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Periodista especializado en Economía

La Falacia de Peter

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En el arte de la guerra,  Sun Tsu nada decía de los francotiradores  ni de los quintacolumnistas, pero algunos conceptos se deducen de los principios generales. Cuando el enemigo avanza, nos retiramos. Cuando el enemigo para y acampa, lo molestamos. Cuando el enemigo trata de evitar el combate, atacamos. Cuando el enemigo se bate en retirada, lo perseguirnos. Todo español nacido libre lleva un general  Quinto Fabio Máximo escondido detrás de la sonrisa, dispuesto a hacer de la indisciplina militar un arte.  Lo recordaba Pérez Reverte en una columna reciente, a propósito de las gestas de los soldados españoles en Francia y Rusia durante la Segunda Guerra Mundial.

Decía en un análisis anterior que es un error dar por hecho que los empleados y directivos de una Organización, por símil con los soldados y oficiales de un Ejército, persiguen el Bien Común y el Provecho Propio.  La mayor parte de las guerras comerciales las ganan los traidores  y agentes dobles cuidadosamente infiltrados en las empresas. Un empleado que asciende hasta su nivel de incompetencia es casi siempre un quintacolumnista empotrado en la organización por la competencia.

Cazar un topo multinick no es tarea sencilla. Suelen esquivar los cepos del hortelano y no se dejan envenenar fácilmente. Se saben en terreno enemigo y no bajan la guardia.  Para tener éxito en su trabajo, un Community Manager necesita más paciencia que un agricultor. Y mucha imaginación para renovar estratagemas y aplicar las reglas de un juego sin reglas. Para ser el Mejor Community al Oeste del Mississippi, además hay que disfrutar trapeando Trolls tanto como un oso en una colmena.

Hacía pocos días que había cruzado el Mississipi, y me encontré de sopetón con una partida de caza mayor. No conocía entonces al Jefe de los Indios ni me imaginaba cuáles eran sus planes, pero estaba decidido a emular al mismísimo David Crockett.  Mi predecesor, que sufría cada jueves los siete males para redactar un newsletter que se mandaba a los suscriptores de la web, procuraba  anotar algunas ocurrencias de los foreros.  Yo vi una herramienta útil para hacer periodismo y rastrear la información financiera real sumergida en los foros. Era trabajoso pero duró poco. A los pocos meses habían suprimido la sección, y los lectores se quedaron sin noticia de cómo los Indios asaltaban la Colonia fortificada.

Al topo de los indios lo cacé un año más tarde. No conocía la fábula de la zorra y el cuervo de La Fontaine y acabó soltando el apetitoso queso.  Fue un juego de niño descubrir la identidad del directivo que le había filtrado la mayor (y única) exclusiva  que ha publicado en toda su carrera profesional.  Aunque cuando se descubre a un topo, hay que tener más paciencia que nunca para que nos guíe hacia su nial.

Cuando los Indios vieron que alguien les seguía el rastro, caparon algunas de las herramientas disponibles que permitían triangular e identificar a los Trolls más activos. En muchas webs en España, estos usuarios pueden llegar a registrar más de 100 cuentas falsas.  A pesar de la retórica oficial, cuesta entender que la “protección de datos” de los usuarios pueda llegar a amparar la profusa creación de identidades falsas para mentir, amenazar, difamar y lanzar bulos en las RRSS.

Nuestro topo multinick  usaba varias máscaras para meter cizaña en los foros, creyéndose amparado por el anonimato. Lo que nunca supo es que le descubrí muy temprano, cuando cometió el error de pedirme unos datos personales que a los pocos días aparecieron publicados en los Foros de Marca. Nunca supe muy bien el motivo de la obsesión del Topo con ese periódico deportivo, pero me resultó muy útil para conocer el tipo de información sesgada que le había comunicado a los Directivos de la empresa.

(sigue)

Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario

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  1. Factores determinantes

 

No es fácil establecer que tendencias y factores externos inciden en la formación de los precios inmobiliarios. Ocurre que la Opinión Pública ha acabado por hacer suyas muchas de las tesis de la Opinión Publicada, cuidadosamente manipuladas por algunas formaciones políticas. Ese fenómeno, que analizaremos en un capítulo posterior sobre la sociología de la burbuja, ha provocado una distorsión importante del sentimiento natural de mercado que tenían los españoles, con graves consecuencias en el Empleo y en la estabilidad del sistema financiero.

 

 

  • Tipos de interés

 

Es un tópico bastante extendido que el incremento del precio de la vivienda se deba a la bajada de los tipos de interés.  Y de hecho, en España, la mayor subida de los precios en el sector inmobiliario se produce entre 1973 y 1987 cuando los tipos de interés se disparan del 4-5% hasta rozar el 20% anual, y no del periodo de 1988 a 2001, cuando los tipos regresan a un entorno del 4-5%.  En el primer segmento estudiado, los precios se multiplican por 10 en Madrid, y en el segundo, por 2,5.

 

  • Renta disponible

Otro tópico que se repite en todos los análisis y artículo es el que relaciona la “burbuja” inmobiliaria con el incremento de la renta per cápita disponible. Pero un estudio ya antiguo, publicado por The Economist, sobre la evolución histórica del precio de la vivienda en los países de la UE y de EEUU entre 1980 y 2001, demuestra precisamente que esa relación no es del todo concluyente.  El incremento de los precios inmobiliarios que se produce en España entre 1993 y 2001 coincide con un periodo de recesión inicial, fuerte caída de los salarios e incremento de la tasa de precariedad laboral.

 

  • Política fiscal

La política fiscal de desgravaciones, a la que a menudo acusan de contribuir a alimentar la espiral alcista de la demanda en el sector residencial, no tiene ninguna incidencia en la formación de los precios.  La deducción de la que se beneficiaban los propietarios en el IRPF rondaba, según las estadísticas de la AEAT, los 4.000 millones de euros al año. Es un descuento equivalente a algo más del 5% de toda la Caja que generaba para Hacienda el Sector Constructor en cada Ejercicio. Es el chocolate del Loro, teniendo en cuenta que el coste de formalizar y financiar los gastos de una hipoteca superan con creces los beneficios fiscales en el IRPF.

 

  • Tasa de empleo

 

Una de las dimensiones más difíciles de analizar es como afecta la tasa de ocupación y la creación de empleo en la formación de los precios inmobiliarios. No es una variable evidente, por cuanto se desconoce cómo percibe el cuerpo social esa mejora en los niveles de actividad. ¿Cómo logró la sociedad española anticipar el inédito periodo de pleno empleo que se origina en 1997, a pesar de una significativa pérdida de poder adquisitivo? Es un mecanismo social bastante misterioso.  Incluso los activistas inmobiliarios reunidos en torno a Zapatero en 2002 reconocían en trabajos y estudios previos la existencia de esa relación.  El precio de la vivienda sube cuando el cuerpo social percibe que se va a producir un incremento sostenido de la tasa de ocupación y del empleo.  De hecho, esa la única correlación positiva, superior al 50%, que los investigadores han logrado demostrar en el mercado inmobiliario.

 

 

  1. Correlaciones positivas en el sector inmobiliario

 

2.1 Natalidad y demografía

 

Para los asesores de Zapatero, a los que reprochaban haber cebado el Efecto Llamada, siempre fue una extraña obsesión negar que existiera una relación obvia entre el incremento de la población y la fortaleza de la demanda en el sector inmobiliario. La mayor parte de sus argumentos, publicados entre 2002 y 2010, eran tan retóricos y falaces que un experto como José García Montalvo llega a denostar como “correlación ocular” la evidencia de esa dinámica.  Un incremento de más de 10 millones de residentes en el territorio español  en 10 años  no tiene una “incidencia directa” en la demanda ni constituye una “correlación relevante”.  “La demografía sigue sin tener ningún efecto sobre el aumento de los precios”.

 

2.2. Tasa de ocupación

 

En el periodo que va de 1953 a 2008, la tasa de crecimiento del PIB  y la variación de la Tasa de Ocupación explican en más del 50% la evolución y la volatilidad tanto en la demanda como en el precio de los activos inmobiliarios. El crecimiento de la actividad económica tiene un efecto positivo contrastado que se combina con el efecto depresor del desempleo. Dicho de un modo más coloquial: la apetencia social natural por los activos inmobiliarios se concreta cuando los ciudadanos perciben que crece la economía y se crea empleo.

Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario (2)

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  1. Evolución de los precios en el mercado

 

Tal vez no sea sencillo pero si es pertinente preguntarse si la evolución de los precios de la vivienda, en función de su tipología, corresponde a un incremento del poder adquisitivo, a una mayor carestía del bien por la especulación, o a la inflación de los costes de producción. Muchos de los estudios involucrados en el debate inmobiliario y de los pronunciamientos políticos prejuzgan, de un modo un tanto demagógico, que el alza de los precios de la vivienda se origina por razones especulativas.

 

3.1. Evolución de los precios en función del poder adquisitivo

 

En 1900, el jornal de un obrero en Madrid o Barcelona era de 2-3 pesetas al día y una vivienda barata costaba de 3 a 4.000 pesetas.  La oferta de trabajo escasa, la falta de crédito, la dificultad para ahorrar y el mayor valor de los productos de primera necesidad limitaban en la práctica el poder adquisitivo real de los salarios.  A pesar de una ratio que no parece excesivamente elevada, la ciudadanía no tenía un acceso fácil a la vivienda, salvo que se la construyera ella misma.  El legislador intento paliar ese problema, y el creciente chabolismo en la periferia de las ciudades, con la Ley de Casas Baratas, en 1911.

En 1940, era tan poca la capacidad productiva real del Sector Constructor que la compra de una vivienda libre era una quimera, al margen del propio precio. Había 800.000 habitantes en una ciudad como Madrid, y buena parte de sus infraestructuras inmobiliarias estaban dañadas o destruidas. La Intervención de los Poderes Públicos convirtió el acceso a la vivienda en una lotería. Pero si hubiera que medir el esfuerzo inversor en aquellos años,  un policía municipal ganaba 6.000 pesetas al año y un piso pequeño en Vallecas costaba  unas 50.000 pesetas.

En 1978, recién estrenada la Constitución,  para comprar un piso pequeño en Vallecas había que invertir  1,5 millones de pesetas y el salario mínimo anual no llegaba a las 300.000 pesetas.  Un empleado de banca en Madrid por ganar 750.000 pesetas y comprarse un piso de 3 millones cerca de la Plaza de Castilla.

En 2008, cuando el boom económico da sus últimos coletazos,  un mileurista con 20.000 euros brutos al año podía comprar un piso en ese mismo barrio de Vallecas por 180.000 euros.  Y durante la crisis posterior, se han podido comprar pisos de esas características con descuentos extras de 30 o 40.000 euros.

Como se puede observar en este pequeño resumen de la tendencia del último siglo en Madrid, la accesibilidad de la vivienda se ha mantenido relativamente constante, a pesar de las circunstancias más adversas que cabe imaginar. A priori no está demasiado claro que exista una componente especulativa  o que sea determinante.

 

3.2. Evolución de los precios en función de la inflación

En 1900, con las 800 pesetas de un jornal, un obrero podía comprar 3.000 kilos de pan, 2000 litros de leche o  sacar 8000 billetes de metro.  Un par de zapatos costaban 10 pesetas.

En 1940, un par de zapatos de caballero costaba 60 pesetas y el kilo del pan valía 10 pesetas.  Un litro de aceite, de estraperlo, se compraba por 15 pesetas. Un obrero podía ganar 10.000 pesetas al año.

En 1978, el kilo de pan costaba 50 pesetas y el billete de metro, 6 pesetas.  En proporción, el Salario Mínimo había subido el doble que muchos bienes y servicios, pero en línea con el precio de la vivienda en Madrid.

Entre 2008 y 2017, los salarios más básicos han perdido poder adquisitivo en mayor proporción que la rebaja de los precios inmobiliarias y la cesta de la compra.  El kilo de pan cuesta  2200 más que en 1900, lo que representa una inflación acumulada del  6,8% anual.  Los billetes de autobús o de tranvía  han multiplicado su precio por 2500, a razón del 6,9% anual.  El Salario Mínimo Anual se ha multiplicado por 2000, con una inflación del 6,7%.  El precio de la vivienda se ha encarecido un 7,5% por año y vale hoy entre 4 y 5000 veces más que en 1900.

La inflación estructural en España entre 1900 y 2017

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El Instituto Nacional de Estadísticas mide la inflación en España de un modo científico (Ciencias Estadísticas) irreprochable. El resultado es la versión moderna de la Paradoja de Zenón, según la cual el veloz Achiles (IPC) nunca puede alcanzar a la Tortuga (Inflación Real).

Para resolver la Paradoja del IPC, habría que integrar todas las posibles cestas elegidas o creadas de un modo aleatorio. O bien renunciar al Método, con humildad, y dedicarse a observar el movimiento.

Los datos recabados aquí y allá de distintas fuentes (periódicos, informes, estudios, testimonios, relatos, etc) son como las pinceladas caóticas de un gigantesco fresco que al final brindan al observador una figura reconocible.  Del mismo modo que que se pueden reconocer distintas imágenes porque su estructura interna es idéntica, cualquier serie de precios en el tiempo permite visualizar que la inflación estructural en España es del 7%.  Cada 10 años, los precios tienden a multiplicarse por dos. La sustitución de unos productos y servicios obsoletos por otros productos nuevos confirma la regla.

Productos Precios 1900 1920 Precios 1930 1940 Precios 1955 Precios 1975 Precios 1990 Precios 1995 Precios 2000 Precios 2005 Precios 2010 Precios 2015
Pan (1 kilo) 0,25 ptas 0,75 pesetas 7,5 ptas 45 ptas. (0,27 euros) 150 ptas (0,90) 180 ptas (1,08 ) 230 ptas (1,38) 3,3 euros 3 euros 3,2 euros
Leche (litro) 0,20 ptas 0,70 ptas 0,70 pesetas 4 pesetas 25 ptas (0,15 euros) 0,80 euros 0,85 euros 0,85 euros
Patatas (1kilo) 0,10 ptas 0,25 ptas 0,25 pesetas 2,2 ptas 15 ptas (0,09 euros) 65 ptas (0,40) 0,2 euros 0,80 euros
Huevos (12) 1 pta 2,5 ptas
Cebollas (kg) 0,10 ptas 0,20 ptas
Tortilla de Patata (4) 0,50 ptas 4 euros
Azucar 1,65 pesetas 11 ptas 35 pesetas 1 euro
Aceite (litro) 0,5 ptas 1,5 ptas 1,60 pesetas 16 pesetas 16 ptas 70 pesetas 4 euros
Café , Caña 0,10 ptas 10 ptas (0,06 euros) 65 ptas (0,40) 75 ptas (0,45) 100 ptas (0,60) 1 euro 1,20 euros 1,30 euros
Jamón Jabugo 700 ptas (4,2 euros) 25 euros
Cine 2,5 ptas 2 ptas 1 pta 50 ptas (0,30 euros) 600 ptas (3,60) 7,2 euros
Entrada fútbol 2 ptas 60 euros
Periódico 0,10 pesetas 0,45 ptas 1,5 ptas 10 ptas (0,06 euros) 75 ptas 120 ptas (0,72) 1,20 euros 1,5 euros
Zapatos 8 ptas 40 ptas 50 ptas 100 ptas
Traje
Peluquería 0,25 pesetas 8 pesetas
Quiniela 7,5 ptas (0,045 euros) 100 ptas (0,60) 1 euro 1 euro 1,5 euros
Metro 0,10 ptas 6 pesetas 1 euro
Coche Ford 9.000 ptas 6.700 ptas 4750 ptas 300.000 ptas 1.400.000 ptas 1.700.000 ptas 2.200.000 ptas 16.000 euros 21.000 euros 27.000 euros
Bicicleta 225 ptas 500.000 ptas 4.000 euros 12.000 euros
Litro gasolina 3 ptas 25 ptas (0,15 euros) 120 ptas (0,72) 1,25 euros 1,5 euros 1,10 euros
Pensión Completa 90 pesetas 40.000 ptas 1.200 euros
Alquiler Madrid 15 pesetas 5.000 ptas 40.000 ptas 50.000 ptas 60.000 ptas 450 euros 400 euros 300 euros
Piso Madrid (80) 3.000 ptas 40.000 ptas 100.000 pesetas
1200/m2
1.500.000 ptas
20.000/m2
16.000.000 ptas
1200/m2
20.000.000 ptas
1500 euros/m2
25.000.000 ptas
2000/m2
250.000 euros
3000/m2
270.000 euros
4000/m2
200.000 euros
2500/m2
Recibo Luz 3.000 ptas 3.300 ptas 45 euros 78 euros
Salario Aduanero,
policía, Guardia,
oficinista, etc
80 ptas 100 ptas 500 ptas
Salario Especialista,
obrero cualificado, artesano, etc
200 ptas 300 ptas 400 ptas
Salario Profesor,
Catedrático, Abogado, etc
200 ptas 300 ptas 1000 ptas
Salario Mínimo:
peón, criada, etc
50 ptas 200 ptas 1000 pesetas 11.000 pesetas 50.000 ptas 60.000 ptas 80.000 ptas 630 euros 640 euros 650 euros
IGBM 1940=base 100 500 3.000 4.000 13.000 9.000 9.000 9.000