, lo más probable es que se acaben confundiendo las cuestiones relativas al crecimiento inmobiliario con la propia evolución demográfica de la sociedad y las tareas, accidentales, de reconstrucción. El ciclo natural de la inflación y de la deflación en una economía se ve a menudo condicionado por los movimientos migratorios, las guerras y las manipulaciones de la moneda.
- El objeto de la observación
Techo, Vivienda y Casa son sinónimos fáciles de usar en cualquier conversación o artículo para referirse a un objeto de estudio bastante escurridizo. Una chabola en un descampado, sin agua y sin luz, no es el mismo “objeto” que un Duplex en una céntrica y concurrida avenida de Madrid. Del mismo modo que una carro no el lo mismo que un coche, no son homologables las tres cuartas partes de las viviendas que se producían en España antes de 1940 con las que se han venido construyendo a partir de 1950. En muchas provincias, el porcentaje significativo de viviendas obsoletas que figura en los censos suele desvirtuar el valor de las series históricas.
- Antes y Después de la Guerra Civil
- 1890-1940
La población española pasa de 18 millones de habitantes (según las fuentes consideradas) hasta los 26 millones. Es una tasa de crecimiento del 0,75% anual, que apenas se ve empañada por la Crisis de Cuba, la Primera Guerra Mundial, la pandemia de Gripe, la Dictadura catalanista de Primo de Rivera, la crisis constitucional de 1931 y la Guerra Civil.
2. 1950-2009 La población residente en España experimenta un crecimiento casi exponencial a partir de la década de los 50 y roza una tasa anual del 1,2%l. El censo se duplica, si se tienen en cuenta la importante colonia de jubilados británicos y alemanes que viven ilegalmente en nuestras costas y la rotación media del resto de turistas que visitan nuestro país durante 2 semanas.- 2010-2020
La fase actual, que sucede a la crisis del euro y al intento de intervención de la economía española, se caracteriza por una marcada despoblación en el Oeste y en las regiones del Interior de la Península, y un desplazamiento incentivado hacia el litoral mediterráneo. En conjunto, Galicia, Asturias, Castilla León y Extremadura experimentan un crecimiento negativo de su población.
- Tratado de Maastricht e Inmigración
A partir del 1 de enero de 1993, entra en vigor un Tratado de Maastricht que, en España, queda intencionalmente solapado por la resaca de los JJOO de Barcelona 92. La crisis de 1993 y 1994 supone, además, un parón en seco de la actividad promotora. El censo de la población residente en España es de 39 millones. Es un dato relevante, por cuanto los nuevos criterios y directrices de la UE se traducen en España, entre 1995 y 2005, en un incremento de la población que supera los 10 millones de residentes. Es una tasa de crecimiento del 2,2% anual que solo tiene parangón en Malta, y provoca un grave déficit de viviendas habitables en muchas zonas de concentración urbana.
- El velado origen de la cuestión inmobiliaria
En paralelo, en el periodo que se extiende desde 1995 hasta 2010, se han promovido y terminado de construir 5 millones de viviendas nuevas, insuficientes a todas luces. Al finalizar la década de los noventa, y acercarse la economía española a lo que sería el abismo financiero que proyecta la futura Unión Monetaria, surge por primera vez en nuestro país una verdadera CUESTION INMOBILIARIA, que en parte recuerda la crisis puntual que se produce en Madrid y Barcelona en los años 50. Pero ahí se acaban los parecidos. En 1996, un servidor fue de los pocos periodistas que alertó de las consecuencias inmobiliarias del choque cultural que provocaría la inmigración en ciudades como Madrid y Barcelona, con grave déficit de viviendas habitables.
- Las tres causas de la Cuestión Inmobiliaria
La primera, fundamental, se debe al fuerte crecimiento de las rentas de la clase media española, tras dejarse atrás la resaca de los JJOO y la crisis monetaria del 93. A partir de 1997, crece el empleo en España y se dispara la renta disponible de las familias.
La segunda, se debe a la llegada progresiva de 10 millones de inmigrantes pobres en los barrios tradicionales de las grandes ciudades. Es un fenómeno menos acusado que en el resto de países europeos, pero que acaba surtiendo el mismo efecto de desplazar una parte de la población hasta barrios nuevos y hacia las afueras.La tercera, clave en el debate político y mediático, es el tremendo déficit de viviendas modernas que padecen muchas regiones españolas en los años 80 y 90. En 1950, como recuerda un estudio de la Fundación BBVA, las pequeñas viviendas disponibles en el mercado eran ocupadas por 5 miembros de la familia. No plantean las mismas necesidades 6 millones de hogares austeros, en la postguerra, que 15 millones de hogares al finalizar el siglo XX en la rica Europa. 1.4 Evolución del parque inmobiliario por provincia (Fundación BBVA)| Viviendas Familiares | ||||||
| 1950 | 1960 | 1970 | 1981 | 1991 | 2001 | |
| Álava | 25,5 | 34,1 | 57,1 | 88,9 | 105,9 | 125,5 |
| Albacete | 92,0 | 99,8 | 112,8 | 139,9 | 157,8 | 181,8 |
| Alicante/Alacant | 166,3 | 208,7 | 367,6 | 589,1 | 789,3 | 980,0 |
| Almería | 89,0 | 99,1 | 127,0 | 167,3 | 214,2 | 266,3 |
| Ávila | 57,8 | 67,9 | 76,5 | 105,7 | 120,2 | 164,7 |
| Badajoz | 170,3 | 194,4 | 210,4 | 231,6 | 267,3 | 314,3 |
| Balears, lles | 130,8 | 145,2 | 213,4 | 327,8 | 415,4 | 495,1 |
| Barcelona | 506,4 | 667,2 | 1.183,6 | 1.762,0 | 1.904,7 | 2.248,3 |
| Burgos | 90,5 | 102,6 | 126,1 | 162,8 | 187,8 | 211,6 |
| Cáceres | 128,6 | 139,7 | 155,8 | 177,8 | 206,7 | 272,3 |
| Cádiz | 126,4 | 172,8 | 232,5 | 321,5 | 392,1 | 487,7 |
| Castellón/Castelló | 100,9 | 113,7 | 157,3 | 228,9 | 269,2 | 327,6 |
| Ciudad Real | 131,9 | 153,2 | 160,1 | 177,7 | 202,1 | 234,2 |
| Córdoba | 165,3 | 186,4 | 211,8 | 241,4 | 281,6 | 332,6 |
| Coruña, A | 194,9 | 226,5 | 281,0 | 384,3 | 448,4 | 520,3 |
| Cuenca | 84,8 | 92,1 | 93,7 | 106,3 | 118,8 | 135,1 |
| Girona | 85,4 | 98,0 | 161,8 | 264,8 | 338,4 | 406,6 |
| Granada | 147,2 | 174,4 | 221,1 | 282,7 | 346,8 | 439,9 |
| Guadalajara | 49,9 | 55,1 | 62,2 | 89,5 | 100,2 | 124,0 |
| Guipúzcoa | 71,3 | 102,6 | 164,7 | 228,6 | 244,7 | 292,1 |
| Huelva | 88,0 | 98,6 | 117,0 | 159,5 | 195,0 | 229,4 |
| Huesca | 57,2 | 61,3 | 71,7 | 91,6 | 108,9 | 126,8 |
| Jaén | 169,1 | 187,6 | 204,3 | 228,7 | 261,7 | 296,2 |
| León | 124,2 | 147,0 | 171,6 | 208,3 | 247,8 | 276,5 |
| Lleida | 78,1 | 90,2 | 108,5 | 146,8 | 164,3 | 199,6 |
| La Rioja | 54,3 | 64,1 | 80,5 | 109,3 | 128,0 | 165,7 |
| Lugo | 104,1 | 113,6 | 122,6 | 146,6 | 168,3 | 185,1 |
| Madrid | 388,9 | 669,6 | 1.132,7 | 1.710,4 | 1.934,7 | 2.497,3 |
| Málaga | 167,7 | 178,0 | 274,4 | 423,1 | 574,4 | 702,5 |
| Murcia | 174,4 | 215,9 | 274,2 | 384,4 | 483,0 | 571,6 |
| Navarra | 81,1 | 96,3 | 131,6 | 178,1 | 202,2 | 257,6 |
| Ourense | 115,2 | 123,1 | 136,3 | 164,5 | 187,4 | 195,7 |
| Asturias | 183,5 | 243,9 | 327,6 | 411,9 | 462,5 | 518,7 |
| Palencia | 52,5 | 60,1 | 62,9 | 78,3 | 87,5 | 98,4 |
| Palmas, Las | 63,9 | 88,6 | 154,5 | 222,8 | 280,4 | 424,4 |
| Pontevedra | 147,5 | 165,6 | 208,1 | 284,3 | 332,8 | 396,6 |
| Salamanca | 99,6 | 108,9 | 121,5 | 152,3 | 173,8 | 203,3 |
| Santa Cruz de Tenerife | 81,4 | 108,3 | 153,9 | 229,6 | 304,8 | 403,4 |
| Cantabria | 85,6 | 104,3 | 150,8 | 191,1 | 225,6 | 281,8 |
| Viviendas Familiares | ||||||
| 1950 | 1960 | 1970 | 1981 | 1991 | 2001 | |
| Segovia | 49,0 | 56,0 | 59,3 | 74,1 | 85,4 | 98,1 |
| Sevilla | 222,8 | 280,9 | 362,1 | 491,4 | 571,7 | 727,7 |
| Soria | 40,4 | 43,4 | 42,7 | 52,5 | 59,5 | 65,0 |
| Tarragona | 99,3 | 107,0 | 174,7 | 279,3 | 347,7 | 434,6 |
| Teruel | 70,6 | 72,2 | 73,0 | 84,1 | 91,9 | 96,9 |
| Toledo | 118,5 | 138,9 | 156,3 | 203,8 | 240,1 | 300,9 |
| Valencia/València | 312,4 | 392,7 | 618,0 | 914,2 | 1.034,9 | 1.218,0 |
| Valladolid | 77,5 | 92,4 | 128,2 | 169,4 | 195,8 | 235,8 |
| Vizcaya | 110,2 | 174,2 | 301,0 | 403,9 | 424,6 | 469,1 |
| Zamora | 76,3 | 82,6 | 81,6 | 100,8 | 112,5 | 116,1 |
| Zaragoza | 154,3 | 183,1 | 249,3 | 321,4 | 373,2 | 426,3 |
| Ceuta | 9,8 | 11,2 | 12,7 | 16,0 | 18,5 | 22,5 |
| Melilla | 14,8 | 17,1 | 16,0 | 15,3 | 15,9 | 21,9 |
| Total | 6.287,5 | 7.710,5 | 10.655,8 | 14.726,1 | 17.206,4 | 20.823,4 |
(c) Belge. 8/02/2016