Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria

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  1. Suelo Residencial

En materia inmobiliaria, es costumbre extendida entender la parte por el todo. El terreno destinado a suelo residencial es el activo más popular pero no es, ni mucho menos, el más importante.  Industrias, almacenes, locales comerciales, oficinas, hoteles, viales, dotaciones e infraestructuras constituyen el grueso de la actividad inmobiliaria. Es un mercado opaco, vetado a los ciudadanos de a pie e intervenido por los políticos y técnicos que controlan el aparato administrativo del Estado. La ingente cantidad de dinero que mueven estas transacciones no deja huella en la Contabilidad Nacional, y si por ventura algún contribuyente obstinado le sigue el rastro, abundan las fórmulas para justificar las permutas más extrañas.

Cuando el profano menciona el concepto de burbuja para referirse a la revalorización de un terreno transformado en suelo residencial y edificado, ignora que la Administración ha obligado al propietario a contratar los servicios de un número cada vez mayor de colectivos “protegidos”. Ingenieros medioambientales, geólogos, arqueólogos, aparejadores y  arquitectos ya han facturado un buen número de informes y proyectos antes de empezar a mover un ladrillo. Luego, cada paso que de un albañil estará fiscalizado por los correspondientes Inspectores. El pequeño empresario de la Construcción que compraba suelo, lo edificaba y vendía al cliente final, ha pasado a la Historia. La ecuación del precio final es cada vez más larga y compleja.

 

  1. Derecho de Residencia

 

El segmento más cotizado por los pequeños inversores o propietarios que desean construir su propia casa era el de las parcelas individuales e independientes. Los coeficientes de transformación, y el control exhaustivo de los metros construidos, varían en función de los municipios. Unos son más liberales y transparentes que otros, y la repercusión del terreno puede variar del simple al triple. Con un coeficiente restrictivo de 0,35, se necesitan 500 metros de terreno para edificar 120 metros útiles de vivienda.  El sobreprecio repercutido podía rondar los 2.000 euros en cualquier capital de provincia, encareciendo el producto por encima de valor de mercado habitual.

La definición de “burbuja” se antoja extraña y retórica. En un mercado tan intervenido como el sector inmobiliario, donde la Administración castiga el pecado de “independencia”, el objeto retórico de ese concepto social fue siempre estigmatizar al propietario con dos cuernos y un rabo rojo.  Por el capricho de ser soberano en su chalet con jardín, pagará un pesado impuesto revolucionario. Hace años opté por llamarlo, con cierta ironía, Derecho de Residencia.

(sigue)

Belge

Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria (5)

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5.Resumen

A modo de resumen, y por su trascendencia en el debate social posterior, conviene subrayar los datos y mecanismos descritos.   En primer lugar, hay que recalcar que se ha producido tres veces un cambio profundo de las reglas del juego institucional y de la arquitectura administrativa, con la presumible intención de sacar ventaja  económica de los grandes desplazamientos de población.  La Ley de Concentración Parcelaria de 1952, el Régimen de las Autonomías asimétricas a partir de 1982 y la adopción del Euro dentro de la Unión Monetaria han  forzado la emigración de millones de castellanos, extremeños, andaluces y aragoneses.  La despoblación y el envejecimiento de esas regiones ha reducido su peso demográfico relativo en España a menos de la mitad y sirve de coartada, a la postre, para justificar la falta de inversiones y mantenimiento de las infraestructuras existentes. De ese modo, poco a poco han sido marginada del reparto del botín turístico.

En segundo lugar, hay que tener presente que todo el boom del sector constructor entre 1951 y 2001 ha dejado un saldo de 15 millones de viviendas nuevas. El grueso de los 5.000 km2 edificados, se han recalificado en Madrid, Barcelona y 12 provincias más del litoral mediterráneo. Actualizando dicho beneficio a precio de mercado, los 10 billones de euros que han recibido los propietarios de los terrenos locales equivalen a 1000% del PIB.

A esos beneficios directos, que apenas tributaron entre 1951y 1981, hay que sumar la carga de trabajo y los dividendos económicos y sociales de las dotaciones e infraestructuras construidas, además de las pensiones vitalicias que ha dejado en esas regiones. Esas magnitudes, para valorarse en su justa medida, deben compararse con el desplome de la Renta Real de una España rural a la que, desde 1952, han dejado premeditadamente fuera del Sector Constructor, del Sector Industrial, del Sector Turístico, y en los últimos años, del Sector Financiero.

(c) Belge. 20/02/2017

La quiniela de Inlucro

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Semana de transición, con demasiadas victorias locales en perspectiva.  Si se cumple la lógica, los premios serán escasos. Pero es azar y todo puede acabar ocurriendo.

Partido Pronóstico Pronóstico
Madrid Español 1 1
Deportivo Alavés 1X 1
Sevilla Eibar 1 1X
Sociedad Villareal 1X 1
Valencia Bilbao 1X 12
Celta Osasuna 1 1X
Barcelona Leganés 1 1
Murcia Valladolid 1X X2
Nástic Numancia 1X X2
Levante Córdoba 12 1
Tenerife Almería 1 1
Gerona Mallorca 1 1X
Cádiz Reus 1 1X
Oviedo Getafe 1X 1
Málaga Las Palmas 1-1 1-1

Lista definitiva de Participantes

Bote Participante Jornadas 1-11 jornadas 12-14 Jornadas 15-17 jornada 18 jornada 19 jornada 20 jornada 21 jornada 22
28,27 euros Cascoporro 31 euros 9 euros 12 euros 4 euros 4 euros 4 euros 4 euros 3 euros
46,12 euros Andrés 40 euros 14 euros 12 euros 4 euros 4 euros 4 euros 4 euros 3 euros
34,12 euros Tartesos 40 euros 14 euros 12 euros 4 euros 4 euros 4 euros 4 euros 3 euros
0,08 euros Rafa 9 euros 4 euros 4 euros 4 euros 4 euros 4 euros
56,50 euros Kikova 9 euros 12 euros 4 euros 4 euros 4 euros 4 euros 3 euros
48,76 euros Belge 46 euros 14 euros 16 euros 6 euros 4 euros 4 euros 4 euros 3 euros
104,12 euros Vincent 22 euros 14 euros 12 euros 4 euros 4 euros 4 euros 4 euros 3 euros
0 Lechu 33 euros 14 euros 12 euros 5 euros 4 euros 4 euros 4 euros 3 euros
0 Alfonso 55 euros 16 euros 16 euros 5 euros 4 euros 4 euros 4 euros 3 euros
Club InLucro 276 euros 108 euros 108 euros 36 euros 36 euros 36 euros 36 euros 24 euros

3 Quiniela de 7 dobles reducidos a 13. 36 euros

El maravilloso negocio del Flete marítimo

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La mayoría de las mercancías que se producen y comercian en el mundo llegan a través de 20 grandes puertos internacionales. El crecimiento del negocio del Flete tiende a ser exponencial. Cuenta, como anécdota, que fueron simples estibadores los que idearon el sistema de los contenedores estandarizados que se utiliza hoy para agilizar el transporte de mercancías. No se puede comparar el tiempo que se tarda hoy en descargar un barco entero y el que se tardaba hace tan solo medio siglo. Y en esta nueva industria del transporte especializado, media docena de grandes operadores controlan el 50% del tonelaje. Y cuando decimos que “mandan”, decimos que imponen sus condiciones a las autoridades portuarias y a gobiernos locales. Las más conocidas son la italiana MSC, la danesa MAERSK, y la china COSCO.

Con la subida del precio del petróleo, los barcos portacontenedores han ido creciendo de tamaño y capacidad. En la actualidad se están construyendo en los astilleros de China navíos que pueden cargar 18.000 cajas. La consecuencia directa es un crecimiento anual del 7% del Flete y de la cantidad de mercancías transportadas. Para que nos hagamos una idea precisa, en un contenedor de acero caben aproximadamente 10.000 cajas de zapatos. Los nuevos barcos de casi 400 metros que se están construyendo pueden cargar de 300 a 400.000 toneladas de mineral de hierro.

El problema de los costes del flete de ese tipo de barcos obliga, de alguna manera a inundar el mercado de todo tipo de mercancías, aunque sea a granel. De modo que se entiende que la obsesión de esos monopolios es mover (nunca mejor dicho) el mayor número de cajas posibles en los trayectos de ida y de vuelta. Todo por el Flete. El clásico ejemplo que ponen es el de las empresas a las que resultaba más barato deslocalizar su producción en China que mandarla al pueblo de al lado.

Una pequeña idea del negocio que supone el tránsito, lo da la construcción de Canales como el de Panamá o Suez, con inversiones que rondan los 10.000 millones de euros y brindan generosos peajes. Según la OCDE, la mitad de todo el valor que genera el negocio de las importaciones mueve en contenedores estandarizados la friolera de 2.000 millones de toneladas. Es un río de mercancías imposible de tasar o controlar. La mayoría de los servicios aduaneros han quedado fuera de juego. Sólo en España entran cada año 5,5 millones de contenedores por sus 43 puertos. Del barco a la caja del camión, tardan menos de 1 minutos 30 segundos.

Las cifras marean. La capacidad del Flete marítimo supera con crece la capacidad de los consumidores para absorber la mercancía que se produce y distribuye.  Solo en los 20 mayores puertos del mundo podrían descargarse anualmente30 kilos de material por cada uno de los habitantes del planeta. Y en el resto de puertos, otro tanto o más.  Eso nos convierte en una civilización de la agitación en la que subyace y resulta determinante una especie de logística trilera. Importa más lo que se mueve que lo que se produce, compra y vende.  Un negocio global de 3 billones de euros.

(c) Belge

Nunca formaría parte de un club que me admitiera como socio. Pero toda regla tiene su excepción.