Actualización de la situación tras la ruptura del lateral.

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A finales de enero se rompió el lateral en los índices, tal y cómo advertí en el artículo del 27 de enero: Y se rompió el lateral   Vamos a ver como han evolucionado desde entonces.

Por un lado el Dax realizó un ajuste a principios de febrero para seguir la senda que indicaba la rotura del rango:

Sin embargo, se produjo una divergencia con el Eurostoxx, que ayer convergió al alza, hoy es el día en que se deben de consolidar niveles.

 

 

En USA, la rotura del rango evolucionó de distinta forma, por un  lado el Dow:

El SP:

Y el Nasdaq, donde el throwback ha sido de libro…

Sin embargo nuestro Ibex sigue más o menos en el mismo sitio…

Con este artículo solo quería mostrar la importancia de realizar un seguimiento a varios índices antes de tomar una decisión operativa y posicionarse en el que mejor aspecto tenga una vez que el movimiento ha sido confirmado por varios índices…

Este artículo se publicó por primera vez en: http://labolsa.pro/analisis/indices/50-actualizacion-de-la-situacion

Avales cruzados

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Luis De Guindos ha saltado en un charco.  Para preparar el combate que se librará en el Congreso, en el marco de la Comisión de Investigación sobre el rescate de las Cajas de Ahorro, no ha dudado en señalar que la crisis sistémica del sistema financiero español se originó en 2008 y 2009.  Y se pudo evitar, como atestigua la creación del mecanismo del FROB en febrero de 2008. La crisis se pudo evitar y se debió evitar.   Para atajar la crisis, antes de que colapsara Lehman Brothers, solo había sido necesario sanear el déficit de capital (agujero)  en Cataluña y, posiblemente, Madrid y Valencia. y poner coto a la mala praxis generalizada de su sistema financiero.  Y no se hizo porque Zapatero llegó al poder con el voto de los catalanistas. Entre las malas prácticas que el Banco de España no advirtió, destaca el mecanismo de los avales cruzados.

Los políticos que dirigían las Cajas de Ahorro descubrieron un sencillo método para puentear el control del riesgo y sacar beneficio de la concesión de créditos.  Utilizaban la generosa contrapartida final de las Cajas,  sin control ni rigor, para garantizar la venta de suelo en origen.  La propia Justicia documentó algunos casos en la que los propios directivos estaban involucrados en la compra directa y lucrativa reventa de esos terrenos.  Para conseguir su propósito de vender el suelo recalificado, las Cajas  fueron facilitando cada vez más el crédito al comprador final de la Promoción. Cuando un cliente veía denegada su petición de crédito hipotecario en un Banco, solo tenía que acudir a la Caja de Ahorros que le aconsejara el Constructor.

Pero, conforme los precios de la vivienda seguían subiendo en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia,  iba escaseando la demanda solvente y abundando el porcentaje de clientes que necesitaban vender primero su propio piso de segunda mano para estrenar las nuevas viviendas.  Y podemos imaginar el problema planteado. Si la solvencia de la clase media española empezaba a ser dudosa, la del colectivo de inmigrantes, con trabajos precarios y mal pagados, era sencillamente una entelequia.

Para saltarse el control de riesgo y prestar dinero a los colectivos menos solventes, los directivos de las Cajas idearon un sencillo mecanismo burocrático. A través de una o varias agencias inmobiliarias, y acudiendo a determinados Registros y Notarías, los distintos compradores eran conducidos a firmar como avalistas unos de otros.  Una nómina de 1.000 euros al mes no permite afrontar una hipoteca de 120.000 euros en Madrid o Barcelona, pero sí 4 o 5 nóminas.  Lógicamente, en cuanto uno de los hipotecados no pudiera pagar su propia cuota hipotecaria, la Caja iniciaba los trámites para reclamarle toda la Deuda pendiente al conjunto de los avalistas.

En los años 2006 y 2007, fue creciendo el número de afectados, aunque la Prensa se limitaba a no informar.  Basta una sencilla búsqueda en las hemerotecas para verificar el escaso eco que recibió el fraude de los avales cruzados.  Ni siquiera hoy se puede conocer cuantos pisos nuevos se vendieron con ese procedimiento, especialmente en Madrid y Cataluña, pero si se puede intuir el interés de algunos partidos políticos y asociaciones en promover la dación en pago para echar tierra sobre el asunto.  Su prioridad fue siempre ayudar a proteger la retirada de los políticos en la retaguardia, mientras culpaban al sector constructor de los excesos de la Burbuja Inmobiliaria.

(c) Belge

 

Operación Bankia, o cómo reescribir la Historia de la Crisis

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Entre 2006 y 2008, dediqué varios análisis y artículos a denunciar como la campaña de acoso y sabotaje que padecía el sector inmobiliario y la creciente politización de las Cajas de Ahorro ponían en riesgo la propia economía española. Las prioridades del gobierno de Zapatero eran claras: transferir recursos a Cataluña para rescatar a sus empresarios y ocultar a la Opinión Pública que los excesos de créditos concedidos sin ningún rigor y absoluta falta de ahorro habían dejado su sistema financiero al borde de la quiebra.

Es importante explicarle a la ciudadanía qué ocurrió en los años 2007 y 2008 y por qué ocurrió. Vengo sosteniendo desde antes de estallar la Crisis Subprime que la Crisis Financiera de las Cajas de Ahorro en España se pudo y debió evitar. Habría bastado contar con un gobierno íntegro, preocupado por el Interés General de los españoles. Pero no fue así, y los mismos que pusieron en marcha la Operación Bankia, engañando en su buena fe a Mariano Rajoy, intentan ahora blanquear el terrible pasado del PSOE y del Banco de España, entre otros responsables directos del desaguisado.

Para muestra un botón. En octubre de 2008, preguntaba:

“¿Hay que fusionar las Cajas de Ahorros …o ya no hace falta?

En algún momento, alguien deberá atreverse a formular la pregunta. ¿Qué está pasando en las cajas de ahorro españolas? Entre desmentidos y proclamas, el goteo de datos alarmantes está alimentando toda suerte de rumores. El increíble crecimiento de la morosidad de las cajas de ahorro en España en el último trimestre ha desatado algunas lenguas. Y por el humo podemos empezar a seguir el rastro del incendio. Fue Cristobal Montoro, en los pasillos del Congreso, el que se permitió incluso cuestionar la solvencia del sistema financiero en el supuesto teórico de que la morosidad estuviera al 5,5%. Pero ¿era tan teórico el supuesto? La crisis financiera ha llevado al Partido Popular de Castilla y león a proponer la fusión de todas las entidades de la Comunidad. Y a chocar directamente con oscuros intereses locales.

La quiebra del sistema financiero internacional se está llevando por delante muchas convicciones y nos menos palabras. El presidente de la Confederación Española de las Cajas de Ahorro (CECA), Juan Ramón Quintás ha pasado de negar la necesidad de fusionar las 45 cajas provinciales a señalar que “las cajas españolas cooperarán y actuarán de forma conjunta para hacer frente a los problemas financieros que azotan la economía internacional”. Hace menos de un año, Quintás se ponía en lo peor, de cara a 2009, con un ratio de morosidad del 3%. En las últimas declaraciones publicadas, señalaba un preocupante 5,5%. Sea cual sea la proyección que se haga, lo cierto es que la situación se está deteriorando mucho más deprisa de lo previsto en el peor de los escenarios.

La culpa de la delicada situación financiera de muchas cajas la tiene el delicado momento que atraviesa el sector inmobiliario. ¿O no? Lo que podría estar en tela de juicio es la politización y los criterios de gestión de dudosa profesionalidad, si no fuera porque el caos financiero actual les brinda otra ocasión más de hacer de su capa un sayo. En la prensa generalista de los últimos días se podía leer la descripción de algunas de esas prácticas “dudosas”, como es la concesión de generosos préstamos a compradores con escasas rentas y patrimonio. Y ahora toca reclamar deudas de hasta 1 millón de euros a clientes con nóminas de menos de 800 euros.

John Jairo, el coordinador de la plataforma Ahorcados por las Hipotecas Impagables, que agrupa ya a más de 3.000 personas, señala que algunos afectados llegaron a esa situación animados por algunas inmobiliarias que incluso les aconsejaron avalar a compatriotas a los que no conocían y con los que hoy comparten una deuda. Los miembros de esta plataforma de afectados también están denunciando ante los juzgados de Madrid abusos de algunas cajas y bancos que, como CajaMadrid, les han retenido la nómina ilegalmente para hacer frente al pago de los créditos. Jairo explica que los afectados ya han ganado dos demandas.

¿Son suficientes los mecanismos de control financiero de las Cajas en España? ¿Crees que las cajas de ahorro en algunas provincias y regiones de España han abierto la mano más de la cuenta en la concesión de hipotecas? ¿Crees que se han dado hipotecas en algunas cajas a sabiendas de que no podrían pagar? ¿Si las cajas están gestionadas por políticos con criterios políticos, ante quién deben responder? ¿Crees que hay demasiados intereses locales inconfesables para que se puedan llevar a cabo las fusiones de las Cajas de Ahorro? ¿Con el Plan de Rescate masivo, siguen siendo necesarias las fusiones, o pueden seguir igual que antes?

© Belge. Octubre 2008

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria

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  1. Suelo Residencial

En materia inmobiliaria, es costumbre extendida entender la parte por el todo. El terreno destinado a suelo residencial es el activo más popular pero no es, ni mucho menos, el más importante.  Industrias, almacenes, locales comerciales, oficinas, hoteles, viales, dotaciones e infraestructuras constituyen el grueso de la actividad inmobiliaria. Es un mercado opaco, vetado a los ciudadanos de a pie e intervenido por los políticos y técnicos que controlan el aparato administrativo del Estado. La ingente cantidad de dinero que mueven estas transacciones no deja huella en la Contabilidad Nacional, y si por ventura algún contribuyente obstinado le sigue el rastro, abundan las fórmulas para justificar las permutas más extrañas.

Cuando el profano menciona el concepto de burbuja para referirse a la revalorización de un terreno transformado en suelo residencial y edificado, ignora que la Administración ha obligado al propietario a contratar los servicios de un número cada vez mayor de colectivos “protegidos”. Ingenieros medioambientales, geólogos, arqueólogos, aparejadores y  arquitectos ya han facturado un buen número de informes y proyectos antes de empezar a mover un ladrillo. Luego, cada paso que de un albañil estará fiscalizado por los correspondientes Inspectores. El pequeño empresario de la Construcción que compraba suelo, lo edificaba y vendía al cliente final, ha pasado a la Historia. La ecuación del precio final es cada vez más larga y compleja.

 

  1. Derecho de Residencia

 

El segmento más cotizado por los pequeños inversores o propietarios que desean construir su propia casa era el de las parcelas individuales e independientes. Los coeficientes de transformación, y el control exhaustivo de los metros construidos, varían en función de los municipios. Unos son más liberales y transparentes que otros, y la repercusión del terreno puede variar del simple al triple. Con un coeficiente restrictivo de 0,35, se necesitan 500 metros de terreno para edificar 120 metros útiles de vivienda.  El sobreprecio repercutido podía rondar los 2.000 euros en cualquier capital de provincia, encareciendo el producto por encima de valor de mercado habitual.

La definición de “burbuja” se antoja extraña y retórica. En un mercado tan intervenido como el sector inmobiliario, donde la Administración castiga el pecado de “independencia”, el objeto retórico de ese concepto social fue siempre estigmatizar al propietario con dos cuernos y un rabo rojo.  Por el capricho de ser soberano en su chalet con jardín, pagará un pesado impuesto revolucionario. Hace años opté por llamarlo, con cierta ironía, Derecho de Residencia.

(sigue)

Belge

Nunca formaría parte de un club que me admitiera como socio. Pero toda regla tiene su excepción.