Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario (2)

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  1. Evolución de los precios en el mercado

 

Tal vez no sea sencillo pero si es pertinente preguntarse si la evolución de los precios de la vivienda, en función de su tipología, corresponde a un incremento del poder adquisitivo, a una mayor carestía del bien por la especulación, o a la inflación de los costes de producción. Muchos de los estudios involucrados en el debate inmobiliario y de los pronunciamientos políticos prejuzgan, de un modo un tanto demagógico, que el alza de los precios de la vivienda se origina por razones especulativas.

 

3.1. Evolución de los precios en función del poder adquisitivo

 

En 1900, el jornal de un obrero en Madrid o Barcelona era de 2-3 pesetas al día y una vivienda barata costaba de 3 a 4.000 pesetas.  La oferta de trabajo escasa, la falta de crédito, la dificultad para ahorrar y el mayor valor de los productos de primera necesidad limitaban en la práctica el poder adquisitivo real de los salarios.  A pesar de una ratio que no parece excesivamente elevada, la ciudadanía no tenía un acceso fácil a la vivienda, salvo que se la construyera ella misma.  El legislador intento paliar ese problema, y el creciente chabolismo en la periferia de las ciudades, con la Ley de Casas Baratas, en 1911.

En 1940, era tan poca la capacidad productiva real del Sector Constructor que la compra de una vivienda libre era una quimera, al margen del propio precio. Había 800.000 habitantes en una ciudad como Madrid, y buena parte de sus infraestructuras inmobiliarias estaban dañadas o destruidas. La Intervención de los Poderes Públicos convirtió el acceso a la vivienda en una lotería. Pero si hubiera que medir el esfuerzo inversor en aquellos años,  un policía municipal ganaba 6.000 pesetas al año y un piso pequeño en Vallecas costaba  unas 50.000 pesetas.

En 1978, recién estrenada la Constitución,  para comprar un piso pequeño en Vallecas había que invertir  1,5 millones de pesetas y el salario mínimo anual no llegaba a las 300.000 pesetas.  Un empleado de banca en Madrid por ganar 750.000 pesetas y comprarse un piso de 3 millones cerca de la Plaza de Castilla.

En 2008, cuando el boom económico da sus últimos coletazos,  un mileurista con 20.000 euros brutos al año podía comprar un piso en ese mismo barrio de Vallecas por 180.000 euros.  Y durante la crisis posterior, se han podido comprar pisos de esas características con descuentos extras de 30 o 40.000 euros.

Como se puede observar en este pequeño resumen de la tendencia del último siglo en Madrid, la accesibilidad de la vivienda se ha mantenido relativamente constante, a pesar de las circunstancias más adversas que cabe imaginar. A priori no está demasiado claro que exista una componente especulativa  o que sea determinante.

 

3.2. Evolución de los precios en función de la inflación

En 1900, con las 800 pesetas de un jornal, un obrero podía comprar 3.000 kilos de pan, 2000 litros de leche o  sacar 8000 billetes de metro.  Un par de zapatos costaban 10 pesetas.

En 1940, un par de zapatos de caballero costaba 60 pesetas y el kilo del pan valía 10 pesetas.  Un litro de aceite, de estraperlo, se compraba por 15 pesetas. Un obrero podía ganar 10.000 pesetas al año.

En 1978, el kilo de pan costaba 50 pesetas y el billete de metro, 6 pesetas.  En proporción, el Salario Mínimo había subido el doble que muchos bienes y servicios, pero en línea con el precio de la vivienda en Madrid.

Entre 2008 y 2017, los salarios más básicos han perdido poder adquisitivo en mayor proporción que la rebaja de los precios inmobiliarias y la cesta de la compra.  El kilo de pan cuesta  2200 más que en 1900, lo que representa una inflación acumulada del  6,8% anual.  Los billetes de autobús o de tranvía  han multiplicado su precio por 2500, a razón del 6,9% anual.  El Salario Mínimo Anual se ha multiplicado por 2000, con una inflación del 6,7%.  El precio de la vivienda se ha encarecido un 7,5% por año y vale hoy entre 4 y 5000 veces más que en 1900.

La inflación estructural en España entre 1900 y 2017

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El Instituto Nacional de Estadísticas mide la inflación en España de un modo científico (Ciencias Estadísticas) irreprochable. El resultado es la versión moderna de la Paradoja de Zenón, según la cual el veloz Achiles (IPC) nunca puede alcanzar a la Tortuga (Inflación Real).

Para resolver la Paradoja del IPC, habría que integrar todas las posibles cestas elegidas o creadas de un modo aleatorio. O bien renunciar al Método, con humildad, y dedicarse a observar el movimiento.

Los datos recabados aquí y allá de distintas fuentes (periódicos, informes, estudios, testimonios, relatos, etc) son como las pinceladas caóticas de un gigantesco fresco que al final brindan al observador una figura reconocible.  Del mismo modo que que se pueden reconocer distintas imágenes porque su estructura interna es idéntica, cualquier serie de precios en el tiempo permite visualizar que la inflación estructural en España es del 7%.  Cada 10 años, los precios tienden a multiplicarse por dos. La sustitución de unos productos y servicios obsoletos por otros productos nuevos confirma la regla.

Productos Precios 1900 1920 Precios 1930 1940 Precios 1955 Precios 1975 Precios 1990 Precios 1995 Precios 2000 Precios 2005 Precios 2010 Precios 2015
Pan (1 kilo) 0,25 ptas 0,75 pesetas 7,5 ptas 45 ptas. (0,27 euros) 150 ptas (0,90) 180 ptas (1,08 ) 230 ptas (1,38) 3,3 euros 3 euros 3,2 euros
Leche (litro) 0,20 ptas 0,70 ptas 0,70 pesetas 4 pesetas 25 ptas (0,15 euros) 0,80 euros 0,85 euros 0,85 euros
Patatas (1kilo) 0,10 ptas 0,25 ptas 0,25 pesetas 2,2 ptas 15 ptas (0,09 euros) 65 ptas (0,40) 0,2 euros 0,80 euros
Huevos (12) 1 pta 2,5 ptas
Cebollas (kg) 0,10 ptas 0,20 ptas
Tortilla de Patata (4) 0,50 ptas 4 euros
Azucar 1,65 pesetas 11 ptas 35 pesetas 1 euro
Aceite (litro) 0,5 ptas 1,5 ptas 1,60 pesetas 16 pesetas 16 ptas 70 pesetas 4 euros
Café , Caña 0,10 ptas 10 ptas (0,06 euros) 65 ptas (0,40) 75 ptas (0,45) 100 ptas (0,60) 1 euro 1,20 euros 1,30 euros
Jamón Jabugo 700 ptas (4,2 euros) 25 euros
Cine 2,5 ptas 2 ptas 1 pta 50 ptas (0,30 euros) 600 ptas (3,60) 7,2 euros
Entrada fútbol 2 ptas 60 euros
Periódico 0,10 pesetas 0,45 ptas 1,5 ptas 10 ptas (0,06 euros) 75 ptas 120 ptas (0,72) 1,20 euros 1,5 euros
Zapatos 8 ptas 40 ptas 50 ptas 100 ptas
Traje
Peluquería 0,25 pesetas 8 pesetas
Quiniela 7,5 ptas (0,045 euros) 100 ptas (0,60) 1 euro 1 euro 1,5 euros
Metro 0,10 ptas 6 pesetas 1 euro
Coche Ford 9.000 ptas 6.700 ptas 4750 ptas 300.000 ptas 1.400.000 ptas 1.700.000 ptas 2.200.000 ptas 16.000 euros 21.000 euros 27.000 euros
Bicicleta 225 ptas 500.000 ptas 4.000 euros 12.000 euros
Litro gasolina 3 ptas 25 ptas (0,15 euros) 120 ptas (0,72) 1,25 euros 1,5 euros 1,10 euros
Pensión Completa 90 pesetas 40.000 ptas 1.200 euros
Alquiler Madrid 15 pesetas 5.000 ptas 40.000 ptas 50.000 ptas 60.000 ptas 450 euros 400 euros 300 euros
Piso Madrid (80) 3.000 ptas 40.000 ptas 100.000 pesetas
1200/m2
1.500.000 ptas
20.000/m2
16.000.000 ptas
1200/m2
20.000.000 ptas
1500 euros/m2
25.000.000 ptas
2000/m2
250.000 euros
3000/m2
270.000 euros
4000/m2
200.000 euros
2500/m2
Recibo Luz 3.000 ptas 3.300 ptas 45 euros 78 euros
Salario Aduanero,
policía, Guardia,
oficinista, etc
80 ptas 100 ptas 500 ptas
Salario Especialista,
obrero cualificado, artesano, etc
200 ptas 300 ptas 400 ptas
Salario Profesor,
Catedrático, Abogado, etc
200 ptas 300 ptas 1000 ptas
Salario Mínimo:
peón, criada, etc
50 ptas 200 ptas 1000 pesetas 11.000 pesetas 50.000 ptas 60.000 ptas 80.000 ptas 630 euros 640 euros 650 euros
IGBM 1940=base 100 500 3.000 4.000 13.000 9.000 9.000 9.000

 

El Principio de Peter

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Decía José Ortega y Gasset, hace un siglo, que todos los empleados deberían ser degradados a un escalón inmediatamente inferior porque solían ser ascendidos hasta volverse incompetentes. El aforismo del filósofo español, que inspiró probablemente al famoso escritor americano Laurence Peter, sigue siendo tan descriptivo hoy en cualquier organización como hace 2.000 años en Roma. No obstante, cabe preguntarse si el enfoque es el correcto.

En todo ejército en movimiento coexisten dos fuerzas centrípeta y centrífuga, aglutinadora y disgregadora, pero: ¿Por qué damos por hecho que el objetivo de una organización militar es ganar la guerra y no una consecuencia? La idea de “progreso” hipoteca y lastra el método científico.  Presuponemos que los Directivos de una empresa o los Oficiales de un Ejército buscan el Bien Común y el Provecho Propio, cuando parece más bien evidente que son sus frustraciones acumuladas y su falta de Fe las que les determinan en sus decisiones. Como decía Winston Churchill: el adversario lo tienes en frente, el enemigo lo tienes detrás.

La envidia empuja a los competidores y rivales hacia fuera y hacia arriba, mientras que el instinto de supervivencia retroalimenta las tendencias conservadoras.  El éxito es siempre sospechoso. Todo lo que ocurra de un modo circunstancial o por accidente, sin que se le pueda atribuir a nadie el mérito, sirve para reforzar el liderazgo de la organización.  Pero en cuanto  pueda  sentirse amenazado por el protagonismo de otro compañero, crecerá tentación de desubicarlo.

Este largo preámbulo es una manera de explicar que un “pelotazo” informático como el de INVERTIA en 1999 no fue fruto ni de la casualidad ni de la improvisación ejecutiva propia de un grupo como Telefónica.  Era algo tan novedoso que el grupo de programadores que lo ideó, desde la más absoluta nada, tuvo que asumir muchos riesgos en la elección y definición de los conceptos.

Como usuario, antes que como periodista y diseñador gráfico, lo primero que me impactó fue el uso del color blanco para eliminar el exceso de ruido. Lo segundo, la arquitectura flexible de los mensajes. Coexistían sin estridencias los mensajes lapidarios con los textos trabados y densos. Lo tercero,  la perspectiva panorámica del conjunto. 17 años después de descubrir INVERTIA, me sigue pareciendo asombroso y absolutamente genial lo que logró aquel grupo de programadores y que nadie ha sido capaz de volver a conseguir después.  Ni siquiera gigantes de las RRSS como Facebook o Twitter.

El problema que arrastra INVERTIA desde el primer día es que la Redacción profesional no encaja en el concepto ideado. Es como si la hubiera metido con calzador. Una vieja miope y con peluca conduciendo un Ferrari a 20 por hora. Se daba la circunstancia, en aquellos años, que la mayoría de los usuarios desconocía que existiera una página de “noticias”: entraban directamente en los foros de contenido. Del mismo modo, los redactores del “periódico” ignoraban por completo todo lo que escribían y publicaban los foreros de INVERTIA.

Me gusta ilustrar el análisis de lo que era INVERTIA entre 1999 y 2005 con tres anécdotas. La primera fue el increíble Caso de la Ampliación de Capital de KPN, en la que fui protagonista involuntario; la segunda, el asombroso Caso de Dinamia a 25, que llevó a varios foreros de la página a sentarse en el Consejo de Administración; la tercera, el esperpéntico Caso de Jazztel.  Los tres casos tienen en común que no se publicó ni una mísera reseña en las páginas de economía de la Prensa Salmón. Tampoco los redactores de INVERTIA.

El Caso KPN vino precedido por una OPV paneuropea a 16 euros, en plena burbuja de las punto.com, y un derrumbe del título hasta los 2 euros. Cuando la teleco holandesa anunció una macro ampliación de capital, los bancos españoles, liderados por el Santander de Emilio Botín, se quisieron pasar de listos y quitarles la cartera a los pequeños accionistas.  Empezaron diciendo que los minoritarios españoles no tenían derecho a acudir a la Ampliación, pero la propia KPN desmintió por escrito el bulo y confirmó que en la OPV se habían vendido acciones y no ADR.  Durante el largo mes que duró el pulso, los foreros de KPN en INVERTIA lograron coordinarse para incrementar la presión y cobrar finalmente los derechos de suscripción preferentes que les negaban en España. Miles de clientes, o simples partícipes de fondos, que habían acudido a la OPV a través de Agencias de Bolsa y Cajas de Ahorros o no conocía INVERTIA, se quedaron sin cobrar su dinero. No salió publicada ni una sola línea en la Prensa.

(sigue)

c. Belge

El Crash del 17

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Predecir los grandes movimientos de la Bolsa es un ejercicio que conduce a la melancolía, porque casi nada ocurre a fecha fija.  Desde el 1 de noviembre, cuando el FBI se pronuncia contra Clinton, las bolsas americanas han incrementado su capitalización bursátil en 8 billones de euros, una cantidad equivalente al PIB de las cuatro mayores economías de la UE.

En la escala que usa Warren Buffet para saber si el mercado se ha recalentado,  el Standard and Poors se ha salido de madre, muy por encima del 200% del PIB de EEUU.  Incluso cuando corrija un 33%, seguirá estando en la parte alta del rango 80%-160%. Es decir: tendría que corregir un 66%  en los próximos 2-3 años para regresar a la media que constituye la base de la tendencia histórica.

La principal razón por la que se va a producir un Crash del 17 equiparable al que fue el Crash del 29 es porque el mercado no puede corregir de otro modo. Se ha llegado a un punto, siguiendo los principios de la Teoría de los Grados de Liquidez, en la que cualquier pequeño recorte (0-10%) en las cotizaciones sería un acicate para que los inversores entraran en masa. Y es obvio que si los inversores no pueden entrar, tampoco pueden salir.

No es ninguna casualidad que EEUU haya elegido a un político excéntrico, nacionalista y proteccionista, para intentar levantarse de la mesa de juego con las ganancias.  La mecánica de la Tabula Rasa es justificar la excepción que rompe las reglas. Desde 2008, el leitmotiv impuesto por el gigante americano era resistir las tentaciones proteccionistas y mantener a flote el comercio mundial. Nadie debía levantarse de la mesa con las fichas.

En buena lógica, al resto de grandes jugadores no les hace mucha gracia que EEUU intente retirarse de la partida después de haber hecho trampas. Tras 2 o 3 meses de confusión y tanteo, van a empezar a pasar cosas en la escena internacional. Los inversores YA están atrapados:  no pueden entrar y no pueden salir de los mercados financieros.  Intentan buscar alternativas que no dejan de ser una ilusión fiduciaria en un mundo en el que el Valor ha sido proscrito.

Estamos en vísperas de un periodo de hiperinflación. Pero a diferencia de 2008, cuando lo expliqué por primera vez,  ahora el olor a agua que trae la tormenta se percibe en la economía real.  Entonces, muchos lectores se reían con la ocurrencia.  Aunque los monetaristas falaces  llaman hiperinflación a una subida desbocada de los precios, en realidad es el término natural de un proceso de DEFLACIÓN que destruye la FE en las instituciones y en los mercados.  Ni la moneda ni el crédito valen nada si se destruye la confianza depositada en el creador de mercado.

Un sencillo ejemplo permite ilustrar este mecanismo.  Un simple incremento del 1% diario en un producto de primera necesidad elevará su precio por 40 al cabo de un año. Es inflación. Si el incremento que se produce es del 2%, el precio se multiplica por 1500. Sigue siendo inflación, a pesar de resultar casi insignificante pedir 1,02 euros en lugar de 1.   Pero si pedimos 1,10 euros por el producto, para cubrir la comisión de cambio inmediato a otra moneda, entonces el precio se multiplica por 2 cada semana, por 20 cada mes, y por 10.000 en un trimestre.

De modo que la definición más sencilla de lo que es el fenómeno de “Hiperinflación” sería la de  “comisión de cambio” o  “tipo descuento por desconfianza”.   La “hiperinflación” es la antítesis del mecanismo de inflación mediante el cual se busca maximizar el beneficio. Es la comisión de cambio que se paga diariamente por desconfianza y deflación del mercado.

Nunca formaría parte de un club que me admitiera como socio. Pero toda regla tiene su excepción.