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Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario

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  1. Factores determinantes

 

No es fácil establecer que tendencias y factores externos inciden en la formación de los precios inmobiliarios. Ocurre que la Opinión Pública ha acabado por hacer suyas muchas de las tesis de la Opinión Publicada, cuidadosamente manipuladas por algunas formaciones políticas. Ese fenómeno, que analizaremos en un capítulo posterior sobre la sociología de la burbuja, ha provocado una distorsión importante del sentimiento natural de mercado que tenían los españoles, con graves consecuencias en el Empleo y en la estabilidad del sistema financiero.

 

 

  • Tipos de interés

 

Es un tópico bastante extendido que el incremento del precio de la vivienda se deba a la bajada de los tipos de interés.  Y de hecho, en España, la mayor subida de los precios en el sector inmobiliario se produce entre 1973 y 1987 cuando los tipos de interés se disparan del 4-5% hasta rozar el 20% anual, y no del periodo de 1988 a 2001, cuando los tipos regresan a un entorno del 4-5%.  En el primer segmento estudiado, los precios se multiplican por 10 en Madrid, y en el segundo, por 2,5.

 

  • Renta disponible

Otro tópico que se repite en todos los análisis y artículo es el que relaciona la “burbuja” inmobiliaria con el incremento de la renta per cápita disponible. Pero un estudio ya antiguo, publicado por The Economist, sobre la evolución histórica del precio de la vivienda en los países de la UE y de EEUU entre 1980 y 2001, demuestra precisamente que esa relación no es del todo concluyente.  El incremento de los precios inmobiliarios que se produce en España entre 1993 y 2001 coincide con un periodo de recesión inicial, fuerte caída de los salarios e incremento de la tasa de precariedad laboral.

 

  • Política fiscal

La política fiscal de desgravaciones, a la que a menudo acusan de contribuir a alimentar la espiral alcista de la demanda en el sector residencial, no tiene ninguna incidencia en la formación de los precios.  La deducción de la que se beneficiaban los propietarios en el IRPF rondaba, según las estadísticas de la AEAT, los 4.000 millones de euros al año. Es un descuento equivalente a algo más del 5% de toda la Caja que generaba para Hacienda el Sector Constructor en cada Ejercicio. Es el chocolate del Loro, teniendo en cuenta que el coste de formalizar y financiar los gastos de una hipoteca superan con creces los beneficios fiscales en el IRPF.

 

  • Tasa de empleo

 

Una de las dimensiones más difíciles de analizar es como afecta la tasa de ocupación y la creación de empleo en la formación de los precios inmobiliarios. No es una variable evidente, por cuanto se desconoce cómo percibe el cuerpo social esa mejora en los niveles de actividad. ¿Cómo logró la sociedad española anticipar el inédito periodo de pleno empleo que se origina en 1997, a pesar de una significativa pérdida de poder adquisitivo? Es un mecanismo social bastante misterioso.  Incluso los activistas inmobiliarios reunidos en torno a Zapatero en 2002 reconocían en trabajos y estudios previos la existencia de esa relación.  El precio de la vivienda sube cuando el cuerpo social percibe que se va a producir un incremento sostenido de la tasa de ocupación y del empleo.  De hecho, esa la única correlación positiva, superior al 50%, que los investigadores han logrado demostrar en el mercado inmobiliario.

 

 

  1. Correlaciones positivas en el sector inmobiliario

 

2.1 Natalidad y demografía

 

Para los asesores de Zapatero, a los que reprochaban haber cebado el Efecto Llamada, siempre fue una extraña obsesión negar que existiera una relación obvia entre el incremento de la población y la fortaleza de la demanda en el sector inmobiliario. La mayor parte de sus argumentos, publicados entre 2002 y 2010, eran tan retóricos y falaces que un experto como José García Montalvo llega a denostar como “correlación ocular” la evidencia de esa dinámica.  Un incremento de más de 10 millones de residentes en el territorio español  en 10 años  no tiene una “incidencia directa” en la demanda ni constituye una “correlación relevante”.  “La demografía sigue sin tener ningún efecto sobre el aumento de los precios”.

 

2.2. Tasa de ocupación

 

En el periodo que va de 1953 a 2008, la tasa de crecimiento del PIB  y la variación de la Tasa de Ocupación explican en más del 50% la evolución y la volatilidad tanto en la demanda como en el precio de los activos inmobiliarios. El crecimiento de la actividad económica tiene un efecto positivo contrastado que se combina con el efecto depresor del desempleo. Dicho de un modo más coloquial: la apetencia social natural por los activos inmobiliarios se concreta cuando los ciudadanos perciben que crece la economía y se crea empleo.

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  1. Evolución de los precios en el mercado

 

Tal vez no sea sencillo pero si es pertinente preguntarse si la evolución de los precios de la vivienda, en función de su tipología, corresponde a un incremento del poder adquisitivo, a una mayor carestía del bien por la especulación, o a la inflación de los costes de producción. Muchos de los estudios involucrados en el debate inmobiliario y de los pronunciamientos políticos prejuzgan, de un modo un tanto demagógico, que el alza de los precios de la vivienda se origina por razones especulativas.

 

3.1. Evolución de los precios en función del poder adquisitivo

 

En 1900, el jornal de un obrero en Madrid o Barcelona era de 2-3 pesetas al día y una vivienda barata costaba de 3 a 4.000 pesetas.  La oferta de trabajo escasa, la falta de crédito, la dificultad para ahorrar y el mayor valor de los productos de primera necesidad limitaban en la práctica el poder adquisitivo real de los salarios.  A pesar de una ratio que no parece excesivamente elevada, la ciudadanía no tenía un acceso fácil a la vivienda, salvo que se la construyera ella misma.  El legislador intento paliar ese problema, y el creciente chabolismo en la periferia de las ciudades, con la Ley de Casas Baratas, en 1911.

En 1940, era tan poca la capacidad productiva real del Sector Constructor que la compra de una vivienda libre era una quimera, al margen del propio precio. Había 800.000 habitantes en una ciudad como Madrid, y buena parte de sus infraestructuras inmobiliarias estaban dañadas o destruidas. La Intervención de los Poderes Públicos convirtió el acceso a la vivienda en una lotería. Pero si hubiera que medir el esfuerzo inversor en aquellos años,  un policía municipal ganaba 6.000 pesetas al año y un piso pequeño en Vallecas costaba  unas 50.000 pesetas.

En 1978, recién estrenada la Constitución,  para comprar un piso pequeño en Vallecas había que invertir  1,5 millones de pesetas y el salario mínimo anual no llegaba a las 300.000 pesetas.  Un empleado de banca en Madrid por ganar 750.000 pesetas y comprarse un piso de 3 millones cerca de la Plaza de Castilla.

En 2008, cuando el boom económico da sus últimos coletazos,  un mileurista con 20.000 euros brutos al año podía comprar un piso en ese mismo barrio de Vallecas por 180.000 euros.  Y durante la crisis posterior, se han podido comprar pisos de esas características con descuentos extras de 30 o 40.000 euros.

Como se puede observar en este pequeño resumen de la tendencia del último siglo en Madrid, la accesibilidad de la vivienda se ha mantenido relativamente constante, a pesar de las circunstancias más adversas que cabe imaginar. A priori no está demasiado claro que exista una componente especulativa  o que sea determinante.

 

3.2. Evolución de los precios en función de la inflación

En 1900, con las 800 pesetas de un jornal, un obrero podía comprar 3.000 kilos de pan, 2000 litros de leche o  sacar 8000 billetes de metro.  Un par de zapatos costaban 10 pesetas.

En 1940, un par de zapatos de caballero costaba 60 pesetas y el kilo del pan valía 10 pesetas.  Un litro de aceite, de estraperlo, se compraba por 15 pesetas. Un obrero podía ganar 10.000 pesetas al año.

En 1978, el kilo de pan costaba 50 pesetas y el billete de metro, 6 pesetas.  En proporción, el Salario Mínimo había subido el doble que muchos bienes y servicios, pero en línea con el precio de la vivienda en Madrid.

Entre 2008 y 2017, los salarios más básicos han perdido poder adquisitivo en mayor proporción que la rebaja de los precios inmobiliarias y la cesta de la compra.  El kilo de pan cuesta  2200 más que en 1900, lo que representa una inflación acumulada del  6,8% anual.  Los billetes de autobús o de tranvía  han multiplicado su precio por 2500, a razón del 6,9% anual.  El Salario Mínimo Anual se ha multiplicado por 2000, con una inflación del 6,7%.  El precio de la vivienda se ha encarecido un 7,5% por año y vale hoy entre 4 y 5000 veces más que en 1900.

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (2)

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3. Costes de Producción

Tradicionalmente, el sector constructor ha necesitado mucha mano de obra local y poco capital externo.  Esa característica ha determinado siempre sus costes de producción.  Los materiales usados en la edificación de una vivienda unifamiliar eran básicos y baratos, y las herramientas y técnicas empleadas, fáciles de amortizar. Descontados el precio del suelo y el coste de la regulación administrativa,  dichos recursos no suman más de un tercio de la factura final que paga el propietario.

Para valorar correctamente el precio de una vivienda, hay que formular y resolver los distintos factores de una ecuación sencilla.  De abajo hacia arriba:

1.1. El precio de suelo. Varía en función de la edificabilidad permitida y representa entre un 20 y 30% del precio final.

1.2. La Regulación Administrativa. Este capítulo engloba todo tipo de licencias, tasas, controles, informes, intervenciones, reglamentos y plazos. Es una intervención pública y semipública parasitada por los Partidos Políticos. Según se desprende de un estudio presentado por el Consejo General de Colegios de Economistas: “casi una quinta parte del coste de la vivienda son impuestos”.

1.3. El proyecto y la dirección de obra.  Aunque el Arquitecto no haga acto de presencia y la Dirección de Obra sea inexistente en la práctica, su factura supondrá entre el 5 y el 10% del coste de la vivienda.

1.4. Los materiales. Aunque existe un abanico amplio de calidades, su precio no suele superar el 10/15% del total.

1.5. La mano de obra.  Los recursos humanos que se emplean en todo el proceso de edificación solo suponen entre un 15 y 20% de la factura final que abonará el propietario de la vivienda.

1.6. El beneficio del promotor.  La financiación y los costes de promoción y comercialización de la vivienda varían en función de la demanda existente y del momento económico, pero oscilan habitualmente en un rango que va del 15 al 25%.

4. Ecuación Final

Como se puede observar:

el precio de la Vivienda Final  (VF) es igual al Precio del Suelo (PS=25% VF) + Regulación Administrativa (RA=20%) + Proyecto de Obra (PA=10% VF) + Materiales de Construcción (MC=15% VF) + Recursos Humanos (RH=20% VF) + Beneficio de la Promoción (BP=20% VF).  Y lo que es mucho más importante, si cabe: la suma de los costes que intervienen en el precio final de una vivienda supera, en muchas ocasiones, el 100%.  25% (PS) + 20% (RA) + 10% (PA) + 15% (MC) + 20% (RH) + 20% (BP)=110% VF.

¿Qué significa que PS + RA + PA + MC + RH + BP sea mayor que el 100% de VF? Una cosa sencilla y elemental:  la mayor parte de las viviendas que se construyen se producen a pérdida. Es decir: se venden por debajo de su coste de reposición.  El dueño del solar o bien el promotor asumen o absorben la diferencia.

Es a partir del final del año 2003, gracias a la mayor financiación de las Cajas de Ahorro, que se produjo una clara diferenciación entre la Empresa encargada de la Promoción y la Empresa Constructora.  Es un momento decisivo, por cuanto se generaliza un nuevo modelo de Industria Inmobiliaria que tiende a comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción.  Las pequeñas empresas constructoras son barridas del sector y el mercado  pasa, entre 2004 y 2005, bajo el control de grandes promotoras inmobiliarias. 15 empresas, creadas a partir de 2003, obtienen en tan solo 3 años el 50% de todos los préstamos hipotecarios concedidos en España por Cajas y Bancos. Un total de 300.000 millones de euros, que se dedicaron a comprar suelo recalificado.

La Paradoja que se da, a partir de ese momento, es que ese mismo sistema financiero, esa misma clase política, y esos mismos empresarios que están concediendo grandes préstamos al promotor para comercializar viviendas por debajo de sus costes de producción, son los mismos que alimentan en la Prensa un nuevo debate social sobre la Burbuja Inmobiliaria. En este libro, intentaremos explicar y documentar esa curiosa estrategia.

(c) Belge

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria (3)

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5. El valor de reposición

 

La ecuación que determina el precio final de una vivienda nos brinda una extraña paradoja: el valor de reposición del sector constructor puede ser negativo en pleno periodo de efervescencia inmobiliaria. No es un concepto intuitivo, por cuanto la Opinión Pública tiende a asimilar altos precios con altos beneficios.  Si un producto se vende caro es que deja grandes beneficios.

El pequeño promotor de la Construcción debe invertir una determinada cantidad de recursos propios y ajenos para adquirir unos terrenos que pueda edificar y vender. Al acabar el ciclo completo de la promoción, vendidos los pisos y liquidados los impuestos, su patrimonio personal deberá ser igual o mayor al que tenía al principio. En caso contrario, corre el riesgo de quedarse fuera del sector y no poder seguir trabajando.  Si no dispone de suelo edificable, se verá obligado a cerrar su empresa o subcontratar sus servicios a grandes promotoras.

La cantidad de suelo que necesita reponer es proporcional a la carga de trabajo que debe asegurar para mantener a sus empleados ocupados. Con 10 trabajadores en nómina, necesitará edificar y vender un mínimo de 1000 m2, sobre una superficie de terreno útil de aproximadamente 2.000 m2. Si el coeficiente de transformación es pequeño, perderá dinero. Si es alto, es probable que deba contribuir al Fondo Benéfico de los Huérfanos de la Clase Política que controla el Urbanismo Local.

A partir del año 2005, lo más barato en España son 1.000 euros por M2 útil repercutido, lo que significa una inversión mínima de 100.000 euros para garantizar una carga de trabajo anual de 20.000 horas. El juego no es tan sencillo como aparenta. No era nada fácil comprar, transformar y vender 2.000 m2 de terreno.

Lo que ha ocurrido en España, al contrario, es que los pequeños constructores y promotores que trabajaban en las zonas más pobladas agotaron rápidamente el suelo edificable de que disponían y se fueron quedando fuera del sector, sin recursos para reponer el suelo necesario. En el resto de provincias, de baja densidad, los precios del suelo eran más asequibles y la actividad constructora supuso un vector de crecimiento más pausado y equilibrado.

Pero al desviarse los recursos hacia los municipios y las capitales de provincia de la España Interior, también se produce una subida salarial en el conjunto del sector constructor y sectores afines.  Es una dinámica suficiente, por si sola, para explicar porqué fueron el sistema financiero y la propia clase política los que estuvieron alimentando durante años la perversa campaña de agitación contra la llamada burbuja inmobiliaria.