Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario


  1. Factores determinantes

 

No es fácil establecer que tendencias y factores externos inciden en la formación de los precios inmobiliarios. Ocurre que la Opinión Pública ha acabado por hacer suyas muchas de las tesis de la Opinión Publicada, cuidadosamente manipuladas por algunas formaciones políticas. Ese fenómeno, que analizaremos en un capítulo posterior sobre la sociología de la burbuja, ha provocado una distorsión importante del sentimiento natural de mercado que tenían los españoles, con graves consecuencias en el Empleo y en la estabilidad del sistema financiero.

 

 

  • Tipos de interés

 

Es un tópico bastante extendido que el incremento del precio de la vivienda se deba a la bajada de los tipos de interés.  Y de hecho, en España, la mayor subida de los precios en el sector inmobiliario se produce entre 1973 y 1987 cuando los tipos de interés se disparan del 4-5% hasta rozar el 20% anual, y no del periodo de 1988 a 2001, cuando los tipos regresan a un entorno del 4-5%.  En el primer segmento estudiado, los precios se multiplican por 10 en Madrid, y en el segundo, por 2,5.

 

  • Renta disponible

Otro tópico que se repite en todos los análisis y artículo es el que relaciona la “burbuja” inmobiliaria con el incremento de la renta per cápita disponible. Pero un estudio ya antiguo, publicado por The Economist, sobre la evolución histórica del precio de la vivienda en los países de la UE y de EEUU entre 1980 y 2001, demuestra precisamente que esa relación no es del todo concluyente.  El incremento de los precios inmobiliarios que se produce en España entre 1993 y 2001 coincide con un periodo de recesión inicial, fuerte caída de los salarios e incremento de la tasa de precariedad laboral.

 

  • Política fiscal

La política fiscal de desgravaciones, a la que a menudo acusan de contribuir a alimentar la espiral alcista de la demanda en el sector residencial, no tiene ninguna incidencia en la formación de los precios.  La deducción de la que se beneficiaban los propietarios en el IRPF rondaba, según las estadísticas de la AEAT, los 4.000 millones de euros al año. Es un descuento equivalente a algo más del 5% de toda la Caja que generaba para Hacienda el Sector Constructor en cada Ejercicio. Es el chocolate del Loro, teniendo en cuenta que el coste de formalizar y financiar los gastos de una hipoteca superan con creces los beneficios fiscales en el IRPF.

 

  • Tasa de empleo

 

Una de las dimensiones más difíciles de analizar es como afecta la tasa de ocupación y la creación de empleo en la formación de los precios inmobiliarios. No es una variable evidente, por cuanto se desconoce cómo percibe el cuerpo social esa mejora en los niveles de actividad. ¿Cómo logró la sociedad española anticipar el inédito periodo de pleno empleo que se origina en 1997, a pesar de una significativa pérdida de poder adquisitivo? Es un mecanismo social bastante misterioso.  Incluso los activistas inmobiliarios reunidos en torno a Zapatero en 2002 reconocían en trabajos y estudios previos la existencia de esa relación.  El precio de la vivienda sube cuando el cuerpo social percibe que se va a producir un incremento sostenido de la tasa de ocupación y del empleo.  De hecho, esa la única correlación positiva, superior al 50%, que los investigadores han logrado demostrar en el mercado inmobiliario.

 

 

  1. Correlaciones positivas en el sector inmobiliario

 

2.1 Natalidad y demografía

 

Para los asesores de Zapatero, a los que reprochaban haber cebado el Efecto Llamada, siempre fue una extraña obsesión negar que existiera una relación obvia entre el incremento de la población y la fortaleza de la demanda en el sector inmobiliario. La mayor parte de sus argumentos, publicados entre 2002 y 2010, eran tan retóricos y falaces que un experto como José García Montalvo llega a denostar como “correlación ocular” la evidencia de esa dinámica.  Un incremento de más de 10 millones de residentes en el territorio español  en 10 años  no tiene una “incidencia directa” en la demanda ni constituye una “correlación relevante”.  “La demografía sigue sin tener ningún efecto sobre el aumento de los precios”.

 

2.2. Tasa de ocupación

 

En el periodo que va de 1953 a 2008, la tasa de crecimiento del PIB  y la variación de la Tasa de Ocupación explican en más del 50% la evolución y la volatilidad tanto en la demanda como en el precio de los activos inmobiliarios. El crecimiento de la actividad económica tiene un efecto positivo contrastado que se combina con el efecto depresor del desempleo. Dicho de un modo más coloquial: la apetencia social natural por los activos inmobiliarios se concreta cuando los ciudadanos perciben que crece la economía y se crea empleo.

Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario (2)


 

  1. Evolución de los precios en el mercado

 

Tal vez no sea sencillo pero si es pertinente preguntarse si la evolución de los precios de la vivienda, en función de su tipología, corresponde a un incremento del poder adquisitivo, a una mayor carestía del bien por la especulación, o a la inflación de los costes de producción. Muchos de los estudios involucrados en el debate inmobiliario y de los pronunciamientos políticos prejuzgan, de un modo un tanto demagógico, que el alza de los precios de la vivienda se origina por razones especulativas.

 

3.1. Evolución de los precios en función del poder adquisitivo

 

En 1900, el jornal de un obrero en Madrid o Barcelona era de 2-3 pesetas al día y una vivienda barata costaba de 3 a 4.000 pesetas.  La oferta de trabajo escasa, la falta de crédito, la dificultad para ahorrar y el mayor valor de los productos de primera necesidad limitaban en la práctica el poder adquisitivo real de los salarios.  A pesar de una ratio que no parece excesivamente elevada, la ciudadanía no tenía un acceso fácil a la vivienda, salvo que se la construyera ella misma.  El legislador intento paliar ese problema, y el creciente chabolismo en la periferia de las ciudades, con la Ley de Casas Baratas, en 1911.

En 1940, era tan poca la capacidad productiva real del Sector Constructor que la compra de una vivienda libre era una quimera, al margen del propio precio. Había 800.000 habitantes en una ciudad como Madrid, y buena parte de sus infraestructuras inmobiliarias estaban dañadas o destruidas. La Intervención de los Poderes Públicos convirtió el acceso a la vivienda en una lotería. Pero si hubiera que medir el esfuerzo inversor en aquellos años,  un policía municipal ganaba 6.000 pesetas al año y un piso pequeño en Vallecas costaba  unas 50.000 pesetas.

En 1978, recién estrenada la Constitución,  para comprar un piso pequeño en Vallecas había que invertir  1,5 millones de pesetas y el salario mínimo anual no llegaba a las 300.000 pesetas.  Un empleado de banca en Madrid por ganar 750.000 pesetas y comprarse un piso de 3 millones cerca de la Plaza de Castilla.

En 2008, cuando el boom económico da sus últimos coletazos,  un mileurista con 20.000 euros brutos al año podía comprar un piso en ese mismo barrio de Vallecas por 180.000 euros.  Y durante la crisis posterior, se han podido comprar pisos de esas características con descuentos extras de 30 o 40.000 euros.

Como se puede observar en este pequeño resumen de la tendencia del último siglo en Madrid, la accesibilidad de la vivienda se ha mantenido relativamente constante, a pesar de las circunstancias más adversas que cabe imaginar. A priori no está demasiado claro que exista una componente especulativa  o que sea determinante.

 

3.2. Evolución de los precios en función de la inflación

En 1900, con las 800 pesetas de un jornal, un obrero podía comprar 3.000 kilos de pan, 2000 litros de leche o  sacar 8000 billetes de metro.  Un par de zapatos costaban 10 pesetas.

En 1940, un par de zapatos de caballero costaba 60 pesetas y el kilo del pan valía 10 pesetas.  Un litro de aceite, de estraperlo, se compraba por 15 pesetas. Un obrero podía ganar 10.000 pesetas al año.

En 1978, el kilo de pan costaba 50 pesetas y el billete de metro, 6 pesetas.  En proporción, el Salario Mínimo había subido el doble que muchos bienes y servicios, pero en línea con el precio de la vivienda en Madrid.

Entre 2008 y 2017, los salarios más básicos han perdido poder adquisitivo en mayor proporción que la rebaja de los precios inmobiliarias y la cesta de la compra.  El kilo de pan cuesta  2200 más que en 1900, lo que representa una inflación acumulada del  6,8% anual.  Los billetes de autobús o de tranvía  han multiplicado su precio por 2500, a razón del 6,9% anual.  El Salario Mínimo Anual se ha multiplicado por 2000, con una inflación del 6,7%.  El precio de la vivienda se ha encarecido un 7,5% por año y vale hoy entre 4 y 5000 veces más que en 1900.

La inflación estructural en España entre 1900 y 2017


4. La inflación estructural en España (1900-2017). Descubre cuánto costaban y han subido las cosas que usas en tu vida

El Instituto Nacional de Estadísticas mide la inflación en España de un modo científico (Ciencias Estadísticas) irreprochable. El resultado es la versión moderna de la Paradoja de Zenón, según la cual el veloz Achiles (IPC) nunca puede alcanzar a la Tortuga (Inflación Real).

Para resolver la Paradoja del IPC, habría que integrar todas las posibles cestas elegidas o creadas de un modo aleatorio. O bien renunciar al Método, con humildad, y dedicarse a observar el movimiento.

Los datos recabados aquí y allá de distintas fuentes (periódicos, informes, estudios, testimonios, relatos, etc) son como las pinceladas caóticas de un gigantesco fresco que al final brindan al observador una figura reconocible.  Del mismo modo que que se pueden reconocer distintas imágenes porque su estructura interna es idéntica, cualquier serie de precios en el tiempo permite visualizar que la inflación estructural en España es del 7%.  Cada 10 años, los precios tienden a multiplicarse por dos. La sustitución de unos productos y servicios obsoletos por otros productos nuevos confirma la regla.

Productos Precios 1900 1920 Precios 1930 1937 1940 Precios 1955 Precios 1975 Precios 1990 Precios 1995 Precios 2000 Precios 2005 Precios 2010 Precios 2015 Precios 2022
Pan (1 kilo) 0,25 ptas 0,70 pesetas 0,70 7,5 ptas 45 ptas. (0,27 euros) 150 ptas (0,90) 180 ptas (1,08 ) 230 ptas (1,38) 3,3 euros 3 euros 3,2 euros 4,5 euros
Leche (litro) 0,20 ptas 0,70 ptas 0,70 pesetas 0,80 4 pesetas 25 ptas (0,15 euros) 0,80 euros 0,85 euros 0,85 euros 0,96 euros
Patatas (1kilo) 0,10 ptas 0,25 ptas 0,25 pesetas 0,50 2,2 ptas 15 ptas (0,09 euros) 65 ptas (0,40) 0,2 euros 0,80 euros 1,60 euros
Huevos (12) 1 pta 2,5 ptas 5 1,5 euros 2,4 euros
Cebollas (kg) 0,10 ptas 0,20 ptas 0,50 1,2 euros 2 euros
Tortilla de Patata (4) 0,50 ptas 3 4 euros 8 euros
Azucar 1,65 pesetas 2,1 11 ptas 35 pesetas 1 euro 1,30 euros
Aceite (litro) 0,5 ptas 1,5 ptas 1,60 pesetas 2,2 16 pesetas 16 ptas 70 pesetas 4 euros 6 euros
Carne de ternera 8,5 18 euros
Carne de cerdo 7 8 euros
Lomo embuchado 16
Café , Caña 0,10 ptas 10 ptas (0,06 euros) 65 ptas (0,40) 75 ptas (0,45) 100 ptas (0,60) 1 euro 1,20 euros 1,30 euros 1,80 euros
Jamón serrano (8kg) 70 9 euros
Jamón Jabugo (8k) 160 700 ptas (4,2 euros) 25 euros 50 euros
Cine 2,5 ptas 2 ptas 1 pta 50 ptas (0,30 euros) 600 ptas (3,60) 7,2 euros
Entrada fútbol 2 ptas 60 euros
Periódico 0,10 pesetas 0,45 ptas 1,5 ptas 10 ptas (0,06 euros) 75 ptas 120 ptas (0,72) 1,20 euros 1,5 euros
Zapatos 8 ptas 40 ptas 50 ptas 100 ptas 150 euros
Traje
Peluquería 0,25 pesetas 8 pesetas 6 euros 8 euros 10 euros
Quiniela 7,5 ptas (0,045 euros) 100 ptas (0,60) 1 euro 1 euro 1,5 euros
Metro 0,10 ptas 6 pesetas 1 euro
Coche Ford 9.000 ptas 6.700 ptas 4750 ptas 60.000 ptas 300.000 ptas 1.400.000 ptas 1.700.000 ptas 2.200.000 ptas 16.000 euros 21.000 euros 27.000 euros 36.000 euros
Bicicleta 225 ptas 500.000 ptas 4.000 euros 12.000 euros 12.000 euros
Litro gasolina 3 ptas 25 ptas (0,15 euros) 120 ptas (0,72) 1,25 euros 1,5 euros 1,10 euros 2,1 euros
Pensión Completa 90 pesetas 40.000 ptas 1.200 euros 2.000 euros
Alquiler Madrid 15 pesetas 5.000 ptas 40.000 ptas 50.000 ptas 60.000 ptas 450 euros 400 euros 300 euros 700 euros
Piso Madrid (80) 3.000 ptas 40.000 ptas 100.000 pesetas
1200/m2
1.500.000 ptas
20.000/m2
16.000.000 ptas
1200/m2
20.000.000 ptas
1500 euros/m2
25.000.000 ptas
2000/m2
250.000 euros
3000/m2
270.000 euros
4000/m2
200.000 euros
2500/m2
300.000 euros
Casa Pueblo 1500 ptas 300.000 euros 300.000 euros
Saco Cemento 1 pta 4 euros 5 euros
Ladrillo 0,25 pta 0,16 euros
Jornal 1,5 ptas 100 euros 150 euros
Recibo Luz 3.000 ptas
0,02/kw
3.300 ptas 45 euros 78 euros 140 euros
0,45/kw
Salario Aduanero,
policía, Guardia,
oficinista, portero El Prado, etc
80 ptas 100 ptas 500 ptas 32.000 euros 36.000 euros
Salario Especialista,
obrero cualificado, artesano, etc
200 ptas 300 ptas 400 ptas
Salario Profesor,
Catedrático, Abogado, etc
200 ptas 300 ptas 1000 ptas 45.000 euros 45.000 euros
Salario Mínimo:
peón, criada, etc
50 ptas 200 ptas 1000 pesetas 11.000 pesetas 50.000 ptas 60.000 ptas 80.000 ptas 630 euros 640 euros 650 euros 1000 euros
IGBM 1940=base 100 500 3.000 4.000 13.000 9.000 9.000 9.000 8000

 

El Principio de Peter


Decía José Ortega y Gasset, hace un siglo, que todos los empleados deberían ser degradados a un escalón inmediatamente inferior porque solían ser ascendidos hasta volverse incompetentes. El aforismo del filósofo español, que inspiró probablemente al famoso escritor americano Laurence Peter, sigue siendo tan descriptivo hoy en cualquier organización como hace 2.000 años en Roma. No obstante, cabe preguntarse si el enfoque es el correcto.

En todo ejército en movimiento coexisten dos fuerzas centrípeta y centrífuga, aglutinadora y disgregadora, pero: ¿Por qué damos por hecho que el objetivo de una organización militar es ganar la guerra y no una consecuencia? La idea de “progreso” hipoteca y lastra el método científico.  Presuponemos que los Directivos de una empresa o los Oficiales de un Ejército buscan el Bien Común y el Provecho Propio, cuando parece más bien evidente que son sus frustraciones acumuladas y su falta de Fe las que les determinan en sus decisiones. Como decía Winston Churchill: el adversario lo tienes en frente, el enemigo lo tienes detrás.

La envidia empuja a los competidores y rivales hacia fuera y hacia arriba, mientras que el instinto de supervivencia retroalimenta las tendencias conservadoras.  El éxito es siempre sospechoso. Todo lo que ocurra de un modo circunstancial o por accidente, sin que se le pueda atribuir a nadie el mérito, sirve para reforzar el liderazgo de la organización.  Pero en cuanto  pueda  sentirse amenazado por el protagonismo de otro compañero, crecerá tentación de desubicarlo.

Este largo preámbulo es una manera de explicar que un “pelotazo” informático como el de INVERTIA en 1999 no fue fruto ni de la casualidad ni de la improvisación ejecutiva propia de un grupo como Telefónica.  Era algo tan novedoso que el grupo de programadores que lo ideó, desde la más absoluta nada, tuvo que asumir muchos riesgos en la elección y definición de los conceptos.

Como usuario, antes que como periodista y diseñador gráfico, lo primero que me impactó fue el uso del color blanco para eliminar el exceso de ruido. Lo segundo, la arquitectura flexible de los mensajes. Coexistían sin estridencias los mensajes lapidarios con los textos trabados y densos. Lo tercero,  la perspectiva panorámica del conjunto. 17 años después de descubrir INVERTIA, me sigue pareciendo asombroso y absolutamente genial lo que logró aquel grupo de programadores y que nadie ha sido capaz de volver a conseguir después.  Ni siquiera gigantes de las RRSS como Facebook o Twitter.

El problema que arrastra INVERTIA desde el primer día es que la Redacción profesional no encaja en el concepto ideado. Es como si la hubiera metido con calzador. Una vieja miope y con peluca conduciendo un Ferrari a 20 por hora. Se daba la circunstancia, en aquellos años, que la mayoría de los usuarios desconocía que existiera una página de “noticias”: entraban directamente en los foros de contenido. Del mismo modo, los redactores del “periódico” ignoraban por completo todo lo que escribían y publicaban los foreros de INVERTIA.

Me gusta ilustrar el análisis de lo que era INVERTIA entre 1999 y 2005 con tres anécdotas. La primera fue el increíble Caso de la Ampliación de Capital de KPN, en la que fui protagonista involuntario; la segunda, el asombroso Caso de Dinamia a 25, que llevó a varios foreros de la página a sentarse en el Consejo de Administración; la tercera, el esperpéntico Caso de Jazztel.  Los tres casos tienen en común que no se publicó ni una mísera reseña en las páginas de economía de la Prensa Salmón. Tampoco los redactores de INVERTIA.

El Caso KPN vino precedido por una OPV paneuropea a 16 euros, en plena burbuja de las punto.com, y un derrumbe del título hasta los 2 euros. Cuando la teleco holandesa anunció una macro ampliación de capital, los bancos españoles, liderados por el Santander de Emilio Botín, se quisieron pasar de listos y quitarles la cartera a los pequeños accionistas.  Empezaron diciendo que los minoritarios españoles no tenían derecho a acudir a la Ampliación, pero la propia KPN desmintió por escrito el bulo y confirmó que en la OPV se habían vendido acciones y no ADR.  Durante el largo mes que duró el pulso, los foreros de KPN en INVERTIA lograron coordinarse para incrementar la presión y cobrar finalmente los derechos de suscripción preferentes que les negaban en España. Miles de clientes, o simples partícipes de fondos, que habían acudido a la OPV a través de Agencias de Bolsa y Cajas de Ahorros o no conocía INVERTIA, se quedaron sin cobrar su dinero. No salió publicada ni una sola línea en la Prensa.

(sigue)

c. Belge

Nunca formaría parte de un club que me admitiera como socio. Pero toda regla tiene su excepción.