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Donde más duele: la cartera inmobiliaria


Corría el año 2007.  En el fragor de la batalla inmobiliaria que se estaba librando en España entre agitadores del “nuevo modelo productivo” y defensores del sentido común, decidí llevar a cabo un pequeño experimento inocente y fui dando cuenta de los hechos a lo largo de los meses.  El Banco Popular y el Santander publicitaban las desinversiones de su cartera inmobiliaria a través de Aliseda y Altamira respectivamente.   Elegí un piso a modo de benchmark y pasé sendas ofertas con un descuento exacto del 30%. Se trataba de valorar supuestos hechos financieros que la comunidad financiera y las élites políticas y mediáticas empezaban a dar por ciertas.

Del caso de Altamira hablaré otro día, pero adelanto que rechazaron por dos veces mi oferta para acabar vendiendo el piso ¡un mes después! por menos de la mitad.  Me centraré en el caso del Banco Popular, al que una promotora alicantina le había dejado por terminar de construir una torre entera de pisos frente al mar.

El último piso de dicho bloque de apartamentos lo acabaron de vender en el año 2013.  Durante todos esos años, el máximo descuento que me ofreció el Popular sobre el precio publicitado  en 2007 fue de un raquítico 7%.  A pesar de argumentarles que no tenía sentido  que mantuviesen los precios de 2007 y vaticinar que acabarían por enajenar toda su cartera inmobiliaria a precio de saldo,  se negaron a negociar cualquier modalidad de compra y cualquier tipo de descuento.

En numerosas conversaciones que mantuve con diferentes responsables de la Entidad en los años 2008 y 2009, defendía la misma idea que venía publicando: era un sinsentido que el sistema financiero NO QUISIERA vender sus activos inmobiliarios de calidad razonable a clientes solventes para acabar entregándoselos a Fondos Buitres americanos, tal y como ya se podía intuir.  Y fui publicando estas conversaciones y estos argumentos para que en el futuro no quedara duda alguna sobre la verdadera naturaleza del proceso de “desinversiones”.

En la noticia de la ampliación de capital que empieza mañana, y en la rueda de prensa que daba Ángel Ron,  informaban de las intenciones del Banco Popular de deshacerse “masivamente” de sus activos inmobiliarios.  Otros bancos y cajas acabaron por entregar pisos e hipotecas  con descuentos del 50 o 60% a Fondos Buitres tipo BlackStone para que estos les ofertaran un 10 o 15% a los propios clientes de las entidades.

El lema es siempre el mismo: que parezca un accidente.

(c) Belge

 

La nefasta gestión del Popular desde 2007


La salvación viene siempre de que los clientes, inversores, depositantes y todos los afectados por la “negligente” gestión bancaria tomen consciencia de lo que ha ocurrido y porqué. Cada uno tiene una parcela de información, y todos juntos, emerge la luz. Y de repente se obra el “milagro” de que los directivos que se creen por encima del bien y del mal deben tomar decisiones. Es una indecencia que el Popular haya compensado a Preferentistas sin riesgo por la presión de los medios, y haya dejado tirados a otros muchos a los que “colocó” convertibles y perjudicó de forma bastante miserable e indigna de la trayectoria de este Banco. Lo voy a explicar  de manera resumida.

Cuando colocan el producto, la Prima de Riesgo ya está por las nubes, subiendo, y en Bruselas ya se está cuestionando la solvencia del Banco. ¿Y cómo lo sabe Alemania y coloca a Popular en el centro de la diana? Porque tienen a Allianz de “topo” en el Popular. Ellos mejor que nadie conocen la “desastrosa” (por decirlo suavemente) gestión de Colonial. De modo que cuando le colocan las obligaciones convertibles a los clientes, con el gancho de los tipos, ellos SABEN que la solvencia del banco está siendo cuestionada.

El problema llega en 2011, con la casi quiebra de España. En Bruselas, Merkel presiona a Zapatero para que la “banca” española devuelva créditos (los coches vendidos en España, Target2)  y sus clientes asuman PERDIDAS de 30.000 millones de euros. Las conversaciones se mantienen en secreto (aunque yo expuse en su día lo que estaba ocurriendo)….Y como Popular ya ha agotado su capacidad para emitir deuda nueva para respaldar su solvencia, lo que hacen es “recurrir” al bolsillo de los clientes de confianza, ofreciéndole una prórroga trampa.

Al firmar la renovación de las obligaciones de 2013 hasta 2015, lo que hacen es COLAR una cláusula por la que el cliente asume que aceptas perder  su dinero si la solvencia del Banco es cuestionada. Y a los pocos días de firmar, dicha solvencia es cuestionada, y se autoinventan una especie de ampliación de capital ACORDEON (se reduce prácticamente a 0 las antiguas acciones y se emiten unas nuevas en sustitución de las viejas, etc)… Como resultado, las obligaciones convertibles a 7 euros pasan a convertirse a casi 18 euros. Le han “quitado” (por colarte dicha cláusula) un 60% de tu dinero. Por la cara.

Ellos sostienen con la boca chica (porque los clientes no se han unido para presentar una denuncia colectiva) que todo fue “legal” pero no es cierto. Ellos conocían que la solvencia del banco estaba siendo gravemente CUESTIONADA en Bruselas, y no informaron a sus clientes que firmar la prórroga equivalía a aceptar una quita que en este momento ronda el 80% de la inversión. El Popular de Angel Ron le ha tomado el pelo a sus clientes y en lugar de rectificar y asumir su error, se limita a decirles que “todo fue legal” y sabían lo que firmaban. Sencillamente es FALSO…ni uno solo de todos los afectados en España, que se fió de ellos, sabía lo que estaba firmando en la prórroga del producto, ni las cláusulas que contenía.

El producto ofrecía Euribor + 4% (la prima de riesgo estaba en 500/600 ptos básicos)…y eran convertibles a 7,14 euros con una prima de emisión elevada (casi 2 euros, equivalentes a 3 años de intereses: es decir, el 20% inicial que ofrecían se quedaba realmente en menos del 10% en 4 años)… Pero la mayor enganchada se produce en 2012, cuando ofrecen la prórroga de la emisión desde 2013 hasta 2015 y esconden una clausula diferente que les permite reducir a menos de la tercera parte las acciones que correspondían con el primer contrato. NI UN SOLO CLIENTE podía imaginar lo que estaba firmando porque sencillamente la oferta deviene absurda. Si el cliente  invirtió 21.000 euros, antes de firmar la prórroga tenía aproximadamente 3.000 acciones de popular a unos 2,7 euros…Después de firmar la prórroga le dejan con poco más de 1.000 acciones a 2,7 euros! Es decir: 35.000 clientes del Popular firman una cláusula en el segundo contrato que diluye de 3.000 a 1.000 acciones su inversión, sin obtener nada a cambio. Por cada año de prorroga han recibido un 5% aproximadamente. Es decir: firma una prorroga por la que le quitan 5400 euros (2.000 x 2,7) y a cambio le dan unos 2.000 euros netos en intereses…¿Qué sentido tiene?

La operación era bastante mala, pero muchos de los clientes las cogieron por compromiso y confianza de toda la vida. Decía un tío mío que “la confianza mata al hombre”. Mucha gente con negocios acepta esa emisión por contrapartida moral. Por eso cuando dicen que fue legal, yo les contesto que lo dudo…El típico cliente del Popular era un empresario/autónomo que trabaja duro y que estaba encantado con la trayectoria de su banco. Le habrán hecho muchos favores en estos años, y cuando le ofrecen un producto y le dicen que es “seguro”, simplemente tiene la guardia bajada… Lo diré de otra manera: ese mismo producto no se lo habrían conseguido colocar a los otros 35.000 afectados en NINGUN OTRO BANCO…es su propio banco el que se los ofrece.

Las grandes traiciones de la Historia siempre llegaron de los más próximos e inesperados: fue una ENORME TRAICION MORAL.  Si además el cliente y accionista del banco se toma la molestia de analizar la AMPLIACION DE CAPITAL comprueba que el núcleo duro de referencia especuló a muerte con los tiempos de la AK hasta recuperar el dinero puesto. Es decir: lo más probable es que el saldo neto invertido por los accionistas de referencia sea 0….Son números y ecuaciones muy sencillas.
© Belge. 11-11-2015

¿Sabes cuánto te cuesta el coche?


Inflación, deflación, tipos de interés negativos y coste de oportunidad. Pocos economistas tienen la capacidad de explicar esos sencillos conceptos. La Opinión Pública los escucha pero no los entiende. Eso se debe a que los padres no se han  tomado nunca en serio la obligación de explicar a sus hijos el concepto de ahorro.

Para los progenitores del mundo rural – el 50% de la población en el planeta hasta hace poco – el aprendizaje del ahorro es fundamental. Es una habilidad tan básica como el sentido de la orientación en el monte o la intuición del agua. El coste de oportunidad – que diría Jean Paul Sartre – no se entiende sin el concepto de “rareté”, de escasez, exclusividad, etc.

Una sencilla fórmula matemática permite conocer cuanto nos cuestan realmente las cosas cuando la factura F es recurrente y periódica.  F x (1,i^n-1) /i…Siendo i el tipo de interés mensual (o coste de oportunidad) y n el periodo de meses comprendido en el periodo analizado (50 años= 600 meses).

Un coche, que nos costará de media 600 euros al mes,  tiene un COSTE REAL de:  600 x (1,001^600-1)/0,001=492.943,56 euros.  Lo mismo que el alquiler de un piso, que nos cueste 600 euros al mes.

Lógicamente, como ha adivinado el sagaz lector de www.glass.net, no todas las personas que están en el mundo laboral ganarán una suma de 500.000 euros a lo largo de su vida profesional, y mucho menos 1 millón de euros para pagar el alquiler y el coche. Y no digamos ya dos coches.  Un empleado tipo que tenga la suerte de haber cotizado 30 años y haber cobrado 1,200 euros netos al mes, habrá generado una suma de: 1200 x (1,001^360-1)/0,001= 519.685,93 euros.

Con este sencillo ejemplo, y un poquito de reflexión personal, es fácil averiguar lo perverso que son los tipos negativos (monetaristas y deflacionistas) y muchas de las teorías económicas que predican demagogos e integristas religiosos.  Si a la gente le hurtan el sagrado derecho al ahorro, la están reduciendo a la esclavitud.

 

¿Fusión de Bankia y BMN a la vista?


Una perita en dulce. La banca castellana es una verdadera perita en dulce. Tras años de insistir en el tema, conseguí  ver publicado hace poco el balance regional del sistema financiero español.  Su titular sería tan espectacular como la tesis que la lógica me llevó a sostener contra no pocos analistas y periodistas mercenarios: Castilla y León ha sido y es la única región español  que ahorra mucho más dinero que el que pide prestado.  El superávit que presentaban sus entidades financieras superaba el 30% en plena crisis. Por comparación, y al otro extremo del ranking, el sistema financiero catalán presentaba y presenta un abultado déficit de capital.

Ese es el contexto y escenario general en el que se mueven los lobbies y los mercenarios políticos. La agitación populista y radical de los últimos años  no se entiende si no se analiza en detalle el deterioro de la mora en determinadas CCAA.  Cataluña bordea la rebeldía y el desacato constitucional no tanto por cuestiones ideológicas, lingüísticas o sentimentales, como por el simple hecho que ha prestado sin ningún rigor financiero mucho más dinero que el que tenía ahorrado. Con la conversión al Euro, y la expansión económica y comercial de la primera parte del siglo XXI, se “apalancó” todo lo que pudo en busca de jugosas comisiones y negocios inducidos.  Hoy presenta el déficit de capital más elevado de España  y la mayor tasa de morosidad, sin que ni uno solo directivo de esas cajas haya tenido que responder por ello.

Cuando en España a algún político o empresario se le ocurre una maniobra sospechosa, suele acudir corriendo a buscar entre los corruptos burócratas de la UE quien le brinde una coartada. Esta semana hemos podido leer, asombrados, como Bruselas pedía al gobierno en funciones que acelere la venta de Bankia. ¡Con un par! Debe entender que el negocio de “rescatar” Cajamadrid puede acabar peligrando si se acaba conformando un gobierno radical con fuerza para nacionalizar el ahorro de los castellanos.  Entre pillos anda el juego.

El rumor de la posible fusión de Bankia ha coincidido con la alarmante noticia de que Castilla Y León se va a quedar sin Caja España. El pase negro malagueño es un desastre absoluto para los ahorradores castellanos.  Lo de menos es que pretendan dejar una única oficina por provincia y reducir la plantilla a la mínima expresión, y lo grave que se lleven el ahorro neto para saldar el déficit de capital andaluz. En muy pocos meses, los antiguos clientes de Caja España o Caja Duero ha podido comprobar que los servicios bancarios de Unicaja son un auténtico bodrio. Nunca le dará Vicente Herrera suficientemente las gracias a sus compañeros del PP de Madrid  por traicionar la confianza de los castellanos para tapar los pufos del sistema financiero catalán.

 

© Belge