Archivos de la categoría El Mito de la Burbuja y la Estafa del Euro

Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario (2)

1
0


 

  1. Evolución de los precios en el mercado

 

Tal vez no sea sencillo pero si es pertinente preguntarse si la evolución de los precios de la vivienda, en función de su tipología, corresponde a un incremento del poder adquisitivo, a una mayor carestía del bien por la especulación, o a la inflación de los costes de producción. Muchos de los estudios involucrados en el debate inmobiliario y de los pronunciamientos políticos prejuzgan, de un modo un tanto demagógico, que el alza de los precios de la vivienda se origina por razones especulativas.

 

3.1. Evolución de los precios en función del poder adquisitivo

 

En 1900, el jornal de un obrero en Madrid o Barcelona era de 2-3 pesetas al día y una vivienda barata costaba de 3 a 4.000 pesetas.  La oferta de trabajo escasa, la falta de crédito, la dificultad para ahorrar y el mayor valor de los productos de primera necesidad limitaban en la práctica el poder adquisitivo real de los salarios.  A pesar de una ratio que no parece excesivamente elevada, la ciudadanía no tenía un acceso fácil a la vivienda, salvo que se la construyera ella misma.  El legislador intento paliar ese problema, y el creciente chabolismo en la periferia de las ciudades, con la Ley de Casas Baratas, en 1911.

En 1940, era tan poca la capacidad productiva real del Sector Constructor que la compra de una vivienda libre era una quimera, al margen del propio precio. Había 800.000 habitantes en una ciudad como Madrid, y buena parte de sus infraestructuras inmobiliarias estaban dañadas o destruidas. La Intervención de los Poderes Públicos convirtió el acceso a la vivienda en una lotería. Pero si hubiera que medir el esfuerzo inversor en aquellos años,  un policía municipal ganaba 6.000 pesetas al año y un piso pequeño en Vallecas costaba  unas 50.000 pesetas.

En 1978, recién estrenada la Constitución,  para comprar un piso pequeño en Vallecas había que invertir  1,5 millones de pesetas y el salario mínimo anual no llegaba a las 300.000 pesetas.  Un empleado de banca en Madrid por ganar 750.000 pesetas y comprarse un piso de 3 millones cerca de la Plaza de Castilla.

En 2008, cuando el boom económico da sus últimos coletazos,  un mileurista con 20.000 euros brutos al año podía comprar un piso en ese mismo barrio de Vallecas por 180.000 euros.  Y durante la crisis posterior, se han podido comprar pisos de esas características con descuentos extras de 30 o 40.000 euros.

Como se puede observar en este pequeño resumen de la tendencia del último siglo en Madrid, la accesibilidad de la vivienda se ha mantenido relativamente constante, a pesar de las circunstancias más adversas que cabe imaginar. A priori no está demasiado claro que exista una componente especulativa  o que sea determinante.

 

3.2. Evolución de los precios en función de la inflación

En 1900, con las 800 pesetas de un jornal, un obrero podía comprar 3.000 kilos de pan, 2000 litros de leche o  sacar 8000 billetes de metro.  Un par de zapatos costaban 10 pesetas.

En 1940, un par de zapatos de caballero costaba 60 pesetas y el kilo del pan valía 10 pesetas.  Un litro de aceite, de estraperlo, se compraba por 15 pesetas. Un obrero podía ganar 10.000 pesetas al año.

En 1978, el kilo de pan costaba 50 pesetas y el billete de metro, 6 pesetas.  En proporción, el Salario Mínimo había subido el doble que muchos bienes y servicios, pero en línea con el precio de la vivienda en Madrid.

Entre 2008 y 2017, los salarios más básicos han perdido poder adquisitivo en mayor proporción que la rebaja de los precios inmobiliarias y la cesta de la compra.  El kilo de pan cuesta  2200 más que en 1900, lo que representa una inflación acumulada del  6,8% anual.  Los billetes de autobús o de tranvía  han multiplicado su precio por 2500, a razón del 6,9% anual.  El Salario Mínimo Anual se ha multiplicado por 2000, con una inflación del 6,7%.  El precio de la vivienda se ha encarecido un 7,5% por año y vale hoy entre 4 y 5000 veces más que en 1900.

La inflación estructural en España entre 1900 y 2017

1
0


4. La inflación estructural en España (1900-2017)

El Instituto Nacional de Estadísticas mide la inflación en España de un modo científico (Ciencias Estadísticas) irreprochable. El resultado es la versión moderna de la Paradoja de Zenón, según la cual el veloz Achiles (IPC) nunca puede alcanzar a la Tortuga (Inflación Real).

Para resolver la Paradoja del IPC, habría que integrar todas las posibles cestas elegidas o creadas de un modo aleatorio. O bien renunciar al Método, con humildad, y dedicarse a observar el movimiento.

Los datos recabados aquí y allá de distintas fuentes (periódicos, informes, estudios, testimonios, relatos, etc) son como las pinceladas caóticas de un gigantesco fresco que al final brindan al observador una figura reconocible.  Del mismo modo que que se pueden reconocer distintas imágenes porque su estructura interna es idéntica, cualquier serie de precios en el tiempo permite visualizar que la inflación estructural en España es del 7%.  Cada 10 años, los precios tienden a multiplicarse por dos. La sustitución de unos productos y servicios obsoletos por otros productos nuevos confirma la regla.

Productos Precios 1900 1920 Precios 1930 1940 Precios 1955 Precios 1975 Precios 1990 Precios 1995 Precios 2000 Precios 2005 Precios 2010 Precios 2015
Pan (1 kilo) 0,25 ptas 0,75 pesetas 7,5 ptas 45 ptas. (0,27 euros) 150 ptas (0,90) 180 ptas (1,08 ) 230 ptas (1,38) 3,3 euros 3 euros 3,2 euros
Leche (litro) 0,20 ptas 0,70 ptas 0,70 pesetas 4 pesetas 25 ptas (0,15 euros) 0,80 euros 0,85 euros 0,85 euros
Patatas (1kilo) 0,10 ptas 0,25 ptas 0,25 pesetas 2,2 ptas 15 ptas (0,09 euros) 65 ptas (0,40) 0,2 euros 0,80 euros
Huevos (12) 1 pta 2,5 ptas 1,5 euros
Cebollas (kg) 0,10 ptas 0,20 ptas 1,2 euros
Tortilla de Patata (4) 0,50 ptas 4 euros
Azucar 1,65 pesetas 11 ptas 35 pesetas 1 euro
Aceite (litro) 0,5 ptas 1,5 ptas 1,60 pesetas 16 pesetas 16 ptas 70 pesetas 4 euros
Café , Caña 0,10 ptas 10 ptas (0,06 euros) 65 ptas (0,40) 75 ptas (0,45) 100 ptas (0,60) 1 euro 1,20 euros 1,30 euros
Jamón Jabugo 700 ptas (4,2 euros) 25 euros
Cine 2,5 ptas 2 ptas 1 pta 50 ptas (0,30 euros) 600 ptas (3,60) 7,2 euros
Entrada fútbol 2 ptas 60 euros
Periódico 0,10 pesetas 0,45 ptas 1,5 ptas 10 ptas (0,06 euros) 75 ptas 120 ptas (0,72) 1,20 euros 1,5 euros
Zapatos 8 ptas 40 ptas 50 ptas 100 ptas 150 euros
Traje
Peluquería 0,25 pesetas 8 pesetas 6 euros 8 euros
Quiniela 7,5 ptas (0,045 euros) 100 ptas (0,60) 1 euro 1 euro 1,5 euros
Metro 0,10 ptas 6 pesetas 1 euro
Coche Ford 9.000 ptas 6.700 ptas 4750 ptas 300.000 ptas 1.400.000 ptas 1.700.000 ptas 2.200.000 ptas 16.000 euros 21.000 euros 27.000 euros
Bicicleta 225 ptas 500.000 ptas 4.000 euros 12.000 euros
Litro gasolina 3 ptas 25 ptas (0,15 euros) 120 ptas (0,72) 1,25 euros 1,5 euros 1,10 euros
Pensión Completa 90 pesetas 40.000 ptas 1.200 euros
Alquiler Madrid 15 pesetas 5.000 ptas 40.000 ptas 50.000 ptas 60.000 ptas 450 euros 400 euros 300 euros
Piso Madrid (80) 3.000 ptas 40.000 ptas 100.000 pesetas
1200/m2
1.500.000 ptas
20.000/m2
16.000.000 ptas
1200/m2
20.000.000 ptas
1500 euros/m2
25.000.000 ptas
2000/m2
250.000 euros
3000/m2
270.000 euros
4000/m2
200.000 euros
2500/m2
Recibo Luz 3.000 ptas 3.300 ptas 45 euros 78 euros
Salario Aduanero,
policía, Guardia,
oficinista, etc
80 ptas 100 ptas 500 ptas 32.000 euros
Salario Especialista,
obrero cualificado, artesano, etc
200 ptas 300 ptas 400 ptas
Salario Profesor,
Catedrático, Abogado, etc
200 ptas 300 ptas 1000 ptas 45.000 euros
Salario Mínimo:
peón, criada, etc
50 ptas 200 ptas 1000 pesetas 11.000 pesetas 50.000 ptas 60.000 ptas 80.000 ptas 630 euros 640 euros 650 euros
IGBM 1940=base 100 500 3.000 4.000 13.000 9.000 9.000 9.000

 

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (2)

3
0


3. Costes de Producción

Tradicionalmente, el sector constructor ha necesitado mucha mano de obra local y poco capital externo.  Esa característica ha determinado siempre sus costes de producción.  Los materiales usados en la edificación de una vivienda unifamiliar eran básicos y baratos, y las herramientas y técnicas empleadas, fáciles de amortizar. Descontados el precio del suelo y el coste de la regulación administrativa,  dichos recursos no suman más de un tercio de la factura final que paga el propietario.

Para valorar correctamente el precio de una vivienda, hay que formular y resolver los distintos factores de una ecuación sencilla.  De abajo hacia arriba:

1.1. El precio de suelo. Varía en función de la edificabilidad permitida y representa entre un 20 y 30% del precio final.

1.2. La Regulación Administrativa. Este capítulo engloba todo tipo de licencias, tasas, controles, informes, intervenciones, reglamentos y plazos. Es una intervención pública y semipública parasitada por los Partidos Políticos. Según se desprende de un estudio presentado por el Consejo General de Colegios de Economistas: “casi una quinta parte del coste de la vivienda son impuestos”.

1.3. El proyecto y la dirección de obra.  Aunque el Arquitecto no haga acto de presencia y la Dirección de Obra sea inexistente en la práctica, su factura supondrá entre el 5 y el 10% del coste de la vivienda.

1.4. Los materiales. Aunque existe un abanico amplio de calidades, su precio no suele superar el 10/15% del total.

1.5. La mano de obra.  Los recursos humanos que se emplean en todo el proceso de edificación solo suponen entre un 15 y 20% de la factura final que abonará el propietario de la vivienda.

1.6. El beneficio del promotor.  La financiación y los costes de promoción y comercialización de la vivienda varían en función de la demanda existente y del momento económico, pero oscilan habitualmente en un rango que va del 15 al 25%.

4. Ecuación Final

Como se puede observar:

el precio de la Vivienda Final  (VF) es igual al Precio del Suelo (PS=25% VF) + Regulación Administrativa (RA=20%) + Proyecto de Obra (PA=10% VF) + Materiales de Construcción (MC=15% VF) + Recursos Humanos (RH=20% VF) + Beneficio de la Promoción (BP=20% VF).  Y lo que es mucho más importante, si cabe: la suma de los costes que intervienen en el precio final de una vivienda supera, en muchas ocasiones, el 100%.  25% (PS) + 20% (RA) + 10% (PA) + 15% (MC) + 20% (RH) + 20% (BP)=110% VF.

¿Qué significa que PS + RA + PA + MC + RH + BP sea mayor que el 100% de VF? Una cosa sencilla y elemental:  la mayor parte de las viviendas que se construyen se producen a pérdida. Es decir: se venden por debajo de su coste de reposición.  El dueño del solar o bien el promotor asumen o absorben la diferencia.

Es a partir del final del año 2003, gracias a la mayor financiación de las Cajas de Ahorro, que se produjo una clara diferenciación entre la Empresa encargada de la Promoción y la Empresa Constructora.  Es un momento decisivo, por cuanto se generaliza un nuevo modelo de Industria Inmobiliaria que tiende a comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción.  Las pequeñas empresas constructoras son barridas del sector y el mercado  pasa, entre 2004 y 2005, bajo el control de grandes promotoras inmobiliarias. 15 empresas, creadas a partir de 2003, obtienen en tan solo 3 años el 50% de todos los préstamos hipotecarios concedidos en España por Cajas y Bancos. Un total de 300.000 millones de euros, que se dedicaron a comprar suelo recalificado.

La Paradoja que se da, a partir de ese momento, es que ese mismo sistema financiero, esa misma clase política, y esos mismos empresarios que están concediendo grandes préstamos al promotor para comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción, son los mismos que alimentan en la Prensa un nuevo debate social sobre la Burbuja Inmobiliaria. En este libro, intentaremos explicar y documentar esa curiosa estrategia.

(c) Belge

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (3)

1
0


5. El valor de reposición

 

La ecuación que determina el precio final de una vivienda nos brinda una extraña paradoja: el valor de reposición del sector constructor puede ser negativo en pleno periodo de efervescencia inmobiliaria. No es un concepto intuitivo, por cuanto la Opinión Pública tiende a asimilar altos precios con altos beneficios.  Si un producto se vende caro es que deja grandes beneficios.

El pequeño promotor de la Construcción debe invertir una determinada cantidad de recursos propios y ajenos para adquirir unos terrenos que pueda edificar y vender. Al acabar el ciclo completo de la promoción, vendidos los pisos y liquidados los impuestos, su patrimonio personal deberá ser igual o mayor al que tenía al principio. En caso contrario, corre el riesgo de quedarse fuera del sector y no poder seguir trabajando.  Si no dispone de suelo edificable, se verá obligado a cerrar su empresa o subcontratar sus servicios a grandes promotoras.

La cantidad de suelo que necesita reponer es proporcional a la carga de trabajo que debe asegurar para mantener a sus empleados ocupados. Con 10 trabajadores en nómina, necesitará edificar y vender un mínimo de 1000 m2, sobre una superficie de terreno útil de aproximadamente 2.000 m2. Si el coeficiente de transformación es pequeño, perderá dinero. Si es alto, es probable que deba contribuir al Fondo Benéfico de los Huérfanos de la Clase Política que controla el Urbanismo Local.

A partir del año 2005, lo más barato en España son 1.000 euros por M2 útil repercutido, lo que significa una inversión mínima de 100.000 euros para garantizar una carga de trabajo anual de 20.000 horas. El juego no es tan sencillo como aparenta. No era nada fácil comprar, transformar y vender 2.000 m2 de terreno.

Lo que ha ocurrido en España, al contrario, es que los pequeños constructores y promotores que trabajaban en las zonas más pobladas agotaron rápidamente el suelo edificable de que disponían y se fueron quedando fuera del sector, sin recursos para reponer el suelo necesario. En el resto de provincias, de baja densidad, los precios del suelo eran más asequibles y la actividad constructora supuso un vector de crecimiento más pausado y equilibrado.

Pero al desviarse los recursos hacia los municipios y las capitales de provincia de la España Interior, también se produce una subida salarial en el conjunto del sector constructor y sectores afines.  Es una dinámica suficiente, por si sola, para explicar porqué fueron el sistema financiero y la propia clase política los que estuvieron alimentando durante años la perversa campaña de agitación contra la llamada burbuja inmobiliaria.