(Tenemos pendiente, desde hace más de 10 años, escribir y documentar la historia de la crisis inmobiliaria en España.  Tal y como ya era previsible en 2002 y 2003, los mismos lobbies políticos, mediáticos y financieros que se inventaron una Causa General contra el sector constructor para impulsar la Hoja de Ruta del nacionalismo catalán ahora son los más interesados en intentar revivir el mercado inmobiliario. Tiene sus momentos cómicos)

El idealista.com acaba de publicar un pequeño análisis de costes, con titular llamativo. Construir una vivienda nueva solo costaría un 25% del precio final que paga el pobre consumidor.  Asume, en 2016, que el 30% del importe lo constituyen una serie de impuestos.  Bien. Al margen de que (nos) lo negaran en todos los debates en red durante más de 10 años, con el objetivo de acreditar o magnificar el mito de la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que se quedan cortos.  Si se suman los impuestos directos e indirectos, inmediatos y diferidos, en efectivo y a crédito, el cómputo es una cifra que varía entre la mitad y los dos tercios del precio final de una vivienda.  Es algo en lo que hemos venido insistiendo desde el año 2002 para refutar la existencia de una burbuja inmobiliaria, ni siquiera en Madrid y Barcelona.

Costes según el Idealista.com

Concepto	Importe (euros)
Tasas municipales	295
Impuestos municipales	4430
Tasas autonómicas	280
Impuestos autonómicos	5880
Impuestos estatales	21500
Impuestos trabajadores	5470
Notaría y Registro	1430
Coste Total	39300

Desglose de impuestos y tasas que asume el comprador de una vivienda de 140.000 euros

El método empírico para medir la incidencia de los impuestos en el precio final de una vivienda es utilizar el benchmark  adecuado.  En Madrid y Barcelona no es tan sencillo, pero en el mundo rural algunos ciudadanos consiguen construir ellos mismos su casa sin pagar impuestos.  El ahorro directo supera el 50% en todos los casos analizados.  Si, además, incluimos el coste de financiación y el impuesto sobre el incremento de patrimonio en el IRPF, la incidencia supera el 70% del precio final.

La conclusión es directa: edificar una casa legalmente cuesta más del doble que construirla al margen del circuito tributario. A finales de los años 90,  construir una casa de 150 m2  en B tenía un coste directo mínimo de 3 (suelo) + 8 (obra) millones de pesetas. Edificar esa misma vivienda de modo legal costaba 24 millones de pesetas.

A esta ratio entre el coste de obra sin impuestos y el precio final legal lo definimos en 2002 como “derecho de residencia“.  Este concepto, sencillo, fue siempre útil para desenmascarar el juego perverso de muchas fuerzas políticas, activistas y medios de comunicación. Esperpéntico resultaba que el gobierno tan social de Zapatero y sus terminales mediáticas abogaran de facto  por un sector constructor e inmobiliario desregulado y sin impuestos.  Para denostar la monstruosa burbuja especulativa negaron siempre la existencia de ese “derecho de residencia”.

Antes de 2004, los propietarios de viviendas pagaban “gustosos” los impuestos incluidos en el precio final.  Con ello, llenaban año tras año las Arcas del Estado. Después de 2004, la izquierda española y el nacionalismo catalán se emplearon a fondo para satanizar y criminalizar el DERECHO DE RESIDENCIA.  Demagogos y peligrosos populistas totalitarios juegan desde el 2004 a decir que el Estado debe garantizar un techo a cuantos inmigrantes ilegales lleguen a España.  Nadie debe pagar impuestos. El modelo de Miguel Sebastián , Zapatero, Ada Colau y Pablo Iglesias es endeudarse sin límite en los mercados internacionales y luego hacer default culpando a los “de arriba”.

Esfuerzo salarial

Año	Bruto anual	Precio M2	Esfuerzo salarial
1987	8400	317	3,4
1988	8900	400	4,0
1989	9400	488	4,7
1990	10200	565	5,0
1991	11000	646	5,3
1992	11800	637	4,9
1993	12500	635	4,5
1994	13100	639	4,4
1995	13700	661	4,3
1996	14300	674	4,2
1997	14800	684	4,1
1998	15200	716	4,2
1999	15500	792	4,6
2000	16000	900	5,1
2001	16400	1050	5,7
2002	16600	1220	6,6

Fuente: INE, Fomento – Esfuerzo salarial para comprar una vivienda en España. (c) Belge. Aviladigital. 2003

Para construir una vivienda estándar en España, se necesitan aproximadamente 10.000 horas de trabajo productivo.   Aunque las técnicas constructivas han evolucionado mucho a lo largo del tiempo, y  son muy diferentes de un país a otro,  los ladrillos no se colocan solos en la pared.   De modo que el precio final de una vivienda solo es función del coste de oportunidad del ahorro previo (suelo), del salario mínimo (SMI) y de los impuestos (Derecho de residencia).  Nuestra fórmula es sencilla y predictiva.

En estos momentos y desde hace casi 10 años, el coste de oportunidad del ahorro previo es prácticamente 0.  Lógicamente, ese factor presionaba al alza el precio del suelo y explica porque muchos activistas del zapaterismo y del nacionalismo pregonan desde hace año su voluntad nihilista de crear inseguridad jurídica.  Para evitar que el precio del suelo se incremente, amenazan a la clase media con dinamitar el régimen de propiedad privada, legalizar la okupación, etc.

El salario mínimo (SMI) ronda los 9.000 euros brutos anuales.  Eso sitúa el coste teórico de la hora productiva antes de impuestos en 5 euros, y su coste real mínimo en 10 euros.

El Derecho de Residencia eleva el coste real de la hora productiva  a 20 euros, como confirma el análisis de las grandes magnitudes macro económicas.  En España, la carga de trabajo absoluta (incluye la economía sumergida) se sitúa entre 30.000 y 35.000 millones de horas productivas..

El resultado de la ecuación es diáfano.  El Precio Objetivo de una vivienda estándar (150 m2) es P.O=  0 + (10.000 x 20)=200.000 euros. O lo que es lo mismo:  1333 euros/m2.  Como se puede ver, muchas viviendas se han construido , comercializado y vendido por debajo de costes de producción.  El poder político ha llevado, entre 2003 y 2010,  a la mayoría de las cajas de ahorro a asumir pérdidas.

 

(c) Belge