Archivos de la categoría El Mito de la Burbuja y la Estafa del Euro

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (2)

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3. Costes de Producción

Tradicionalmente, el sector constructor ha necesitado mucha mano de obra local y poco capital externo.  Esa característica ha determinado siempre sus costes de producción.  Los materiales usados en la edificación de una vivienda unifamiliar eran básicos y baratos, y las herramientas y técnicas empleadas, fáciles de amortizar. Descontados el precio del suelo y el coste de la regulación administrativa,  dichos recursos no suman más de un tercio de la factura final que paga el propietario.

Para valorar correctamente el precio de una vivienda, hay que formular y resolver los distintos factores de una ecuación sencilla.  De abajo hacia arriba:

1.1. El precio de suelo. Varía en función de la edificabilidad permitida y representa entre un 20 y 30% del precio final.

1.2. La Regulación Administrativa. Este capítulo engloba todo tipo de licencias, tasas, controles, informes, intervenciones, reglamentos y plazos. Es una intervención pública y semipública parasitada por los Partidos Políticos. Según se desprende de un estudio presentado por el Consejo General de Colegios de Economistas: “casi una quinta parte del coste de la vivienda son impuestos”.

1.3. El proyecto y la dirección de obra.  Aunque el Arquitecto no haga acto de presencia y la Dirección de Obra sea inexistente en la práctica, su factura supondrá entre el 5 y el 10% del coste de la vivienda.

1.4. Los materiales. Aunque existe un abanico amplio de calidades, su precio no suele superar el 10/15% del total.

1.5. La mano de obra.  Los recursos humanos que se emplean en todo el proceso de edificación solo suponen entre un 15 y 20% de la factura final que abonará el propietario de la vivienda.

1.6. El beneficio del promotor.  La financiación y los costes de promoción y comercialización de la vivienda varían en función de la demanda existente y del momento económico, pero oscilan habitualmente en un rango que va del 15 al 25%.

4. Ecuación Final

Como se puede observar:

el precio de la Vivienda Final  (VF) es igual al Precio del Suelo (PS=25% VF) + Regulación Administrativa (RA=20%) + Proyecto de Obra (PA=10% VF) + Materiales de Construcción (MC=15% VF) + Recursos Humanos (RH=20% VF) + Beneficio de la Promoción (BP=20% VF).  Y lo que es mucho más importante, si cabe: la suma de los costes que intervienen en el precio final de una vivienda supera, en muchas ocasiones, el 100%.  25% (PS) + 20% (RA) + 10% (PA) + 15% (MC) + 20% (RH) + 20% (BP)=110% VF.

¿Qué significa que PS + RA + PA + MC + RH + BP sea mayor que el 100% de VF? Una cosa sencilla y elemental:  la mayor parte de las viviendas que se construyen se producen a pérdida. Es decir: se venden por debajo de su coste de reposición.  El dueño del solar o bien el promotor asumen o absorben la diferencia.

Es a partir del final del año 2003, gracias a la mayor financiación de las Cajas de Ahorro, que se produjo una clara diferenciación entre la Empresa encargada de la Promoción y la Empresa Constructora.  Es un momento decisivo, por cuanto se generaliza un nuevo modelo de Industria Inmobiliaria que tiende a comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción.  Las pequeñas empresas constructoras son barridas del sector y el mercado  pasa, entre 2004 y 2005, bajo el control de grandes promotoras inmobiliarias. 15 empresas, creadas a partir de 2003, obtienen en tan solo 3 años el 50% de todos los préstamos hipotecarios concedidos en España por Cajas y Bancos. Un total de 300.000 millones de euros, que se dedicaron a comprar suelo recalificado.

La Paradoja que se da, a partir de ese momento, es que ese mismo sistema financiero, esa misma clase política, y esos mismos empresarios que están concediendo grandes préstamos al promotor para comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción, son los mismos que alimentan en la Prensa un nuevo debate social sobre la Burbuja Inmobiliaria. En este libro, intentaremos explicar y documentar esa curiosa estrategia.

(c) Belge

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (3)

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5. El valor de reposición

 

La ecuación que determina el precio final de una vivienda nos brinda una extraña paradoja: el valor de reposición del sector constructor puede ser negativo en pleno periodo de efervescencia inmobiliaria. No es un concepto intuitivo, por cuanto la Opinión Pública tiende a asimilar altos precios con altos beneficios.  Si un producto se vende caro es que deja grandes beneficios.

El pequeño promotor de la Construcción debe invertir una determinada cantidad de recursos propios y ajenos para adquirir unos terrenos que pueda edificar y vender. Al acabar el ciclo completo de la promoción, vendidos los pisos y liquidados los impuestos, su patrimonio personal deberá ser igual o mayor al que tenía al principio. En caso contrario, corre el riesgo de quedarse fuera del sector y no poder seguir trabajando.  Si no dispone de suelo edificable, se verá obligado a cerrar su empresa o subcontratar sus servicios a grandes promotoras.

La cantidad de suelo que necesita reponer es proporcional a la carga de trabajo que debe asegurar para mantener a sus empleados ocupados. Con 10 trabajadores en nómina, necesitará edificar y vender un mínimo de 1000 m2, sobre una superficie de terreno útil de aproximadamente 2.000 m2. Si el coeficiente de transformación es pequeño, perderá dinero. Si es alto, es probable que deba contribuir al Fondo Benéfico de los Huérfanos de la Clase Política que controla el Urbanismo Local.

A partir del año 2005, lo más barato en España son 1.000 euros por M2 útil repercutido, lo que significa una inversión mínima de 100.000 euros para garantizar una carga de trabajo anual de 20.000 horas. El juego no es tan sencillo como aparenta. No era nada fácil comprar, transformar y vender 2.000 m2 de terreno.

Lo que ha ocurrido en España, al contrario, es que los pequeños constructores y promotores que trabajaban en las zonas más pobladas agotaron rápidamente el suelo edificable de que disponían y se fueron quedando fuera del sector, sin recursos para reponer el suelo necesario. En el resto de provincias, de baja densidad, los precios del suelo eran más asequibles y la actividad constructora supuso un vector de crecimiento más pausado y equilibrado.

Pero al desviarse los recursos hacia los municipios y las capitales de provincia de la España Interior, también se produce una subida salarial en el conjunto del sector constructor y sectores afines.  Es una dinámica suficiente, por si sola, para explicar porqué fueron el sistema financiero y la propia clase política los que estuvieron alimentando durante años la perversa campaña de agitación contra la llamada burbuja inmobiliaria.

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria

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  1. Suelo Residencial

En materia inmobiliaria, es costumbre extendida entender la parte por el todo. El terreno destinado a suelo residencial es el activo más popular pero no es, ni mucho menos, el más importante.  Industrias, almacenes, locales comerciales, oficinas, hoteles, viales, dotaciones e infraestructuras constituyen el grueso de la actividad inmobiliaria. Es un mercado opaco, vetado a los ciudadanos de a pie e intervenido por los políticos y técnicos que controlan el aparato administrativo del Estado. La ingente cantidad de dinero que mueven estas transacciones no deja huella en la Contabilidad Nacional, y si por ventura algún contribuyente obstinado le sigue el rastro, abundan las fórmulas para justificar las permutas más extrañas.

Cuando el profano menciona el concepto de burbuja para referirse a la revalorización de un terreno transformado en suelo residencial y edificado, ignora que la Administración ha obligado al propietario a contratar los servicios de un número cada vez mayor de colectivos “protegidos”. Ingenieros medioambientales, geólogos, arqueólogos, aparejadores y  arquitectos ya han facturado un buen número de informes y proyectos antes de empezar a mover un ladrillo. Luego, cada paso que de un albañil estará fiscalizado por los correspondientes Inspectores. El pequeño empresario de la Construcción que compraba suelo, lo edificaba y vendía al cliente final, ha pasado a la Historia. La ecuación del precio final es cada vez más larga y compleja.

 

  1. Derecho de Residencia

 

El segmento más cotizado por los pequeños inversores o propietarios que desean construir su propia casa era el de las parcelas individuales e independientes. Los coeficientes de transformación, y el control exhaustivo de los metros construidos, varían en función de los municipios. Unos son más liberales y transparentes que otros, y la repercusión del terreno puede variar del simple al triple. Con un coeficiente restrictivo de 0,35, se necesitan 500 metros de terreno para edificar 120 metros útiles de vivienda.  El sobreprecio repercutido podía rondar los 2.000 euros por M2 en cualquier capital de provincia, encareciendo el producto por encima de valor de mercado habitual.

La definición de “burbuja” se antoja extraña y retórica. En un mercado tan intervenido como el sector inmobiliario, donde la Administración castiga el pecado de “independencia”, el objeto retórico de ese concepto social fue siempre estigmatizar al propietario con dos cuernos y un rabo rojo.  Por el capricho de ser soberano en su chalet con jardín, pagará un pesado impuesto revolucionario. Hace años opté por llamarlo, con cierta ironía, Derecho de Residencia.

3. Costes de Producción

Tradicionalmente, el sector constructor ha necesitado mucha mano de obra local y poco capital externo.  Esa característica ha determinado siempre sus costes de producción.  Los materiales usados en la edificación de una vivienda unifamiliar eran básicos y baratos, y las herramientas y técnicas empleadas, fáciles de amortizar. Descontados el precio del suelo y el coste de la regulación administrativa,  dichos recursos no suman más de un tercio de la factura final que paga el propietario.

Para valorar correctamente el precio de una vivienda, hay que formular y resolver los distintos factores de una ecuación sencilla.  De abajo hacia arriba:

1.1. El precio de suelo. Varía en función de la edificabilidad permitida y representa entre un 20 y 30% del precio final.

1.2. La Regulación Administrativa. Este capítulo engloba todo tipo de licencias, tasas, controles, informes, intervenciones, reglamentos y plazos. Es una intervención pública y semipública parasitada por los Partidos Políticos. Según se desprende de un estudio presentado por el Consejo General de Colegios de Economistas: “casi una quinta parte del coste de la vivienda son impuestos”.

1.3. El proyecto y la dirección de obra.  Aunque el Arquitecto no haga acto de presencia y la Dirección de Obra sea inexistente en la práctica, su factura supondrá entre el 5 y el 10% del coste de la vivienda.

1.4. Los materiales. Aunque existe un abanico amplio de calidades, su precio no suele superar el 10/15% del total.

1.5. La mano de obra.  Los recursos humanos que se emplean en todo el proceso de edificación solo suponen entre un 15 y 20% de la factura final que abonará el propietario de la vivienda.

1.6. El beneficio del promotor.  La financiación y los costes de promoción y comercialización de la vivienda varían en función de la demanda existente y del momento económico, pero oscilan habitualmente en un rango que va del 15 al 25%.

4. Ecuación Final

Como se puede observar:

el precio de la Vivienda Final  (VF) es igual al Precio del Suelo (PS=25% VF) + Regulación Administrativa (RA=20%) + Proyecto de Obra (PA=10% VF) + Materiales de Construcción (MC=15% VF) + Recursos Humanos (RH=20% VF) + Beneficio de la Promoción (BP=20% VF).  Y lo que es mucho más importante, si cabe: la suma de los costes que intervienen en el precio final de una vivienda supera, en muchas ocasiones, el 100%.

¿Qué significa que PS + RA + PA + MC + RH + BP sea mayor que el 100% de VF? Una cosa sencilla y elemental:  la mayor parte de las viviendas que se construyen se producen a pérdida. Es decir: se venden por debajo de su coste de reposición.  El dueño del solar o bien el promotor asumen o absorben la diferencia.

A partir del final del año 2003, gracias a la mayor financiación de las Cajas de Ahorro, se produjo una clara diferenciación entre la Empresa encargada de la Promoción y la Empresa Constructora.  Es un momento decisivo, por cuanto se generaliza un nuevo modelo de Industria Inmobiliaria que tiende a comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción.  Las pequeñas empresas constructoras son barridas del sector y el mercado  pasa, entre 2004 y 2005, bajo el control de grandes promotoras inmobiliarias. 15 empresas, creadas a partir de 2003, obtienen en tan solo 3 años el 50% de todos los préstamos hipotecarios concedidos en España por Cajas y Bancos. Un total de 300.000 millones de euros, que se dedicaron a comprar suelo recalificado.

 

 

 

Belge

Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria (5)

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5.Resumen

A modo de resumen, y por su trascendencia en el debate social posterior, conviene subrayar los datos y mecanismos descritos.   En primer lugar, hay que recalcar que se ha producido tres veces un cambio profundo de las reglas del juego institucional y de la arquitectura administrativa, con la presumible intención de sacar ventaja  económica de los grandes desplazamientos de población.  La Ley de Concentración Parcelaria de 1952, el Régimen de las Autonomías asimétricas a partir de 1982 y la adopción del Euro dentro de la Unión Monetaria han  forzado la emigración de millones de castellanos, extremeños, andaluces y aragoneses.  La despoblación y el envejecimiento de esas regiones ha reducido su peso demográfico relativo en España a menos de la mitad y sirve de coartada, a la postre, para justificar la falta de inversiones y mantenimiento de las infraestructuras existentes. De ese modo, poco a poco han sido marginada del reparto del botín turístico.

En segundo lugar, hay que tener presente que todo el boom del sector constructor entre 1951 y 2001 ha dejado un saldo de 15 millones de viviendas nuevas. El grueso de los 5.000 km2 edificados, se han recalificado en Madrid, Barcelona y 12 provincias más del litoral mediterráneo. Actualizando dicho beneficio a precio de mercado, los 10 billones de euros que han recibido los propietarios de los terrenos locales equivalen a 1000% del PIB.

A esos beneficios directos, que apenas tributaron entre 1951y 1981, hay que sumar la carga de trabajo y los dividendos económicos y sociales de las dotaciones e infraestructuras construidas, además de las pensiones vitalicias que ha dejado en esas regiones. Esas magnitudes, para valorarse en su justa medida, deben compararse con el desplome de la Renta Real de una España rural a la que, desde 1952, han dejado premeditadamente fuera del Sector Constructor, del Sector Industrial, del Sector Turístico, y en los últimos años, del Sector Financiero.

(c) Belge. 20/02/2017