Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (3)


5. El valor de reposición

 

La ecuación que determina el precio final de una vivienda nos brinda una extraña paradoja: el valor de reposición del sector constructor puede ser negativo en pleno periodo de efervescencia inmobiliaria. No es un concepto intuitivo, por cuanto la Opinión Pública tiende a asimilar altos precios con altos beneficios.  Si un producto se vende caro es que deja grandes beneficios.

El pequeño promotor de la Construcción debe invertir una determinada cantidad de recursos propios y ajenos para adquirir unos terrenos que pueda edificar y vender. Al acabar el ciclo completo de la promoción, vendidos los pisos y liquidados los impuestos, su patrimonio personal deberá ser igual o mayor al que tenía al principio. En caso contrario, corre el riesgo de quedarse fuera del sector y no poder seguir trabajando.  Si no dispone de suelo edificable, se verá obligado a cerrar su empresa o subcontratar sus servicios a grandes promotoras.

La cantidad de suelo que necesita reponer es proporcional a la carga de trabajo que debe asegurar para mantener a sus empleados ocupados. Con 10 trabajadores en nómina, necesitará edificar y vender un mínimo de 1000 m2, sobre una superficie de terreno útil de aproximadamente 2.000 m2. Si el coeficiente de transformación es pequeño, perderá dinero. Si es alto, es probable que deba contribuir al Fondo Benéfico de los Huérfanos de la Clase Política que controla el Urbanismo Local.

A partir del año 2005, lo más barato en España son 1.000 euros por M2 útil repercutido, lo que significa una inversión mínima de 100.000 euros para garantizar una carga de trabajo anual de 20.000 horas. El juego no es tan sencillo como aparenta. No era nada fácil comprar, transformar y vender 2.000 m2 de terreno.

Lo que ha ocurrido en España, al contrario, es que los pequeños constructores y promotores que trabajaban en las zonas más pobladas agotaron rápidamente el suelo edificable de que disponían y se fueron quedando fuera del sector, sin recursos para reponer el suelo necesario. En el resto de provincias, de baja densidad, los precios del suelo eran más asequibles y la actividad constructora supuso un vector de crecimiento más pausado y equilibrado.

Pero al desviarse los recursos hacia los municipios y las capitales de provincia de la España Interior, también se produce una subida salarial en el conjunto del sector constructor y sectores afines.  Es una dinámica suficiente, por si sola, para explicar porqué fueron el sistema financiero y la propia clase política los que estuvieron alimentando durante años la perversa campaña de agitación contra la llamada burbuja inmobiliaria.

La Quiniela de Inlucro


Una jornada interesante para los quinielistas. Se dan las condiciones propicias para las sorpresas.  El partido estrella es sin duda el Atlético-Barcelona,  con un equipo colchonero que empieza ha coger la onda. Vamos a por el bote.

Quiniela del Club In Lucro

Partido Pronóstico Pronóstico Máquina Resultado
Sevilla Leganés 1-0 1-1 1 – 0 1-0
Alavés Real Madrid 12 2 2 – x 2
Sociedad Eibar 1 1 x – 2 1
Mallorca Betis x2 1 2 – 2 2
Valencia Villarreal 1x 1 2 – x 1
Bilbao Granada 1 x2 2 – x 1
Español Osasuna x 1x x – 1 2
Getafe Levante 1 1 1 – x 1
Atlético Barcelona 1 x2 1 – 1 2
Zaragoza Gerona 1x 12 1 – 1 X
Fuenlabrada Cádiz 12 1x 1 – 2 1
Oviedo Rayo 1x x2 2 -1 1
Elche Racing 1 x x – 1 1
Lugo Deportivo x 1 1 -1 X
Extremadura Palmas 12 1x 1 – 1 2

Pronóstico de la jornada. 2 columna de 7 dobles reducidas por 24 euros

Lista definitiva de Participantes

Bote Participante Jornadas 1-17 jornada 18-21 jornada 22-25 jornada 26-30 jornada 31-33 jornada 34-37 jornada 38
13,08 euros Cascoporro 52 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 11 euros 4 euros
2,24 euros Andrés 66 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 12 euros 4 euros
07,90 euros Tartesos 66 euros 16 euros 14 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
0,08 euros Rafa 17 euros 12 euros 4 euros
11,66 euros Kikova 21 euros 16 euros 14 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
2,13 euros Belge 76 euros 18 euros 15 euros 18 euros 12 euros 14 euros 4 euros
58,83 euros Vincent 48 euros 16 euros 15 euros 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
63,96 euros Santiago 19 euros 12 euros 14 euros 4 euros
Lechu 59 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
Alfonso 87 euros 17 euros 15 euros 19 euros 12 euros 15 euros 4 euros
13,63 + 0,26 euros Club InLucro 492 euros 144 euros 120 euros 168 euros 108 euros 123 euros 36 euros

3 Quiniela de 7 dobles reducidos a 13. 36 euros

La Defensa Belga


Nace al final del año 2001, o principio del año 2002. No recuerdo la fecha concreta. En su origen, su concepto era notablemente diferente. Buscaba controlar el centro del tablero y solía producir partidas largas y defensivas que superaban los 50 movimientos. La Defensa Belga actual ha evolucionado a partir de esos mismos conceptos pero, por una extraña paradoja, ahora permite jugar partidas muy agresivas y aparentemente descontroladas.

La historia de esta evolución es curiosa. Había dejado de jugar una temporada al Ajedrez, al dejar de ser gratuita la aplicación On Line.  Cuando volví a la práctica,  contra un programa de ordenador estándar, me di cuenta que era incapaz de recordar el complejo entramado de conceptos defensivos que organizaban la Defensa Belga y conseguían el control del Centro. De modo, que basándome en los conceptos que recordaba, y jugando contra la Máquina, fui reinventando la Defensa.  Y un día se produjo un pequeño milagro. Gracias a Google recuperé una partida que había subido a la Red, y de la síntesis de los viejos conceptos y de los nuevos, nacieron otros mucho más elegantes y flexibles.

El resto es solo práctica y experimentación. Un día se me ocurrió jugarla como variante de ataque, que los días de gran inspiración tiene algo de magia. Un bello juego, el Ajedrez, que nos ayuda a entender como funciona nuestro cerebro.

https://es.lichess.org/Ib0HLXBY/black    Esta sea tal vez, por su sencillez conceptual,  una de las más bonitas que he facturado en las últimas semanas. Al rival le ofrecí tablas a cambio de la ventaja de tiempo de tenía, y por consideración a su nivel ELO. Las rehusó y perdió por mate, encerrado y cazado en el centro del tablero. Merece la pena conservarla.

No conozco lo suficiente la teoría del ajedrez ni sus desarrollos modernos como para atreverme a afirmar que el concepto básico de la Defensa Belga es revolucionario. Se basa en una idea original: renunciar a controlar el centro del tablero es la manera más eficaz, paradójicamente, de controlarlo. Los números experimentos que he realizado han sido concluyentes: MENOS es MAS.  Abandonar el Centro al rival le obliga a – sin saberlo – a delatar los puntos débiles de la estructura de su propio juego. En todo momento, actuará como si hubiera un rival disputándole los escaques determinantes en SU juego.

Entre la primera versión de la Defensa Belga, que intentaba blindar el Centro, y esta última evolución, que renuncia a disputarlo, se gana en velocidad y capacidad para disfrazar los ataques en función del juego del rival, y se dominan los tiempos del juego.  Sirve lo mismo para el achique de espacios que para el juego abierto con una variante que podríamos llamar como “enroque de centro”.

(c) Belge. 23-02-2017

 

Actualización de la situación tras la ruptura del lateral.


A finales de enero se rompió el lateral en los índices, tal y cómo advertí en el artículo del 27 de enero: Y se rompió el lateral   Vamos a ver como han evolucionado desde entonces.

Por un lado el Dax realizó un ajuste a principios de febrero para seguir la senda que indicaba la rotura del rango:

Sin embargo, se produjo una divergencia con el Eurostoxx, que ayer convergió al alza, hoy es el día en que se deben de consolidar niveles.

 

 

En USA, la rotura del rango evolucionó de distinta forma, por un  lado el Dow:

El SP:

Y el Nasdaq, donde el throwback ha sido de libro…

Sin embargo nuestro Ibex sigue más o menos en el mismo sitio…

Con este artículo solo quería mostrar la importancia de realizar un seguimiento a varios índices antes de tomar una decisión operativa y posicionarse en el que mejor aspecto tenga una vez que el movimiento ha sido confirmado por varios índices…

Este artículo se publicó por primera vez en: http://labolsa.pro/analisis/indices/50-actualizacion-de-la-situacion

Nunca formaría parte de un club que me admitiera como socio. Pero toda regla tiene su excepción.