Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria

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1. Las Reglas del Juego

Uno de los aspectos más desconocidos de la Cuestión Inmobiliaria es el análisis de sus magnitudes fundamentales. No es posible abordar un debate racional sobre determinados conceptos manoseados y comprometidos, como son “especulación” o “burbuja”,  sin antes establecer el escenario diacrónico pertinente. 1000 dólares americanos son  algo menos de 1100 euros pero más de 120.000 Yenes: para saber que 100.000 yenes son menos que 1000 euros es necesario conocer la evolución de cada moneda a lo largo del tiempo, la inflación estructural y el poder adquisitivo real que representa para los ciudadanos de cada país.

De entrada, hay que diferenciar tres periodos. El primero va a de 1951 a 1981, el segundo, de 1982 a 2001, y el tercero, que empieza en 2002 y se prolonga hasta hoy. En los tres casos, es un profundo cambio de las reglas del juego lo que alimenta la dinámica inmobiliaria. Las Leyes de Concentración Parcelaria de 1952 provocan el desplazamiento forzoso de millones de familia, dentro y fuera de España. En el periodo siguiente, la Constitución del 78 alumbra un Régimen de Autonomías Asimétricas que se traduce en profundos cambios administrativos, grandes inversiones económicas en las Costas y  toda suerte de arbitrajes políticos.  La fase actual, que corresponde con la entrada de España en la Unión Monetaria, ha supuesto un cambio traumático sin precedentes en la Historia de nuestro país.

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Mapa de las regiones más afectadas por la Ley de 1952

Parque de viviendas familiares construidas por provincias entre  1951 y 2001 (miles). Fuente Ministerio de Fomento y Fundación BBVA

 

Viviendas Familiares construidas en regiones afectadas por la Concentración Parcelaria
1951

1981
1982

2001
   
Ávila 47,9 59
Burgos 72,3 38,8
León 84,1 68,2
Palencia 25,8 20,1
Salamanca 52,7 51
Segovia 25,1 24
Soria 12,1 12,5
Valladolid 91,9 71,4
Zamora 24,5 15,3
Badajoz 61,3 82,7
Cáceres 49,2 94,5
Córdoba 76,1 91,2
Jaén 59,6 67,5
Albacete 47,9 41,9
Ciudad Real 45,8 56,5
Cuenca 21,5 28,6
Guadalajara 39,6 34,5
Toledo 85,3 97,1
Huesca 34,4 35,2
Teruel 13,5 12,7
Zaragoza 167,1 104,9
Total 1137,7 1107,6

 

Las zonas que se ven afectadas por la Ley de Concentración Parcelaria de 1952, y en las que vivía el 35% de la población, quedan, desde el principio, al margen de la actividad constructora en España.  En 50 años de fuerte crecimiento económico, e incorporación a la CEE, se construyen en 20 provincias, que ocupan más de la mitad del territorio nacional, 2 millones de viviendas unifamiliares de un total de más de 14 millones.  En conjunto, se edifica el mismo volumen de viviendas antiguas que ya existía en 1951, a pesar de duplicarse el Censo. Este fenómeno, como veremos más adelante, se agrava notablemente en el periodo 2001-2017, debido a la fuerte inmigración de trabajadores y jubilados europeos.

1.1. Consecuencias indirectas

La cuestión de las magnitudes es fundamental, por cuanto en la mitad del territorio, las infraestructuras inmobiliarias se han quedado obsoletas y no se han producido suficientes viviendas para reponer el parque existente en 1952. La principal consecuencia es que estas regiones se quedan al margen de la Industria turística e industrias relacionadas. En los periodos de verano, las poblaciones urbanas siguen acudiendo a buscar sus raíces y a visitar a sus ancianos, pero en invierno y con mal tiempo, porque las viviendas ya no reúnen las condiciones mínimas de confort exigidas. Las familias que optan a invertir en una segunda residencia, son “conducidas” amablemente a elegir apartamentos baratos construidos en cualquier playa masificada de las costas españolas (65% de la oferta).  Y dentro de las opciones que les “ofrecieron”, priorizaron determinadas zonas del Mediterráneo.

 

1950 1960 1970 1981 1991 2001
Alicante 166,3 208,7 367,6 589,1 789,3 980,0
Almería 89,0 99,1 127,0 167,3 214,2 266,3
Balears, lles 130,8 145,2 213,4 327,8 415,4 495,1
Barcelona 506,4 667,2 1.183,6 1.762,0 1.904,7 2.248,3
Cádiz 126,4 172,8 232,5 321,5 392,1 487,7
Castellón 100,9 113,7 157,3 228,9 269,2 327,6
Girona 85,4 98,0 161,8 264,8 338,4 406,6
Granada 147,2 174,4 221,1 282,7 346,8 439,9
Huelva 88,0 98,6 117,0 159,5 195,0 229,4
Madrid 388,9 669,6 1.132,7 1.710,4 1.934,7 2.497,3
Málaga 167,7 178,0 274,4 423,1 574,4 702,5
Murcia 174,4 215,9 274,2 384,4 483,0 571,6
Santa Cruz de Tenerife 81,4 108,3 153,9 229,6 304,8 403,4
Cantabria 85,6 104,3 150,8 191,1 225,6 281,8
Tarragona 99,3 107,0 174,7 279,3 347,7 434,6
Valencia 312,4 392,7 618,0 914,2 1.034,9 1.218,0
Total 2743 /6.287     8230/14726   11990/20820
 43%  56%  65%  58%   /   64%

 

1.2. Recalificaciones de terreno

Como se puede observar en estos sencillos cuadros, con datos públicos al alcance de todo el mundo, el volumen edificado en la Costa Mediterránea pasa de un 40% en 1951 a un 60% en el año 2001, antes del último boom inmobiliario. Es un fenómeno cualitativamente significativo, y vamos a tratar de explicarlo brevemente.

En el cómputo global del volumen edificado entre 1951 y 2001, y debido al peso urbanístico de Madrid, Barcelona y Valencia, el coeficiente de suelo repercutido en cada M2 construido no supera un 0,33. Dicho en prosa: por cada M2 de suelo recalificado, se han vendido de media 3 metros de vivienda unifamiliar.

En los 50 años que van de 1951 hasta 2001, se han vendido en esas provincias 100 millones de m2 de vivienda unifamiliar y, en consecuencia, para ello se han recalificado un mínimo de 33 millones de M2, sin contar que las superficies destinadas a dotaciones públicas e infraestructuras necesarias multiplican con creces esos ratios.

Dado que conocemos los precios finales en función del poder adquisitivo de los salarios en España, y los costes de producción, podemos resolver esta ecuación con relativa facilidad. Sale un valor actual equivalente de 1.000 euros por M2. Los propietarios de esos terrenos rústicos ubicado en una docena de provincias reciben una “transferencia de capital” neta  superior a los 10 billones de pesetas.  Si buscamos visualizar esa cantidad de recursos en su contexto, equivale al salario mensual medio neto de 1 millón de españoles durante 10 años.

© Belge. 14/2/2017
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