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Análisis Económico

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La Vuelta al mundo bursátil en 80 sesiones.   Lo que nos están diciendo los mercados, siempre eficientes, es que Wall Street apostaba por la victoria de Donald Trump en las elecciones del 8 de noviembre. El algodón no engaña. 50 sesiones en verde y 3300 puntos arriba, hasta pulverizar la cota máxima de los 21.000 puntos. Para que el lector se haga una idea concreta, extrapolados estos datos a un ejercicio completo, supondría una subida de 11.000 puntos en el índice Dow Jones. En octubre de 2017, habría superado la cota de los 30.000 puntos.  Una subida anual compuesta de cerca del 20% desde la caída de Lehman Brothers.  O lo que es lo mismo: desde que Donald Trump ha sido elegido, se ha incrementado la capitalización bursátil del  selectivo americano en 1,5 billones de euros.

Warren Buffet usa otros ratios para medir si el mercado está caro o barato. El más conocido es la capitalización del S&P 500 en porcentaje del PIB americano. El genial gestor de fondos considera que por debajo del 75-80% el mercado está asequible y por encima de 160%, está muy caro. En estos momentos, la capitalización del selectivo S&P 500 supera el 240% del PIB de EEUU.

Estos datos evidentes son fundamentales para entender el concepto de América First que ha manejado el líder de los Republicanos antes y después de las Elecciones a la Casa Blanca. El valor de mercado de los tres índices DJ, S&P 500 y Nasdaq se ha disparado 8 billones de dólares en 80 sesiones. Lo han entendido mejor que nadie los accionistas y partícipes pastoreados por los Gestores de Fondos.  En 8 años exactos, han pasado de la quiebra absoluta de sus activos fiduciarios a creerse los dueños de un colosal patrimonio de más de 50 billones de euros.  La tentación de blindar la Finca era irresistible, y tal vez inevitable.

Lo que sin duda es un puro sarcasmo es que EEUU pretenda que sus socios paguen a escote el coste de mantener su agresivo imperio militar y comercial para que así pueda dedicar esos recursos a colocar guardias armados en sus propias fronteras. Pero no hay duda que los agradecidos accionistas y partícipes americanos están dispuestos a reírle esas gracias y muchas otras ocurrencias a Donald Trump.

El principal problema de EEUU, bajo la óptica proteccionista, es que son 330 millones de habitantes y no 7, como Suiza.  Blindar el Imperio anglosajón y protestante de la Triple A es enfrentarse directamente con China y el resto de economías emergentes de Asia. El precedente hay que buscarlo en el Proteccionismo Alemán de 1848 a 1953 y sus consecuencias políticas. Por más que Donald Trump juegue a seducir a Vladimir Putin para alejarlo de una alianza táctica con Pekín, lo más probable es que China sea empujada a una creciente militarización.

La tentación de Donald Trump, como buen “alemán”, será la de suspender pagos en el mercado de bonos cuando los inversores asiáticos empiecen a deshacer posiciones e intentar cerrarle fronteras a las pujantes empresas chinas. No es ninguna casualidad que Bruselas quiera, de repente, “liberalizar” la estiba de los puertos españoles, tras no ser ningún problema en los últimos 25 años del Tratado de Maastricht y favorecer que Alemania cuadruplicara sus exportaciones. De repente, interesa controlar qué barcos atracan y en qué condiciones.

Tampoco es ninguna casualidad que los Republicanos apuesten por acabar con el Espacio Schengen en Europa y reforzar el poder político y financiero de Berlín. La negativa de Francia a someterse al TTIP y su acercamiento a Rusia tras los ataques terroristas de París y Niza no ha gustado en EEUU. Los últimos intentos por teledirigir el gobierno francés, a través de Sarkozy y Strauss Khan, han resultado tan lamentables como infructuosos.  Y es posible que estén coqueteando con la ruptura del Eje Franco Alemán que ha dado estabilidad al continente desde 1953. Es una estrategia política muy arriesgada.

El Ibex en 2017

Valor Capitalización Target Entradas Salidas
Abertis 13.300 (14,15) B. 9,4 No tocar A mercado
Acciona 4.000 (69,5) B. 46,3 No tocar A mercado
Acerinox 2.600 (9,8) T. 10,4 No tocar A mercado
ACS 8.000 (25,8) T. 18,4 No tocar A mercado
Aena 16.000 (108) V. 56,1 No tocar A mercado
Amadeus 16.500 (38) B. 13,3 No tocar A mercado
Arcelor Mittal 8.800 (4,9) T. 3,90 No tocar A mercado
Sabadell 9.500 (1,75) T. 1,10 No tocar A mercado
Popular 3.700 (2,75) T. 0,76 No tocar A mercado
Bankia 11.000 (0,96) M. 0,68 A mercado 1,27
Bankinter 6.000 (6,6) T. 4,80 No tocar A mercado
BBVA 42.000 (6,6) T. 4,90 4,90 A mercado
CaixaBank 16.000 (2,8) V. 1,70 No tocar A mercado
Día 2.900 (4,7) V. 3,30 No tocar A mercado
Enagas 6.200 (26) V. 15,1 No tocar A mercado
FCC (MC) 2.800 (7,5) T. 5,50 No tocar A mercado
Ferrovial 13.500 (18) V. 12,2 No tocar A mercado
Gamesa 4,700 (16,8) B. 10,2 No tocar A mercado
Gas Natural 16.800 (16,8) V. 9,60 No tocar A mercado
Grifols 12.000 (20) B. 2,20 No tocar A mercado
Iberdrola 39.000 (6,1) V. 4,80 4,80 A mercado
Inditex 95.000 (30,5) V. 18,8 No tocar A mercado
Indra 1.600 (9,8) V. 5,8 No tocar A mercado
Iberia 14.000 (6,9) V. 3,26 No tocar A mercado
Mapfre 6.000 (1,9) V. 1,70 No tocar A mercado
Mediaset 3.800 (10,2) B. 2,20 No Tocar A mercado
Merlin 3.200 (10) B. 0,60 No Tocar A mercado
REE 10.000 (75) V. 7,10 No Tocar A mercado
REPSOL 12.000 (10,5) T. 8,78 No tocar A mercado
Sacyr 1.000 (1,85) V. 1,11 No tocar A mercado
Santander 65.000 (4,5) V. 3,30 No tocar A mercado
Técnicas Reunidas 1.500 (26) V. 14,7 No tocar A mercado
Telefónica 50.000 (10) V. 5,50 No tocar A mercado
Viscofan s.d V. 42,1 No tocar A mercado
Endesa 18.000 (17) T. 13,1 No tocar A mercado

Leyenda. Posición general en los 35 valores.
B=Burbuja
T= Trading
M=Mantener
C=Comprar
V=Vender

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La Quiniela de Inlucro

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Jornada entre semana, con varios partidos de la Coupe de France.  Un bote relativamente escaso en perspectiva, salvo que los árbitros decidan lo contrario.

La Quiniela

Partido Pronóstico Pronóstico Resultado
Eibar Mallorca 1X 2 2
Atlético Sevilla 1X 2 X
Getafe Celta 1 X X
Osasuna Español X2 1 1
Valladolid Bilbao X2 1 2
Levante Granada 12 x X
Villarreal Leganés 1 2 2
Betis Real Madrid 2 x X
Extremadura Oviedo X 1 2
Huesca Fuenlabrada X 1 1
Numancia Racing X 1 2
Almería Deportivo X 12 1
Rayo Elche 1X 2 2
Málaga Zaragoza x2 1 2
Barcelona Sociedad 2-2 1-2 1-0

1 columna 7 reducidos. 12 euros


Lista definitiva de Participantes

Bote Participante Jornadas 1-17 jornada 18-21 jornada 22-25 jornada 26-30 jornada 31-33 jornada 34-37 jornada 38
13,08 euros Cascoporro 52 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 11 euros 4 euros
2,24 euros Andrés 66 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 12 euros 4 euros
07,90 euros Tartesos 66 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
0,08 euros Rafa 17 euros 12 euros 4 euros – – –
11,66 euros Kikova 21 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
2,13 euros Belge 76 euros 18 euros 15 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
58,83 euros Vincent 48 euros 16 euros 15 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
63,96 euros Santiago 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
Lechu 59 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
Alfonso 87 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
13,63 + 0,26 euros Club InLucro 492 euros 144 euros 120 euros 168 euros 108 euros 123 euros 36 euros

3 Quiniela de 7 dobles reducidos a 13. 36 euros

El Mito de la Burbuja y la Estafa del Euro

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3. Costes de Producción

Tradicionalmente, el sector constructor ha necesitado mucha mano de obra local y poco capital externo.  Esa característica ha determinado siempre sus costes de producción.  Los materiales usados en la edificación de una vivienda unifamiliar eran básicos y baratos, y las herramientas y técnicas empleadas, fáciles de amortizar. Descontados el precio del suelo y el coste de la regulación administrativa,  dichos recursos no suman más de un tercio de la factura final que paga el propietario.

Para valorar correctamente el precio de una vivienda, hay que formular y resolver los distintos factores de una ecuación sencilla.  De abajo hacia arriba:

1.1. El precio de suelo. Varía en función de la edificabilidad permitida y representa entre un 20 y 30% del precio final.

1.2. La Regulación Administrativa. Este capítulo engloba todo tipo de licencias, tasas, controles, informes, intervenciones, reglamentos y plazos. Es una intervención pública y semipública parasitada por los Partidos Políticos. Según se desprende de un estudio presentado por el Consejo General de Colegios de Economistas: “casi una quinta parte del coste de la vivienda son impuestos”.

1.3. El proyecto y la dirección de obra.  Aunque el Arquitecto no haga acto de presencia y la Dirección de Obra sea inexistente en la práctica, su factura supondrá entre el 5 y el 10% del coste de la vivienda.

1.4. Los materiales. Aunque existe un abanico amplio de calidades, su precio no suele superar el 10/15% del total.

1.5. La mano de obra.  Los recursos humanos que se emplean en todo el proceso de edificación solo suponen entre un 15 y 20% de la factura final que abonará el propietario de la vivienda.

1.6. El beneficio del promotor.  La financiación y los costes de promoción y comercialización de la vivienda varían en función de la demanda existente y del momento económico, pero oscilan habitualmente en un rango que va del 15 al 25%.

4. Ecuación Final

Como se puede observar:

el precio de la Vivienda Final  (VF) es igual al Precio del Suelo (PS=25% VF) + Regulación Administrativa (RA=20%) + Proyecto de Obra (PA=10% VF) + Materiales de Construcción (MC=15% VF) + Recursos Humanos (RH=20% VF) + Beneficio de la Promoción (BP=20% VF).  Y lo que es mucho más importante, si cabe: la suma de los costes que intervienen en el precio final de una vivienda supera, en muchas ocasiones, el 100%.  25% (PS) + 20% (RA) + 10% (PA) + 15% (MC) + 20% (RH) + 20% (BP)=110% VF.

¿Qué significa que PS + RA + PA + MC + RH + BP sea mayor que el 100% de VF? Una cosa sencilla y elemental:  la mayor parte de las viviendas que se construyen se producen a pérdida. Es decir: se venden por debajo de su coste de reposición.  El dueño del solar o bien el promotor asumen o absorben la diferencia.

Es a partir del final del año 2003, gracias a la mayor financiación de las Cajas de Ahorro, que se produjo una clara diferenciación entre la Empresa encargada de la Promoción y la Empresa Constructora.  Es un momento decisivo, por cuanto se generaliza un nuevo modelo de Industria Inmobiliaria que tiende a comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción.  Las pequeñas empresas constructoras son barridas del sector y el mercado  pasa, entre 2004 y 2005, bajo el control de grandes promotoras inmobiliarias. 15 empresas, creadas a partir de 2003, obtienen en tan solo 3 años el 50% de todos los préstamos hipotecarios concedidos en España por Cajas y Bancos. Un total de 300.000 millones de euros, que se dedicaron a comprar suelo recalificado.

La Paradoja que se da, a partir de ese momento, es que ese mismo sistema financiero, esa misma clase política, y esos mismos empresarios que están concediendo grandes préstamos al promotor para comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción, son los mismos que alimentan en la Prensa un nuevo debate social sobre la Burbuja Inmobiliaria. En este libro, intentaremos explicar y documentar esa curiosa estrategia.

(c) Belge

El Mito de la Burbuja y la Estafa del Euro

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (3)

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5. El valor de reposición

 

La ecuación que determina el precio final de una vivienda nos brinda una extraña paradoja: el valor de reposición del sector constructor puede ser negativo en pleno periodo de efervescencia inmobiliaria. No es un concepto intuitivo, por cuanto la Opinión Pública tiende a asimilar altos precios con altos beneficios.  Si un producto se vende caro es que deja grandes beneficios.

El pequeño promotor de la Construcción debe invertir una determinada cantidad de recursos propios y ajenos para adquirir unos terrenos que pueda edificar y vender. Al acabar el ciclo completo de la promoción, vendidos los pisos y liquidados los impuestos, su patrimonio personal deberá ser igual o mayor al que tenía al principio. En caso contrario, corre el riesgo de quedarse fuera del sector y no poder seguir trabajando.  Si no dispone de suelo edificable, se verá obligado a cerrar su empresa o subcontratar sus servicios a grandes promotoras.

La cantidad de suelo que necesita reponer es proporcional a la carga de trabajo que debe asegurar para mantener a sus empleados ocupados. Con 10 trabajadores en nómina, necesitará edificar y vender un mínimo de 1000 m2, sobre una superficie de terreno útil de aproximadamente 2.000 m2. Si el coeficiente de transformación es pequeño, perderá dinero. Si es alto, es probable que deba contribuir al Fondo Benéfico de los Huérfanos de la Clase Política que controla el Urbanismo Local.

A partir del año 2005, lo más barato en España son 1.000 euros por M2 útil repercutido, lo que significa una inversión mínima de 100.000 euros para garantizar una carga de trabajo anual de 20.000 horas. El juego no es tan sencillo como aparenta. No era nada fácil comprar, transformar y vender 2.000 m2 de terreno.

Lo que ha ocurrido en España, al contrario, es que los pequeños constructores y promotores que trabajaban en las zonas más pobladas agotaron rápidamente el suelo edificable de que disponían y se fueron quedando fuera del sector, sin recursos para reponer el suelo necesario. En el resto de provincias, de baja densidad, los precios del suelo eran más asequibles y la actividad constructora supuso un vector de crecimiento más pausado y equilibrado.

Pero al desviarse los recursos hacia los municipios y las capitales de provincia de la España Interior, también se produce una subida salarial en el conjunto del sector constructor y sectores afines.  Es una dinámica suficiente, por si sola, para explicar porqué fueron el sistema financiero y la propia clase política los que estuvieron alimentando durante años la perversa campaña de agitación contra la llamada burbuja inmobiliaria.