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El Alquiler en España (1)
- ¿Cuestión financiera o cuestión ideológica?
En el largo e intenso debate inmobiliario que rebrota en España a partir de 1998, hay que distinguir dos vectores fundamentales. El enfoque financiero, objetivo y aséptico, es muy diferente de todas las cuestiones morales, políticas y económicas, aunque pocos autores hacen el necesario esfuerzo de distinguir lo que es matemática actuarial del resto de aspectos ideológicos que contaminan el análisis.
La “movilidad” es un concepto ideológico que muchos pretenden disfrazar de postulado económico. En todos los modelos nacidos de luteranismo, y cualquiera que sea el mote que le den al “sentido” de la Evolución, movilidad es sinónimo de “libertad”. “Movilidad” para toda la cultura anglosajona y protestante de los últimos siglos es un artefacto religioso que se contrapone al concepto socio-económico de “arraigo”. La “movilidad” es el tótem que subyace en la ideología religiosa de los pueblos nómadas y guerreros que vagan sin rumbo, tal y como la “tierra” es una referencia icónica para todas las civilizaciones agrícolas y ganaderas que cultivan y transforman la naturaleza.Las profundas razones por la que los partidos de “izquierdas”, de adscripción marxista y luterana, odian la propiedad hay que buscarlas en ese ADN ideológico que hace que los pueblos “nómadas” sueñen con “progresar” hasta a un Destino fabuloso. El propietario que fija su residencia en un entorno elegido, deja de soñar con alcanzar el horizonte. Crea cultura, crea riqueza, crea tradiciones y fija derechos. Un pueblo nómada, por definición, es siempre un ejército en campaña, sometido a la Ley Marcial.Es importante hacer un análisis epistemológico de algunos conceptos para poder rastrear el sentido de algunas argumentaciones y observar cómo determinados conceptos se manipulan para envenenar el agua del pozo. La vertiente moral del alquiler se usa a menudo para confundir a la Opinión Pública, intervenir el urbanismo y dirigir la política inmobiliaria en España.El objetivo declarado de muchos de los detractores de la Propiedad Inmobiliaria era conseguir elevar el porcentaje de ciudadanos que viven de alquiler. Los fundadores del Idealista.com, que se significaron en ese debate, se congratulaban en una reciente entrevista que con la fuerte crisis padecida a partir de 2007, la tasa de alquiler hubiera pasado de un 9 a un 26% en España.- Valor actuarial del alquiler en España.
El análisis financiero del mercado del alquiler en nuestro país es apasionante y se debería enseñar en los Institutos cuánto cuesta vivir de alquiler. La fórmula genérica que se usa, para conocer la capitalización de unos pagos periódicos, es relativamente sencilla. Es de tipo:
Cn= A (u^n -1)/iDonde Cn es la capitalización, A es la suma que se aporta periódicamente, n es el periodo considerado y la tasa i es el tipo de interés del periodo analizado.Si analizamos la evolución del alquiler en España entre 1900 y 2017, observamos que un periodo tan dilatado sirve para eliminar el sesgo que acarrean determinadas circunstancias históricas o económicas. En 1900, el alquiler de una vivienda modesta costaba de 5 a 10 pesetas al mes. En 2017, lo más barato del mercado inmobiliario puede rondar los 200-300 euros al mes en el conjunto del país, y el doble en ciudades como Madrid o Barcelona. Representa una tasa de inflación equivalente al 7,5% anual, en línea con la inflación estructural de la economía española, y no proporciona una horquilla de 5 a 10 euros por M2, en función de la región.Con esos datos, podemos calcular el valor de un alquiler en función del periodo estudiado y de la inflación estimada. Así, una inflación mensual del 0,4% durante 60 años, elevará coste del alquiler de un piso de 60 M2 en Madrid a la bonita suma de:600 x ((1,004^720)-1)/ 0,004=600 x 4.178=2.506.834 euros. Pero dado que no tenemos el sentimiento del “valor futuro” de la moneda, debemos llegar a dicha intuición mediante un sencillo razonamiento lógico. En efecto, no conocemos que valor tendrán las cosas en un futuro, pero si podemos analizar la evolución de nuestros salarios y de nuestra capacidad para ahorrar. De entrada, de los 60 años considerado, solo conseguiremos cotizar, en el mejor de los casos, 30 años. Por otra parte, el incremento de los impuestos y de la inflación reduce nuestra capacidad para ahorrar a menos de un tercio del Ingreso Bruto.¿Qué significan estos apuntes? En concreto, lo siguiente: si los salarios crecen en línea con el PIB, un ciudadano tipo que tenga la suerte de trabajar hasta su jubilación habrá capitalizado una cantidad de dinero equivalente a: Cn=0,33 x 27.000 (1,03^30)-1/0,03. Esto es: 9.000 x 47,57= 428.178 eurosSiempre podemos analizar, sin conocer que representará el valor futuro de la moneda, el valor de la capitalización de los ingresos salariales en relación a la capitalización del gasto considerado. Si hemos conseguido capitalizar, trabajando, 428.178 euros, y el coste del alquiler es de 2.506.834 euros, una ratio del 17% significa que nos habremos descapitalizado en un 83%. Todo el dinero que hemos ganado y ahorrado durante toda la vida laboral habrá ido a pagar el alquiler mensual.3. Generalización del Valor Actuarial del AlquilerEste sencillo modelo se puede generalizar para demostrar que, en todos los casos, el abono de un alquiler constante (vivir de alquiler) supera los ingresos que se pueden obtener a lo largo de toda una vida laboral.Ratio Salario/Alquiler
Capitalización Ahorro/ Salario n=30 años |
Inflación 3% | Capitalización Alquiler 600 euros n=60 años |
Ratio |
---|---|---|---|
4.000/12.000 | 190.301 euros | 1.208.400 euros | 15,75% |
9.000/27.000 | 428.178 euros | 1.208.400 euros | 35,43% |
14.000/42.000 | 666.055 euros | 1.208.400 euros | 55,13% |
20.000/60.000 | 951.508 euros | 1.208.400 euros | 78,74% |
Ratio Salario/Alquiler
Capitalización Ahorro/ Salario n=30 años |
Inflación 4,5% | Capitalización Alquiler 600 euros n=60 años |
Ratio |
---|---|---|---|
4.000/12.000 | 244.028 | 2.049.072 | 11,90% |
9.000/27.000 | 549.063 | 2.049.072 | 26,79% |
14.000/42.000 | 854.098 | 2.049.072 | 41,67% |
20.000/60.000 | 1.220.141 | 2.049.072 | 59,55% |
Enseguida aparece como una gran evidencia que la inflación estructural se come el ahorro futuro, al margen de cual sea el nivel de ingresos.
Ratio Salario/Alquiler
Capitalización Ahorro/ Salario n=30 años |
Inflación 6% | Capitalización Alquiler 600 euros n=60 años |
Ratio |
---|---|---|---|
4.000/12.000 | 316.232 | 3.803.628 | 8,31% |
9.000/27.000 | 711.523 | 3.803.628 | 18,69% |
14.000/42.000 | 1.106.814 | 3.803.628 | 29,08% |
20.000/60.000 | 1.581.163 | 3.803.628 | 41,57% |
También resulta obvio que ninguna rentabilidad financiera realista permitirá jamás mantener constante el valor de ahorro salarial, con lo que una mayor inflación estructural perjudica SIEMPRE a los que viven de alquiler, sea cual sea su nivel de rentas. Con una inflación estructural del 7,5% en España, a lo largo del siglo XX, no es recomendable promover el alquiler para abaratar el precio de la vivienda. Es un disparate.
Ratio Salario/Alquiler
Capitalización Ahorro/ Salario n=30 años |
Inflación 7,5 % | Capitalización Alquiler 600 euros n=60 años |
Ratio |
---|---|---|---|
4.000/12.000 | 413.579 | 7.564.924 | 5,46% |
9.000/27.000 | 930.594 | 7.564.924 | 12,29% |
14.000/42.000 | 1.447.591 | 7.564.924 | 19,13% |
20.000/60.000 | 2.067.988 | 7.564.924 | 36,58% |
Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario
- Factores determinantes
No es fácil establecer que tendencias y factores externos inciden en la formación de los precios inmobiliarios. Ocurre que la Opinión Pública ha acabado por hacer suyas muchas de las tesis de la Opinión Publicada, cuidadosamente manipuladas por algunas formaciones políticas. Ese fenómeno, que analizaremos en un capítulo posterior sobre la sociología de la burbuja, ha provocado una distorsión importante del sentimiento natural de mercado que tenían los españoles, con graves consecuencias en el Empleo y en la estabilidad del sistema financiero.
- Tipos de interés
Es un tópico bastante extendido que el incremento del precio de la vivienda se deba a la bajada de los tipos de interés. Y de hecho, en España, la mayor subida de los precios en el sector inmobiliario se produce entre 1973 y 1987 cuando los tipos de interés se disparan del 4-5% hasta rozar el 20% anual, y no del periodo de 1988 a 2001, cuando los tipos regresan a un entorno del 4-5%. En el primer segmento estudiado, los precios se multiplican por 10 en Madrid, y en el segundo, por 2,5.
- Renta disponible
Otro tópico que se repite en todos los análisis y artículo es el que relaciona la “burbuja” inmobiliaria con el incremento de la renta per cápita disponible. Pero un estudio ya antiguo, publicado por The Economist, sobre la evolución histórica del precio de la vivienda en los países de la UE y de EEUU entre 1980 y 2001, demuestra precisamente que esa relación no es del todo concluyente. El incremento de los precios inmobiliarios que se produce en España entre 1993 y 2001 coincide con un periodo de recesión inicial, fuerte caída de los salarios e incremento de la tasa de precariedad laboral.
- Política fiscal
La política fiscal de desgravaciones, a la que a menudo acusan de contribuir a alimentar la espiral alcista de la demanda en el sector residencial, no tiene ninguna incidencia en la formación de los precios. La deducción de la que se beneficiaban los propietarios en el IRPF rondaba, según las estadísticas de la AEAT, los 4.000 millones de euros al año. Es un descuento equivalente a algo más del 5% de toda la Caja que generaba para Hacienda el Sector Constructor en cada Ejercicio. Es el chocolate del Loro, teniendo en cuenta que el coste de formalizar y financiar los gastos de una hipoteca superan con creces los beneficios fiscales en el IRPF.
- Tasa de empleo
Una de las dimensiones más difíciles de analizar es como afecta la tasa de ocupación y la creación de empleo en la formación de los precios inmobiliarios. No es una variable evidente, por cuanto se desconoce cómo percibe el cuerpo social esa mejora en los niveles de actividad. ¿Cómo logró la sociedad española anticipar el inédito periodo de pleno empleo que se origina en 1997, a pesar de una significativa pérdida de poder adquisitivo? Es un mecanismo social bastante misterioso. Incluso los activistas inmobiliarios reunidos en torno a Zapatero en 2002 reconocían en trabajos y estudios previos la existencia de esa relación. El precio de la vivienda sube cuando el cuerpo social percibe que se va a producir un incremento sostenido de la tasa de ocupación y del empleo. De hecho, esa la única correlación positiva, superior al 50%, que los investigadores han logrado demostrar en el mercado inmobiliario.
- Correlaciones positivas en el sector inmobiliario
2.1 Natalidad y demografía Para los asesores de Zapatero, a los que reprochaban haber cebado el Efecto Llamada, siempre fue una extraña obsesión negar que existiera una relación obvia entre el incremento de la población y la fortaleza de la demanda en el sector inmobiliario. La mayor parte de sus argumentos, publicados entre 2002 y 2010, eran tan retóricos y falaces que un experto como José García Montalvo llega a denostar como “correlación ocular” la evidencia de esa dinámica. Un incremento de más de 10 millones de residentes en el territorio español en 10 años no tiene una “incidencia directa” en la demanda ni constituye una “correlación relevante”. “La demografía sigue sin tener ningún efecto sobre el aumento de los precios”. 2.2. Tasa de ocupación En el periodo que va de 1953 a 2008, la tasa de crecimiento del PIB y la variación de la Tasa de Ocupación explican en más del 50% la evolución y la volatilidad tanto en la demanda como en el precio de los activos inmobiliarios. El crecimiento de la actividad económica tiene un efecto positivo contrastado que se combina con el efecto depresor del desempleo. Dicho de un modo más coloquial: la apetencia social natural por los activos inmobiliarios se concreta cuando los ciudadanos perciben que crece la economía y se crea empleo.