Archivos de la categoría El Mito de la Burbuja y la Estafa del Euro

Definiciones y fórmulas de la Cuestión Inmobiliaria

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  1. Suelo Residencial

En materia inmobiliaria, es costumbre extendida entender la parte por el todo. El terreno destinado a suelo residencial es el activo más popular pero no es, ni mucho menos, el más importante.  Industrias, almacenes, locales comerciales, oficinas, hoteles, viales, dotaciones e infraestructuras constituyen el grueso de la actividad inmobiliaria. Es un mercado opaco, vetado a los ciudadanos de a pie e intervenido por los políticos y técnicos que controlan el aparato administrativo del Estado. La ingente cantidad de dinero que mueven estas transacciones no deja huella en la Contabilidad Nacional, y si por ventura algún contribuyente obstinado le sigue el rastro, abundan las fórmulas para justificar las permutas más extrañas.

Cuando el profano menciona el concepto de burbuja para referirse a la revalorización de un terreno transformado en suelo residencial y edificado, ignora que la Administración ha obligado al propietario a contratar los servicios de un número cada vez mayor de colectivos “protegidos”. Ingenieros medioambientales, geólogos, arqueólogos, aparejadores y  arquitectos ya han facturado un buen número de informes y proyectos antes de empezar a mover un ladrillo. Luego, cada paso que de un albañil estará fiscalizado por los correspondientes Inspectores. El pequeño empresario de la Construcción que compraba suelo, lo edificaba y vendía al cliente final, ha pasado a la Historia. La ecuación del precio final es cada vez más larga y compleja.

 

  1. Derecho de Residencia

 

El segmento más cotizado por los pequeños inversores o propietarios que desean construir su propia casa era el de las parcelas individuales e independientes. Los coeficientes de transformación, y el control exhaustivo de los metros construidos, varían en función de los municipios. Unos son más liberales y transparentes que otros, y la repercusión del terreno puede variar del simple al triple. Con un coeficiente restrictivo de 0,35, se necesitan 500 metros de terreno para edificar 120 metros útiles de vivienda.  El sobreprecio repercutido podía rondar los 2.000 euros en cualquier capital de provincia, encareciendo el producto por encima de valor de mercado habitual.

La definición de “burbuja” se antoja extraña y retórica. En un mercado tan intervenido como el sector inmobiliario, donde la Administración castiga el pecado de “independencia”, el objeto retórico de ese concepto social fue siempre estigmatizar al propietario con dos cuernos y un rabo rojo.  Por el capricho de ser soberano en su chalet con jardín, pagará un pesado impuesto revolucionario. Hace años opté por llamarlo, con cierta ironía, Derecho de Residencia.

(sigue)

Belge

Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria (5)

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5.Resumen

A modo de resumen, y por su trascendencia en el debate social posterior, conviene subrayar los datos y mecanismos descritos.   En primer lugar, hay que recalcar que se ha producido tres veces un cambio profundo de las reglas del juego institucional y de la arquitectura administrativa, con la presumible intención de sacar ventaja  económica de los grandes desplazamientos de población.  La Ley de Concentración Parcelaria de 1952, el Régimen de las Autonomías asimétricas a partir de 1982 y la adopción del Euro dentro de la Unión Monetaria han  forzado la emigración de millones de castellanos, extremeños, andaluces y aragoneses.  La despoblación y el envejecimiento de esas regiones ha reducido su peso demográfico relativo en España a menos de la mitad y sirve de coartada, a la postre, para justificar la falta de inversiones y mantenimiento de las infraestructuras existentes. De ese modo, poco a poco han sido marginada del reparto del botín turístico.

En segundo lugar, hay que tener presente que todo el boom del sector constructor entre 1951 y 2001 ha dejado un saldo de 15 millones de viviendas nuevas. El grueso de los 5.000 km2 edificados, se han recalificado en Madrid, Barcelona y 12 provincias más del litoral mediterráneo. Actualizando dicho beneficio a precio de mercado, los 10 billones de euros que han recibido los propietarios de los terrenos locales equivalen a 1000% del PIB.

A esos beneficios directos, que apenas tributaron entre 1951y 1981, hay que sumar la carga de trabajo y los dividendos económicos y sociales de las dotaciones e infraestructuras construidas, además de las pensiones vitalicias que ha dejado en esas regiones. Esas magnitudes, para valorarse en su justa medida, deben compararse con el desplome de la Renta Real de una España rural a la que, desde 1952, han dejado premeditadamente fuera del Sector Constructor, del Sector Industrial, del Sector Turístico, y en los últimos años, del Sector Financiero.

(c) Belge. 20/02/2017

Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria (4)

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4.Comparaciones útiles

 

El debate inmobiliario que se articula a partir de 2001 se basa en la utilización profusa de datos sacados de su contexto y perspectiva natural. Por esa razón, resulta útil comparar distintas magnitudes en su dimensión diacrónica. Así, por ejemplo, en Madrid y Barcelona se construyen casi el doble de viviendas (4 millones) que en el conjunto de la España Interior (Castilla León, Castilla La Mancha, Extremadura, Norte de Andalucía y Aragón), pero la mitad que en las Costas y en las Islas.  Y este fenómeno, que se acentúa a partir de 2001, desvirtúa cualquier planteamiento  teórico. ¿Puede hablarse de “burbuja inmobiliaria” en Barcelona y en muchas playas cuando los datos estadísticos evidencian que se han quedado literalmente sin terreno edificable? ¿Puede hablarse de “viviendas vacías” o “desocupadas” cuando en realidad existe un enorme déficit entre la oferta disponible y la demanda?

La tasa de amortización que aplica Hacienda a los bienes inmuebles es de 1/75, pero aunque fueran a durar 100 años, el problema que se plantea en las regiones castellanas, extremeñas y aragonesas es el mismo. El parque existente en 1950, y que había sobrevivido al caos de la guerra civil, era viejo y sus infraestructuras ya eran obsoletas. Lo que se ha construido desde 1952 es lo único que existe en el año 2001. Son 2 millones de viviendas, en 50 años, para un territorio de casi 300.000 km2 (60%) y una población originaria de 12 millones de personas. El déficit salta a la vista.

Entre 1952 y 2001, el conjunto de viviendas nuevas que se edifica asciende a 14 millones. Son 1500 millones de m2 residenciales que se distribuyen, principalmente, entre Madrid, Barcelona, Valencia y las playas de todo el litoral mediterráneo.  El 75% de todo lo que se construye en España entre 1952 y 2001, se concentra en un territorio no superior a los 5.000 km2.  Es un coeficiente de 0,30 que indica con precisión el monto de las recalificaciones de terrenos rústicos.  En 2001, antes de la introducción del Euro, el valor actualizado del beneficio de las recalificaciones ya supera los 100 billones de pesetas.

Cuando se habla del concepto de “burbuja”, a partir del año 2001, hay que tener presente que no queda suelo en las áreas mencionadas. El precio de un apartamento en Benidorm, en 2010, ronda los 3.000 euros por m2 útil, de los que solo la cuarta parte son los costes de producción. No es posible plantear dar marcha atrás al reloj y anular los beneficios consolidados. La práctica habitual de repartir el beneficio de la recalificación entre el propietario del terreno, el político y el arquitecto, determina el valor de la vivienda.

 

La comparación de esas magnitudes es fundamental para entender la falacia argumental de quienes se han beneficiado de la especulación inmobiliaria desde 1952 y pretenden que los propietarios finales resuelvan los desequilibrios del mercado inmobiliario. A los padres les dio por desplazar a toda la población española a Barcelona, para venderles suelo recalificado,  y a los hijos del nacionalismo les gusta quejarse de que no queda suelo ni hay suficiente viviendas disponibles.  Los padres inventaron el Derecho de Residencia, para cobrarle un peaje a los españoles que habían  expulsados de sus tierras, y los hijos se quejan de que no pueden pagarlo.

(C) Belge

Magnitudes fundamentales de la Cuestión Inmobiliaria (3)

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3. Recaudación y fraude fiscal

La falta de datos solventes sobre la distribución territorial de los ingresos fiscales entre 1951 y 1981, me obligan a hacer un ejercicio de humildad. Aunque tenga la firme intuición que la tributación efectiva era mínima en todo el Arco Mediterráneo, resulta muy arriesgado intentar razonar sobre una base tan endeble. El hecho que se pueda verificar un déficit tributario creciente, e incluso galopante, en los últimos 25 años no implica necesariamente que ocurriera lo mismo en las 4 décadas anteriores.  Bien es cierto que el Régimen franquista modificó varias veces las leyes tributarias al constatar el ingente fraude. Por la retórica argumental de defensores y detractores, por ejemplo, de la Ley de Reforma Tributaria del 26 de diciembre de 1957, sabemos de la ineficiencia del modelo recaudatorio en determinadas regiones, especialmente en materia inmobiliaria.

Ya entrados en el siglo XXI, con el Euro como moneda de curso legal, si tenemos acceso a la distribución territorial de todos los tributos recaudados. Aunque el grueso de la Prensa está sometido a las directrices y consignas de los lobbies nacionalistas, lo cierto es que existe un considerable déficit estructural, amén de un evidente fraude fiscal consentido que los expertos de la Agencia Tributaria cifran en 60.000 millones de euros.  La presencia  silenciosa de mafias de todos los países, invitadas al generoso festín, evidencia que el problema de la economía sumergida y del fraude fiscal organizado está siendo infravalorado, a pesar de ser tan acuciante o más hoy que hace 60 años.

Un sencillo método sería intentar calcular la carga de trabajo acumulada de los distintos sectores de actividad, y cuya estadística trasciende el ámbito nacional. Para muestra, un botón. Eurostat elabora periódicamente estudios y encuestas para conocer cuántos días viajan de vacaciones los europeos y cuánto dinero se gastan.  Son datos que refrenda el sentido común, que avala la lógica y confirma de un modo empírico la propia contabilidad de las familias.  Así, si las 12 provincias del Arco Mediterráneo reciben cada año al 65% de los 100 millones de turistas foráneos y nacionales, durante un periodo  medio de 10 días, los ingresos que obtienen se sitúan en un rango de entre 130.000 y 200.000 millones de euros,  en lugar de los 30.000 millones escasos que han venido declarando desde hace más de 20 años.

 

No se puede entrar a analizar un concepto tan escurridizo como el de Burbuja Inmobiliaria sin valorar antes la magnitud del fraude fiscal acumulado en determinadas regiones durante 6 décadas. Podemos estimar que su déficit fiscal crónico se sitúa, en estos momentos, en una  horquilla que va del 10 al 15% del PIB, en función del nivel de crecimiento y actividad, pero ¿ha sido siempre así?  Si a los 4 millones de empleos vitalicios del Sector de la Construcción, sumamos 3 millones de empleos en el Sector turístico, solo en esos dos sectores la carga de trabajo anual supera los 10.000 millones de horas productivas.

(sigue)