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¿Cual es el valor actuarial del Alquiler en España?

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El análisis financiero del mercado del alquiler en nuestro país es apasionante. Se debería enseñar en los Institutos cuánto cuesta vivir de alquiler y lo que supone esa decisión. La fórmula genérica que se usa, para conocer la capitalización de unos pagos periódicos, es relativamente sencilla. Es de tipo: Cn= A (u^n -1)/i

Donde:

Cn es la capitalización

A es la suma que se aporta periódicamente

n es el periodo considerado

la tasa i es el tipo de interés o la inflación del periodo analizado.

Si analizamos la evolución del alquiler en España entre 1900 y 2017, observamos que un periodo tan dilatado sirve para eliminar el sesgo que acarrean determinadas circunstancias históricas o económicas. En 1900, el alquiler de una vivienda modesta costaba de 5 a 10 pesetas al mes. En 2017, lo más barato del mercado inmobiliario puede rondar los 200-300 euros al mes en el conjunto del país, y el doble en ciudades como Madrid o Barcelona. Esa tendencia representa una tasa de inflación equivalente al 7,5% anual, en línea con la inflación estructural de la economía española, y nos proporciona una horquilla actual de 5 a 10 euros por M2, dependiendo de la región.

Con esos datos, podemos calcular el valor de un alquiler en función del periodo estudiado y de la inflación estimada. Así, una inflación mensual del 0,4% durante 60 años, elevará coste del alquiler de un piso de 60 M2 en Madrid a la bonita suma de 2.506.834 euros (600 x ((1,004^720)-1)/ 0,004=600 x 4.178).

El principal problema al analizar el valor del alquiler es que no tenemos el sentimiento del “valor futuro” de la moneda; debemos llegar a su intuición mediante un sencillo razonamiento lógico. En efecto, dado que no conocemos qué valor tendrán las cosas en un futuro, debemos analizar la evolución de nuestros salarios y de nuestra capacidad para ahorrar.  De entrada, de los 60 años considerados, solo conseguiremos cotizar, en el mejor de los casos, 30 años. Por otra parte,hay que tener presente que el incremento de los impuestos y de la inflación reduce nuestra capacidad para ahorrar a menos de un tercio del Ingreso Bruto.

¿Qué significan en concreto todos estos apuntes? Básicamente, lo siguiente:  si los salarios crecen en línea con el PIB, un ciudadano tipo que tenga la suerte de trabajar hasta su jubilación habrá capitalizado una cantidad de dinero equivalente a: 428.178 euros netos. Esto es: 9.000 x 47,57  (AxCn=0,33 x 27.000 (1,03^30)-1/0,03).

También podemos analizar, sin conocer el valor futuro de la moneda, la capitalización de los ingresos salariales en relación a la capitalización del gasto considerado. Si hemos conseguido capitalizar, trabajando, 428.178 euros, y el coste del alquiler a futuro es de 2.506.834 euros, una ratio del 17% indica que nos habremos descapitalizado en una proporción de 6 a 1. Todo el dinero que hemos ganado, ahorrado y heredado durante toda la vida laboral habrá ido a pagar el alquiler mensual.

Este sencillo modelo se puede generalizar para demostrar que, en todos los casos,  el abono de un alquiler constante (vivir de alquiler) supera con creces los ingresos que se pueden obtener a lo largo de toda una vida laboral. A medida que crece la inflación estructural,  los tramos más bajos del ahorro salarial son más vulnerables al alquiler.

Enseguida aparece como evidencia la primera gran conclusión: la inflación estructural se come el ahorro futuro, al margen de cual sea el nivel de ingresos de los inquilinos. También resulta obvia la segunda conclusión:ninguna rentabilidad financiera realista permitirá jamás mantener constante el valor de ahorro salarial, ni preservar su poder adquisitivo. Una mayor inflación estructural perjudica SIEMPRE a los que viven de alquiler, sea cual sea su nivel de rentas. La tercera conclusión, que se debería enseñar en los colegios, es el mejor antídoto contra la demagogia:   Con una inflación estructural del 7,5%, como la que ha experimentado España a lo largo del siglo XX, es contraindicado promover el alquiler para abaratar el precio de la vivienda. Es un verdadero disparate.

 

Ratio Salario/Alquiler

 

Capitalización

Ahorro/Salario

N=30 años
Inflación al 3% Capitalización

Alquiler/600 E

N=60 años
Ratio
4000/12000 190301 euros 1208400 euros 15,75%
9000/27000 428178 euros 1208400 euros 35,43%
14000/42000 666055 euros 1208400 euros 55,13%
20000/60000 951508 euros 1208400 euros 78,74%
30000/90000 1427262euros 1208400 euros 118,11%

 

Capitalización

Ahorro/Salario

N=30 años
Inflación al 4,5% Capitalización

Alquiler/600

N=60 años
Ratio
4000/12000 244028 euros 2049072 euros 11,90%
9000/27000 549063 euros 2049072 euros 26,79%
14000/42000 854098 euros 2049072 euros 41,67%
20000/60000 1220140 euros 2049072 euros 59,55%
30000/90000 1830210 euros 2049072 euros 89,32%

 

Capitalización

Ahorro

N=30 años
Inflación al 6% Capitalización

Alquiler

N=60 años
Ratio
4000 316232 euros 3803628 euros 8,31%
9000 711522 euros 3803628 euros 18,63%
14000 1106814 3803628 euros 29,08%
20000 1581163 3803628 euros 41,57%
30000 2371741 3803628 euros 62,35%

 

Capitalización

Ahorro

N=30 años
inflación al 7,5% Capitalización

Alquiler

N=60 años
Ratio
4000 413579 euros 7564927 euros 5,46%
9000 930553 euros 7564927 euros 12,29%
14000 1447527 euros 7564927 euros 14,13%
20000 2067895 euros 7564927 euros 36,58%
30000 3101842 euros 7564927 euros 40,99%

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