De la pregunta realizada ayer por un usuario en el artículo relativo a coeficientes de abatimiento y de actualización:
https://inlucro.org/coeficientes-de-actualizacion-y-de-abatimiento-compensaciones-fiscales/Compruebo que en el propio artículo falta un ejercicio práctico, así que me voy a inventar uno. Vamos a suponer que entre todo mi patrimonio sólo tengo un elemento adquirido antes del 31.12.1994, un inmueble que compré el 01.12.1994 por 200.000 euros. Y vamos a suponer que ese inmueble lo he vendido el 01.01.2016, por 500.000 euros.El cálculo lo va a realizar la plataforma renta web a la perfección, pero veamos cómo se aplican esos coeficientes de abatimiento.Primero dividimos la ganancia patrimonial total, 300.000 euros, en dos partes, la correspondiente a los primeros 400.000 euros de importe de venta (el límite legal sobre la que podré aplicar los coeficientes de abatimiento) son 240.000 euros (300.000 x 400.000 / 500.000) y la segunda la correspondiente al resto del importe de venta, 60.000 euros. Esta segunda va a tributar en su totalidad, sobre los 240.000 euros tengo que aplicar el régimen transitorio.Nos toca repartir linealmente qué parte de los 240.000 euros se han obtenido hasta el 19.01.2006. Para ello hay que contar días, si no me he confundido:- Número de días que el inmueble ha permanecido en mi patrimonio, desde la compra hasta la venta: 7.702 días.
- Número de días desde la compra hasta el 19.01.2006: 4.068 días.
Por tanto, la ganancia obtenida desde la compra hasta el 19.01.2006 será de 126.761,88 euros (240.000 x 4.068 / 7.702).
Hasta el 31.12.1994, redondeado por exceso, el inmueble ha permanecido en mi patrimonio 1 año, el coeficiente de abatimiento que corresponde, por tanto es 1 x 11,11% = 11,11%. Lo aplicamos sobre la ganancia obtenida hasta el 19.01.2006 y tenemos que la ganancia no sujeta es 14.083,24 euros (0,1111 x 126.761,88).Por tanto, la ganancia sujeta y no exenta por la que tengo que tributar al final es de 285.916,76 euros (300.000 – 14.083,24).alrodrigo(Visited 35.523 times, 2 visits today)
A mí al menos, me viene al pelo éso de que … vale más un ejemplo que diez palabras … ante un ejercicio tan claro y didáctico. Muchas gracias alrodrigo.
Ha sido una gran idea Alrodrigo: es un ejercicio de lo más didáctico y muy útil. Es una de la dudas más recurrentes.
Hola, me alegro de haber encontrado este sitio porque estámos tramitando la venta de un finca rústica y estoy hecha un lío con los coeficientes de abatimiento.
La finca fue comprada en 1969, por lo tanto son 27años (1996-1969) sobre los que se deberían aplicar los coeficientes reductores y entonces me sale a pagar 0€por esos años, ¿es correcto?, pero por otro lado la ley no dice que quede exenta, la pregunta es cómo tributamos la ganancia patrimonial de esos años.
En fin, podrías clarificarme un poco la cuestión?, te estaría muy agradecida. Un saludo .
Buenos días. El régimen transitorio de los coeficientes de abatimiento es complicado de explicar en pocas palabras. Sería deseable que estas consultas incluyesen más datos, a falta de ellos voy a hacer suposiciones, para intentar ser claro y breve, si alguna de ellas no es cierta indícalo para ir modificando la respuesta.
Supongo:
1.- La finca rústica no está afecta a ninguna actividad económica. En caso contrario no es aplicable el régimen transitorio de los coeficientes de abatimiento.
2.- Desde el 01.01.2015 no se ha vendido ningún elemento patrimonial adquirido antes del 31.12.1994 o si se ha vendido el importe de la venta de esos elementos patrimoniales más el importe de la venta de la finca no supera los 400.000 euros.
Bajo esas hipótesis, en vuestro caso, queda NO SUJETA a IRPF la ganancia realizada desde la compra hasta el 19.01.2006. Sólo nos interesa calcular la ganancia realizada desde el 20.01.2006 hasta la venta. Para ello, se cuenta el número de días desde el 20.01.2006 hasta el día de la venta (llamemos a este número de días “A”) y el número de días que ha permanecido la finca en el patrimonio, desde la adquisición hasta la venta (llamemos a este número de días “B”). Calculamos la ganancia obtenida por la venta restando el precio de venta menos el de compra (sin actualizar) y el resultado lo multiplicamos por “A” y lo dividimos por “B”. El resultado final es la ganancia sujeta y no exenta a integrar en la base del ahorro del IRPF.
Indicar que la plataforma Renta Web calcula perfectamente todo con solo incluir las fechas y valores de venta y compra e indicando que es de aplicación el régimen transitorio.
Saludos.
Muchísimas gracias por tu respuesta, en cuanto a lo que preguntas sobre actividad económica, la única actividad que hubo en dicha finca fue a finales de los 80, durante unos años tuvo actividad ganadera, pero sólo fue durante un periodo muy pequeño.
Gracias de nuevo, un cordial saludo.
En ese caso parece se puede considerar como desafectada. Saludos.
muy claro el ejemplo, gracias
Compré una vivienda en 1977 y la he vendido en 2018. En la página 19 del borrador de la declaración indico las fechas de compra y venta y lo importes de compra y venta.
El programa no me aplica directamente los coeficientes de abatimiento. Lo tengo que hacer yo? En qué casilla?.
Gracias.
Más que de número de página, directamente hablo de casillas, si no te importa. Tienes que rellenar el desplegable de la casilla 361. En ese desplegable te aparece una linea azul para aplicar los coeficientes reductores, clica sobre ella y rellena los datos del nuevo desplegable que te aparece.
El programa te calcula la parte de la ganancia susceptible de aplicar reducción , en la casilla 376, la no sujeta, que te figura en la casilla 378 y la sujeta y no exenta justo debajo, en la casilla 379.
Saludos.
Muchas gracias. Me has resuelto el problema. Gracias.
Hola Rodrigo:
El caso practico cuadra casi a la perfección con el mío, es decir, no me ahorro na de na.
Pero tengo una duda (bueno una de ellas, la otra es si vender o volver a alquilar) , la causa en cuestión, es de auto promoción, la fecha de la escritura de obra nueva es del 12 de Mayo de 1.994.
Que valor de adquisición tengo que tomar?
El declarado en la obra nueva más coste del terreno, que es de 16.000.000 de pesetas?
El valor catastral actual, que es de 120.000 €?
Ahhh, no me digas el coste real….ya que ese no es factible.
Ahhh, otra pregunta, la casa ha estado alquilada los últimos 10 años, si la vendo y vuelvo a comprar otros inmuebles para alquilar, se puede aplicar reinversión.
Como valor de adquisición tienes que poner el coste de la construcción que puedas justificar: compra del terreno, compras de materiales, mano de obra… La compra de otros inmuebles para alquilar no te sirve para aplicar reinversión.
Saludos.
Hola: Con el tiempo que hace 25 años, y las mudanzas, ya no tengo facturas.
Por eso te digo que eso no es factible, así que tendre que coger otra referencia como valor.
Lo único, si te revisan, siempre tendrán en cuenta lo que puedas demostrar como valor de adquisición.
Saludos.
Ya que estamos Rodrigo:
La vivienda habitual la voy a vender, que gastos puedo sumar a al coste de adquisición para desgravar?
Los gastos inherentes a la compra: básicamente impuestos de la compra, notaría y registro de la propiedad.
Saludos.
Ya, eso ya lo se, pero la casa en cuestión la compre casi en ruinas (tenía aluminocis) y tuve que hacer una reforma integral, que me costo más de 100.000€.
Hay alguna posibilidad de deducir este gasto?
Sí, sumándolo al valor de adquisición, que es la suma de la compra original más el de las mejoras (distinto concepto que reforma).
Saludos.
Buenas tardes,
Y siguiendo con el supuesto práctico, ¿qué es lo que tengo que pagar a Hacienda de esos 285.916,76 euros aplicando los tipos impositivos del 2019?
Yo lo que hacía era aplicar el 23% sobre esta cantidad pero me parece que no se hace así.
Muchas gracias por esta página web que es de gran ayuda para ignorantes como yo.
Muchas
6.000 euros al 19%, 1.140 euros; 44.000 euros al 21%, 9.240 euros y el resto, 235.916,76 euros al 23%, 54.260,85 euros. Suman, en total, 64.640,85 euros (1.140 + 9.240 + 54.260,85).
Saludos.
Buenas tardes.
Mi madre tenia unas acciones de Abertis del año 1987 y en mayo de 2018 el Banco le recomendo venderlas todas las que tenia. Y las vendio. Comenzo por 266 acciones pero como todos los años le daban acciones liberadas, en el momento de la venta tenia 1321. No sabemos como tenemos que declararlas en el IRPF al ser t an antiguas. No sabemos que precio hay que ponera las acciones liberadas.
Agradeceria alguna pista para poder abordar este tema.
Las acciones recibidas en las ampliaciones liberadas heredan la fecha de adquisición de las acciones que generan el derecho a percibirlas y su coste de adquisición sale de repartir el coste histórico de las antiguas entre las antiguas y las nuevas recibidas.
Es decir, tu madre en 1987 compra 266 acciones (supongo que de Acesa) por X euros y justo antes de la venta tiene 1.321 acciones de Abertis (en el canje heredaron la fecha y valor de adquisición de las Acesa), compradas en 1987 por X euros.
Ahora tiene una ganancia por diferencia entre precio de venta menos los X euros que la costaron. A esa ganancia le resulta aplicable el régimen transitorio de los coeficientes de abatimiento, si no ha superado el famoso límite de los 400.000 euros está no sujeta la ganancia hasta el valor de las acciones a efectos del IP2005. Ese valor es de 22,79 euros/acción, si ha vendido por debajo de ese precio no tributa por la ganancia, aunque sí debe incluir la información en la declaración.
Para ver el valor IP2005, lo puedes hacer desde este enlace: https://www.boe.es/boe/dias/2006/02/27/pdfs/A07905-07980.pdf Y si necesitas un histórico de la cotización de Abertis, puedes descargar un excel desde la propia página de Abertis, este es el enlace dede el que acceder: https://www.abertis.com/es/el-grupo/sobre-abertis/la-accion-y-su-capital-social/cotizaci%C3%B3n-historica
Saludos.
Mil gracias a tu respuesta del 12 de mayo. Y de nuevo, enhorabuena por la pagina.
Saludos
Hola Rodrigo, acabo de leer tu artículo y lo encuentro genial, tu página también me gusta muchísimo.
Quería hacerte la siguiente consulta, no sé si puedes ayudarme. Tengo una vivienda en España de un amigo francés que sus padres la compraron en 1978 por un importe de 2.500,00 euros (los padres estaban en régimen de sociedad de gananciales), en 2008 la mujer fallece como residente en Francia y hasta marzo de 2019 no se hizo la escritura de herencia del padre y del hijo, que residen actualmente en Francia. Se dio un valor a la vivienda de 153.000,00 euros (se liquidó la sociedad de gananciales, por esto el padre se quedó con el 50% en pleno dominio (76.500,00 euros) y la cuota legal usufructuaria (el 13% de una tercera parte un 3.293,33 euros, mientras el hijo se adjudicó el pleno dominio de la otra parte y la nuda propiedad de la restante). El 30 de diciembre de 2019 se vendió la vivienda a un valor de 140.000,00 euros. Por la venta le han retenido un 3% que son 4.200,00 euros.
Me gustaría calcularle la ganancia o pérdida patrimonial pero no entiendo si tengo que separar el cálculo del padre y el hijo, es decir, ¿en cuanto a la parte del padre tengo que calcular su ganancia desde el año 1978 y sobre el valor de 2.500,00 euros o sobre la fecha de fallecimiento de la mujer que fue en el 2008 y sobre el valor los 150.000,00?
¿En relación al hijo, tendría que hacer el cálculo de la ganancia o pérdida sobre la parte proporcional de titularidad que a él le corresponda? Es decir, entiendo que él ha asumido una pérdida y no una ganancia dado que la recibió a un valor de 73.206,67 € y la transmitió a un valor de 67.666,67 euros, por lo tanto entiendo que se le debería devolver la parte proporcional que le correspondiera de las retenciones de los 4.200,00 euros.
Espero que me haya entendido, perdóname por el lío de los cálculos. Gracias por adelantado!