El análisis financiero del mercado del alquiler en nuestro país es apasionante. Se debería enseñar en los Institutos cuánto cuesta vivir de alquiler y lo que supone esa decisión. La fórmula genérica que se usa, para conocer la capitalización de unos pagos periódicos, es relativamente sencilla. Es de tipo: Cn= A (u^n -1)/i

Donde:

Cn es la capitalización

A es la suma que se aporta periódicamente

n es el periodo considerado

la tasa i es el tipo de interés o la inflación del periodo analizado.

Si analizamos la evolución del alquiler en España entre 1900 y 2017, observamos que un periodo tan dilatado sirve para eliminar el sesgo que acarrean determinadas circunstancias históricas o económicas. En 1900, el alquiler de una vivienda modesta costaba de 5 a 10 pesetas al mes. En 2017, lo más barato del mercado inmobiliario puede rondar los 200-300 euros al mes en el conjunto del país, y el doble en ciudades como Madrid o Barcelona. Esa tendencia representa una tasa de inflación equivalente al 7,5% anual, en línea con la inflación estructural de la economía española, y nos proporciona una horquilla actual de 5 a 10 euros por M2, dependiendo de la región.

Con esos datos, podemos calcular el valor de un alquiler en función del periodo estudiado y de la inflación estimada. Así, una inflación mensual del 0,4% durante 60 años, elevará coste del alquiler de un piso de 60 M2 en Madrid a la bonita suma de 2.506.834 euros (600 x ((1,004^720)-1)/ 0,004=600 x 4.178).

El principal problema al analizar el valor del alquiler es que no tenemos el sentimiento del “valor futuro” de la moneda; debemos llegar a su intuición mediante un sencillo razonamiento lógico. En efecto, dado que no conocemos qué valor tendrán las cosas en un futuro, debemos analizar la evolución de nuestros salarios y de nuestra capacidad para ahorrar.  De entrada, de los 60 años considerados, solo conseguiremos cotizar, en el mejor de los casos, 30 años. Por otra parte,hay que tener presente que el incremento de los impuestos y de la inflación reduce nuestra capacidad para ahorrar a menos de un tercio del Ingreso Bruto.

¿Qué significan en concreto todos estos apuntes? Básicamente, lo siguiente:  si los salarios crecen en línea con el PIB, un ciudadano tipo que tenga la suerte de trabajar hasta su jubilación habrá capitalizado una cantidad de dinero equivalente a: 428.178 euros netos. Esto es: 9.000 x 47,57  (AxCn=0,33 x 27.000 (1,03^30)-1/0,03).

También podemos analizar, sin conocer el valor futuro de la moneda, la capitalización de los ingresos salariales en relación a la capitalización del gasto considerado. Si hemos conseguido capitalizar, trabajando, 428.178 euros, y el coste del alquiler a futuro es de 2.506.834 euros, una ratio del 17% indica que nos habremos descapitalizado en una proporción de 6 a 1. Todo el dinero que hemos ganado, ahorrado y heredado durante toda la vida laboral habrá ido a pagar el alquiler mensual.

Este sencillo modelo se puede generalizar para demostrar que, en todos los casos,  el abono de un alquiler constante (vivir de alquiler) supera con creces los ingresos que se pueden obtener a lo largo de toda una vida laboral. A medida que crece la inflación estructural,  los tramos más bajos del ahorro salarial son más vulnerables al alquiler.

Enseguida aparece como evidencia la primera gran conclusión: la inflación estructural se come el ahorro futuro, al margen de cual sea el nivel de ingresos de los inquilinos. También resulta obvia la segunda conclusión:ninguna rentabilidad financiera realista permitirá jamás mantener constante el valor de ahorro salarial, ni preservar su poder adquisitivo. Una mayor inflación estructural perjudica SIEMPRE a los que viven de alquiler, sea cual sea su nivel de rentas. La tercera conclusión, que se debería enseñar en los colegios, es el mejor antídoto contra la demagogia:   Con una inflación estructural del 7,5%, como la que ha experimentado España a lo largo del siglo XX, es contraindicado promover el alquiler para abaratar el precio de la vivienda. Es un verdadero disparate.

 

Ratio Salario/Alquiler

 

Capitalización Ahorro/Salario N=30 años	Inflación al 3%	Capitalización Alquiler/600 E N=60 años	Ratio
4000/12000	190301 euros	1208400 euros	15,75%
9000/27000	428178 euros	1208400 euros	35,43%
14000/42000	666055 euros	1208400 euros	55,13%
20000/60000	951508 euros	1208400 euros	78,74%
30000/90000	1427262euros	1208400 euros	118,11%

 

Capitalización Ahorro/Salario N=30 años	Inflación al 4,5%	Capitalización Alquiler/600 N=60 años	Ratio
4000/12000	244028 euros	2049072 euros	11,90%
9000/27000	549063 euros	2049072 euros	26,79%
14000/42000	854098 euros	2049072 euros	41,67%
20000/60000	1220140 euros	2049072 euros	59,55%
30000/90000	1830210 euros	2049072 euros	89,32%

 

Capitalización Ahorro N=30 años	Inflación al 6%	Capitalización Alquiler N=60 años	Ratio
4000	316232 euros	3803628 euros	8,31%
9000	711522 euros	3803628 euros	18,63%
14000	1106814	3803628 euros	29,08%
20000	1581163	3803628 euros	41,57%
30000	2371741	3803628 euros	62,35%

 

Capitalización Ahorro N=30 años	inflación al 7,5%	Capitalización Alquiler N=60 años	Ratio
4000	413579 euros	7564927 euros	5,46%
9000	930553 euros	7564927 euros	12,29%
14000	1447527 euros	7564927 euros	14,13%
20000	2067895 euros	7564927 euros	36,58%
30000	3101842 euros	7564927 euros	40,99%

El debate sobre el Alquiler promete volver a ser candente en 2019. En los últimos compases del año, la sentencia judicial que condenaba a la alcaldesa Ana Botella por consentir la venta de pisos VPO a los Fondos Buitres ha añadido el delicioso toque de cinismo que precisaba para alimentar las tertulias e inspirar grandes adjetivos a los columnistas.

En el largo e intenso debate inmobiliario que rebrota en España a partir de 1998, hay que distinguir dos vectores fundamentales. El enfoque financiero, objetivo y aséptico, es muy diferente de todas las cuestiones morales, políticas y económicas, aunque pocos autores hacen el necesario esfuerzo de distinguir lo que es matemática actuarial del resto de aspectos ideológicos que contaminan el análisis.

La “movilidad” es un concepto ideológico que muchos pretenden disfrazar de postulado económico.  En todos los modelos nacidos de luteranismo, y cualquiera que sea el mote que le den al “sentido” de la Evolución, movilidad es sinónimo de “libertad”.  “Movilidad” para toda la cultura anglosajona y protestante de los últimos siglos es un artefacto religioso que se contrapone al concepto socio-económico de “arraigo”.  La “movilidad” es el tótem que subyace en la ideología religiosa de los pueblos nómadas y guerreros que vagan sin rumbo, tal y como la “tierra” es una referencia icónica para todas las civilizaciones agrícolas y ganaderas que cultivan y transforman la naturaleza.

Las profundas razones por la que los partidos de “izquierdas”, de adscripción marxista y luterana, odian la propiedad hay que buscarlas en ese ADN ideológico que hace que los pueblos “nómadas” sueñen con “progresar” hasta a un Destino fabuloso.  El propietario que fija su residencia en un entorno elegido, deja de soñar con alcanzar el horizonte. Crea cultura, crea riqueza, crea tradiciones y fija derechos. Un pueblo nómada, por definición, es siempre un ejército en campaña, sometido a la Ley Marcial.

Es importante hacer un análisis epistemológico de algunos conceptos para poder rastrear el sentido de algunas argumentaciones y observar cómo determinados conceptos se manipulan para envenenar el agua del pozo.  La vertiente moral del alquiler se usa a menudo para confundir a la Opinión Pública, intervenir el urbanismo y dirigir la política inmobiliaria en España.

El objetivo declarado de muchos de los detractores de la Propiedad Inmobiliaria era conseguir elevar el porcentaje de ciudadanos que viven de alquiler. Los fundadores del Idealista.com, que se significaron en ese debate, se congratulaban en una reciente entrevista que con la fuerte crisis padecida a partir de 2007,  la tasa de alquiler hubiera pasado de un 9 a un 26% en España.

(Sigue: ¿Cuál es el valor actuarial del Alquiler en España?)