Archivos de la categoría El Mito de la Burbuja y la Estafa del Euro

La estafa del euro explicada a un camarero español

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A veces se gana y a veces se aprende.  La sentencia que encabeza este análisis estaba impresa en la servilleta de un bar asturiano auténtico. La bollería era casera y la sonrisa, natural. Es un extraño viajar por aquellas tierras del norte que conservan un no sé qué del pasado reciente.  Es como volver por unas horas a conocer el valor de las cosas que se pagaban en pesetas de ley. En los últimos y largos 10 años, a los ciudadanos españoles les ha tocado aprender que lo que Alemania finge regalo se lo cobra en carne y en oro. La Unión Monetaria ha reconvertido España en un país de camareros improvisados al servicio de hooligans británicos y borrachos alemanes.

Por razones tácticas, al gobierno le toca presumir de creación de empleo y recuperación del PIB, pero la realidad estadística es ambigua; en los últimos meses, 3 de cada 4 empleos creados en España han sido de camareros en zonas de gran afluencia turística, pero en el resto de España, muchos bares y restaurantes han tenido que echar el cierre por falta de clientes. ¿Cómo es posible que, bien entrado el verano, las terrazas de muchos establecimientos, en las que había que pedir la vez, sigan desoladamente desiertas?

A los economistas les gusta falsear los hechos significativos con planteamientos académicos  que conducen siempre a los mismos callejones retóricos.  Huyen de la evidencia. La pregunta pertinente sería: si los bares ganaban dinero y pagaban a sus empleados salarios mayores que los actuales, ¿por qué ahora venden mucho menos y tienen que despedir empleados?  Si ganaban dinero con un café a 75 pesetas, ¿cómo es que lo pierden sirviéndolo a 225 pesetas, tres veces más caro?

Hace 27 años, solía coincidir en el gimnasio el cocinero del bar donde iba a comer.  En aquella época, a Fernando le parecían muy pocas las 300.000 pesetas netas que ganaba al mes y soñaba con coger un local en  Benidorm.  Pero por más que miraba los anuncios en los periódicos, no le salía nada decente o simplemente asequible.  Acabó por dejar las cocinas del Mesón de Castilla para hacerse cargo de los menús  de la cafetería del Hospital de Nuestra Señora de Sonsoles.  Allí le seguí viendo unos años, hasta que perdí definitivamente el rastro.  El crecimiento económico de los 90 trajo consigo una subida notable de los salarios y de los costes laborales en el sector de la hostelería. En consecuencia, camareros y cocineros de mudaban con facilidad de un establecimiento a otro, y muchos eran los que intentaban dar el salto y abrir su propio bar.  Era relativamente frecuente encontrar municipios de 2.000 habitantes con 20 bares en activos.

Spanish way of life

En un sector tan  intensivo en mano de obra como es el de la restauración, los ratios son fundamentales.  Un establecimiento de tipo medio (50 mesas equivalentes), que trabaje las 6 franjas clásicas (desayunos, aperitivos, comidas, meriendas, cenas y terraza),  necesita abarcar más de 6.000 horas al año, con una docena de empleados, para satisfacer el estándar de lo que sería el Spanish Way Of Life.

 

El Spanish Way Of Life es un concepto teórico que no tiene  precio. Su intuición es de sentido común.  Un cliente español que desayune en el bar, se tome su ronda de caña, se quede a comer, eche la partida, acuda a cenar y aguarde en la terraza que baje el calor, se habrá pasado en el establecimiento un tiempo considerable, habrá consumido X kilos de alimentos y se habrá gastado una pequeña fortuna.

¿Cuál es el VALOR básico del SWOL teórico, al margen de la unidad monetaria que se use?  La respuesta es relativamente sencilla.  Son 1000 kilos de productos por cliente,  multiplicado por un coeficiente tributario, más un coste laboral mínimo anual equivalente a 250 veces el SMI, dividido por la capacidad del establecimiento. En nuestro ejemplo, dicho ratio sería el resultado de dividir 250 SMI por 200 clientes permanentes.

En 1990, el SWOL teórico de un establecimiento con 50 mesas (25 dentro y 25 fuera) era inferior a las 200.000 pesetas anuales.  En 1999, el SWOL era inferior a las 300.000 pesetas anuales. En 2004, dos años después de adoptar España el Euro como moneda oficial, el SWOL roza los 4.000 euros anuales.  En la actualidad, supera los 4300 euros anuales. Por lo que se deduce que el SWOL de un ciudadano español tipo de clase baja equivalía al 13% de sus ingresos brutos de 1990, pero ascendía al 30% en 2004 y a cerca del 40% entre 2010 y 2015.

Del concepto se derivan una serie de corolarios. El principal, tal vez, es que si se dispara el SWOL en una proporción de 1 a 3 en pocos años, el dueño del negocio necesitará compensar la caída de la clientela con un fuerte incremento de la rotación. En buena lógica, en el perímetro de un municipio o de un barrio ya no cabe el mismo número de bares y cafeterías. La segunda es que la fuerza laboral del sector tenderá a desplazarse a aquellas zonas o regiones que garanticen una fuerte rotación de la clientela y soporten una merma de la calidad del producto y una marcada subida de los precios. El bar que daba trabajo a 12 personas ha reducido su franja de actividad, ha despedido a camareros y cocineros cualificados, ha subido los precios y ofrece peores productos, pero el tercer corolario que se deriva del análisis del concepto es, sin duda, el más perverso.  El cliente, que ha dejado de sentirse cómodo con el servicio ofrecido, pasará menos tiempo y gastará menos dinero en ese tipo de establecimiento que ha descapitalizado su modelo de negocio.

La falsa moneda expulsa la verdadera

Con la entrada de España en la Unión Monetaria,  la falsa moneda ha expulsado la verdadera. El turista, que desayuna bollería industrial saturada de grasas insanas,  bebe cerveza para emborracharse, come paellador y pizza congelada, se sienta pleno sol con 40 grados,  cena a las 7, y monta broncas a las 12 de la noche, ha sustituido al genuino cliente que daba su valor de mercado a un bar.  El turista está dispuesto a pagar el doble y acepta que le sirvan sucedáneos de cualquier producto.  Los camareros de aluvión, mal pagados, no saben lo que es un café con hielo ni, por supuesto, como se tira una cerveza, y los cocineros improvisados nunca aprenderán a guisar unos callos, un sencillo cocido o unas tristes lentejas.

 

El SWOL está desapareciendo como patrón de valor. En muy pocos años, su valor teórico habrá superado el 50% de los ingresos de una clase media empobrecida.  El estándar de vida universal que en 1990 costaba 500 pesetas, y se podían permitir los ciudadanos más humildes, en 2020 superará los 50 euros por día. En consecuencia, las cafeterías y bares serán reconvertidas en locales de paso en los que unos toman café aguado con pasteles de Mercadona  y otros se emborrachan con cerveza barata.

Desde un punto de vista empresarial,  un bar es el típico negocio familiar que se ha vuelto completamente inviable con el Euro como moneda. Para mantener a flote su balance, necesita que sus 200 clientes “permanentes” se gasten un mínimo de 6.000 euros al año o que el mercado soporte una intensa rotación.  Con los salarios más frecuentes que se pagan en España desde el año 2001, es algo materialmente imposible.  El coste por cada una de las horas de las 6 franjas de negocio supera los 200 euros. Un euro por cada cliente potencial.  Los bares de media España cierran cada vez más pronto y abren cada vez más tarde: en los próximos años se habrán perdido cerca de 1.000 millones de horas de trabajo productivo en el sector.

 

La crisis del sector hostelero encierra una extraña paradoja económica y empresarial.  Bares y cafeterías han pagado mayores salarios a sus empleados en los años 90 que en los últimos 15 años , a pesar de que su facturación en pesetas era forzosamente menor.  El típico local de barrio, explotado de 12 a 12 por una misma unidad familiar de 4 o 5 miembros,  dejaba 1 peseta de ganancia neta por cada 2 pesetas facturadas. El mayor margen de beneficio lo dejaba la humilde tasa de café de la sobremesa. El coste del producto y de la energía representaban el 15% del PVP, de modo que con solo 100 clientes al día el bar se garantizaba unos ingresos anuales de 1 millón de pesetas.

La función del clásico camarero español, que se extiende hasta su sustitución progresiva al final de los años 90, no necesita mayor glosa antropológica. No es nada sencillo tirar correctamente una caña de cerveza o preparar un buen café, pero mucho menos estar atento al cambio de humor de cada cliente. Es un tipo de “mediador” social (Gate keeper) del que habla la Teoría de la Comunicación.

El Tratado de Maastricht, cuya mayoría de cláusulas se negociaron y firmaron con total opacidad, impulsó una fuerte corriente migratoria en el Sur de Europa a partir de la segunda mitad de los años 90.  La hostelería no resistió la tentación de abaratar costes laborales, especialmente en zonas de gran afluencia turística, y el camarero “mediador” tiende a ser remplazado por trabajadores de origen rumano e iberoamericano.  En la mayoría de las cocinas, el resultado fue absolutamente desastroso.

La explicación económica de la paradoja es sencilla.  El sector de la hostelería evoluciona parejo al índice de precios delos alimentos, el cual marca, en gran medida, el incremento de los salarios más bajos.  Sube el precio del pan y de los alimentos más básicos y suben los salarios de un modo equilibrado.  En cada momento de efervescencia económica y comercial del pasado reciente de España, subían los precios en las cafeterías y subía el sueldo de sus empleados.  De ese modo,  cualquier bar que diera copiosos menús del día por 900 ptas y copas por 500 ptas hace 25 años, ganaba dinero pagando 150.000 pesetas a sus camareros y 300.000 pesetas a sus cocineros.

Si al calor de los Juegos Olímpicos de Barcelona se comía a la carta por 2500 pesetas, en el año 2002 el precio de una cena ya no bajaba de 60 euros por comensal. Los españoles con salarios más básicos habían empezado a experimentar una brutal caída de su poder adquisitivo desde 1998, cuando se fijan las paridades de la Unión Monetaria y arranca la fase de anticipación al Euro y redondeo al alza de los precios.  Entre 1998 y 2003, el precio de muchos alimentos se multiplica por 3.

Deflación y pérdida de poder adquisitivo

El bosque del crédito artificioso instrumentado por Alemania para engrasar el lanzamiento del Euro no dejó ver lo que se cocía en los fogones. Camareros y cocineros cualificados se ven empujados a emigrar a la Costa Mediterránea en busca del nuevo El Dorado, al tiempo que el sector hostelero intenta afrontar el marcado descenso del número de clientes abaratando sus costes laborales y subiendo los precios.

2007 le da la puntilla a la Hostelería. La gestión de la crisis de la Unión Monetaria por el BCE destruye 5 millones de empleos en España y deja a la clase media en precario, pendiente todos los meses de pagar las letras de sus coches y la hipoteca de su casa. La ciudadanía sanea sus cuentas dejando de acudir al cine, a las peluquerías y a los bares.

En términos actuariales,  la Unión Monetaria ha provocado en España una caída del 75% del poder adquisitivo de los salarios. Es un experimento de una crueldad sin precedentes.  El Salario Mínimo Interprofesional de 1990 permitía a la ciudadanía más humilde pagar sus impuestos y llegar a final de mes, manteniendo su SWOL.  Para disfrutar del mismo nivel de vida, hoy, necesitaría ganar 3.000 euros al mes.

Del otro lado de la barra, camareros y cocineros ganan lo mismo o menos que lo que ganaban en 1990, pero atienden a jubilados subvencionados del IMSERSO, a hooligans británicos y borrachos alemanes. Su sueño de montar su propio bar o restaurante se ha esfumado.En resumidas cuentas, y a modo de conclusión del análisis, puede afirmarse de un modo rotundo que la Unión Monetaria, dirigida con mano de hierro por Alemania, ha arruinado en España el sector constructor, el sector inmobiliario, el sector financiero, el sector hostelero, el sector ganadero y el sector del comercio minorista.

© Belge

¿Se creó el Mecanismo Único de Resolución para provocar quiebras bancarias?

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De todos es sabido que la negativa del Reino Unido a asumir los postulados y mecanismos de la Unión Bancaria diseñados por el Bundesbank alemán llevó al gobierno de Londres  a impulsar el BREXIT para salir de la UE.  A la luz de los acontecimientos recientes, y de la nocturna y alevosa quiebra del Banco Popular, parece que son los políticos británicos los únicos que han advertido el peligro que entraña el Mecanismo Único de Resolución para la estabilidad del sistema financiero.

La Unión Monetaria Alemana y su secuela, la Unión Bancaria, han puesto contra las cuerdas a casi todas las entidades financieras en España e Italia y acaba de provocar la quiebra directa del que fue durante una década el mejor banco del mundo: el Popular. ¿Cómo es posible? Si en España existiera una mínima lealtad de los políticos, empresarios y periodistas con los ciudadanos a los que dicen representar, en este momento se estaría constituyendo una Comisión Nacional para determinar cómo la Unión Bancaria está hipotecando la soberanía, solvencia y equilibrios fundamentales del sistema financiero español.

Estalló la crisis subprime el 26 de febrero de 2007, quebraron grandes gestoras americanas de Fondos y llegó el tsunami a Europa  el 8 de agosto, con la suspensión de pagos encubierta del BNP Paribas y del Deutsche Bank. ( https://es.wikipedia.org/wiki/Crisis_de_las_hipotecas_subprime  ) Es entonces cuando los grandes bancos alemanes, británicos, franceses y suizos se ponen de acuerdo para manipular el Euribor a la baja y evitar la subida de tipos en el mercado interbancario.  La gran víctima de aquella conspiración, por la que diversas entidades europeas han sido condenadas con multas ridículas, fue el sistema financiero español.  Al ser dinamitado el mercado interbancario por el Bundesbank, se vio obligado a pasar por la Ventanilla del Banco central Europeo. Todo el exceso de tesorería bancaria en España sirvió para reflotar in extremis todos los bancos franceses y alemanes.

Quiebras bancarias fraudulentas

La falta de lealtad institucional de los socios que tiene España en la Unión Europea se pone de manifiesto con la tremenda campaña de descrédito e insidias que lanzan contra los PIGS católicos. El cerdo es un tótem religioso y cultural, y no es casualidad que aparezca en la prensa salmón británica y alemana ya en al año 2006. Quién escribe estas líneas fue el único analista que alertó y explicó lo que implicaba esa campaña de suspicacia. Resultó ser un instrumento decisivo para provocar el fuerte incremento de la Prima de Riesgo y fracturar el mercado de la liquidez en Europa.  Mientras unos países manipulaban el Euribor para financiar sus empresas y presupuestos a tipo 0, los países del Sur se vieron obligados a financiarse por encima del 5%.  Los bancos y cajas de ahorro con sede en España trasladaron ese diferencial a sus clientes, en forma de cláusula suelo.

La crisis de los PIGS  provocada por la manipulación del Euribor y la subida de las Primas de Riesgo tiene su momento álgido con el Rescate de Grecia y la quiebra que se deriva en los bancos de Chipre. Miles de inversores griegos y rusos se ven arruinados por la decisión de Alemania de dar un escarmiento religioso (Teoría del Castigo Moral) a sus enemigos. De aquellas pintorescas teorías económicas, morales y financieras del Bundesbank resultó que los depositantes, bonistas  y accionistas debían perder su dinero como justo castigo por confiar sus ahorros a Bancos del Sur de Europa en lugar de mandarlos a Alemania o Suiza.  Fue amagar con el apocalipsis financiero para que los PIGS claudicaran y aceptaran, como mal menor, la Quita a los accionistas y bonistas, y una garantía teórica de 100.000 euros por depositante.

En buena lógica, las nuevas condiciones impuestas a las entidades financieras por el Bundesbank hace que el negocio bancario tradicional en el Sur de Europa sea completamente inviable y malsano.  Un Banco como el Popular, con miles de oficinas de proximidad y 12.000 empleados, necesita intermediar un mínimo de 150.000 millones de euros para cubrir los costes más básicos de su Red Comercial. Con un Euribor artificialmente bajo y una recesión de caballo que afecta a las empresas y dispara la morosidad, es la tormenta perfecta. Los márgenes se hunden y los clientes dividen sus depósitos entre varias entidades, porque Alemania juega a meter miedo e impide que los Estados puedan garantizar los depósitos de sus ciudadanos.  Si a eso añadimos, los vaivenes de unas Normas Contables Internacionales cada vez más delirantes, que han pasado de exigir la expansión de los balances a reclamar que se provisionen al 100% las inversiones menos líquidas, tenemos un esbozo bastante realista de la situación inestable en la que ha quedado el sistema financiero español.

Mención aparte merece el delirante Mecanismo Único de Resolución. ( https://es.wikipedia.org/wiki/Mecanismo_%C3%9Anico_de_Resoluci%C3%B3n  )  Resulta asombroso que un técnico (¿becario?) de Deloitte  consiga auditar en una sola noche un agujero (déficit de provisiones)  de entre 2.000 y 8.000 millones de euros (apréciese la divertida ironía de Manuel Conthe en su blog al mencionar este rango)  que compromete la solvencia y viabilidad del Banco Popular, cuando los mejores contables de 5 grandes bancos y del BCE se han pasado meses analizando sus cuentas sin detectar nada que no sea obvio. A saber: es obvio que el miedo adelgaza los depósitos, y que un banco señalado por el MUR no tiene ninguna opción de evitar la liquidación. En el mejor de los casos, tras el precedente creado con el Banco Popular, una entidad financiera señalada y chantajeada, se dejara comprar muy por debajo de su valor.

A la vista de estos hechos objetivos e innegables,  la banca del futuro inmediato pasa por dejar de cotizar en bolsa y dejar de prestar dinero  a los ciudadanos y empresarios menos solventes o con mayor riesgo.  Es una banca de servicios y protección patrimonial para quienes puedan pagarla.

(c) Belge 14/06/2017

El Alquiler en España (1)

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  1. ¿Cuestión financiera o cuestión ideológica?

En el largo e intenso debate inmobiliario que rebrota en España a partir de 1998, hay que distinguir dos vectores fundamentales. El enfoque financiero, objetivo y aséptico, es muy diferente de todas las cuestiones morales, políticas y económicas, aunque pocos autores hacen el necesario esfuerzo de distinguir lo que es matemática actuarial del resto de aspectos ideológicos que contaminan el análisis.

La “movilidad” es un concepto ideológico que muchos pretenden disfrazar de postulado económico.  En todos los modelos nacidos de luteranismo, y cualquiera que sea el mote que le den al “sentido” de la Evolución, movilidad es sinónimo de “libertad”.  “Movilidad” para toda la cultura anglosajona y protestante de los últimos siglos es un artefacto religioso que se contrapone al concepto socio-económico de “arraigo”.  La “movilidad” es el tótem que subyace en la ideología religiosa de los pueblos nómadas y guerreros que vagan sin rumbo, tal y como la “tierra” es una referencia icónica para todas las civilizaciones agrícolas y ganaderas que cultivan y transforman la naturaleza.

Las profundas razones por la que los partidos de “izquierdas”, de adscripción marxista y luterana, odian la propiedad hay que buscarlas en ese ADN ideológico que hace que los pueblos “nómadas” sueñen con “progresar” hasta a un Destino fabuloso.  El propietario que fija su residencia en un entorno elegido, deja de soñar con alcanzar el horizonte. Crea cultura, crea riqueza, crea tradiciones y fija derechos.  Un pueblo nómada, por definición, es siempre un ejército en campaña, sometido a la Ley Marcial.

Es importante hacer un análisis epistemológico de algunos conceptos para poder rastrear el sentido de algunas argumentaciones y observar cómo determinados conceptos se manipulan para envenenar el agua del pozo.  La vertiente moral del alquiler se usa a menudo para confundir a la Opinión Pública, intervenir el urbanismo y dirigir la política inmobiliaria en España.

El objetivo declarado de muchos de los detractores de la Propiedad Inmobiliaria era conseguir elevar el porcentaje de ciudadanos que viven de alquiler. Los fundadores del Idealista.com, que se significaron en ese debate, se congratulaban en una reciente entrevista que con la fuerte crisis padecida a partir de 2007,  la tasa de alquiler hubiera pasado de un 9 a un 26% en España.

 

  1. Valor actuarial del alquiler en España.

El análisis financiero del mercado del alquiler en nuestro país es apasionante y se debería enseñar en los Institutos cuánto cuesta vivir de alquiler. La fórmula genérica que se usa, para conocer la capitalización de unos pagos periódicos, es relativamente sencilla. Es de tipo:

Cn= A (u^n -1)/i

Donde Cn es la capitalización, A es la suma que se aporta periódicamente,  n es el periodo considerado y la tasa i es el tipo de interés del periodo analizado.

Si analizamos la evolución del alquiler en España entre 1900 y 2017, observamos que un periodo tan dilatado sirve para eliminar el sesgo que acarrean determinadas circunstancias históricas o económicas. En 1900, el alquiler de una vivienda modesta costaba de 5 a 10 pesetas al mes. En 2017, lo más barato del mercado inmobiliario puede rondar los 200-300 euros al mes en el conjunto del país, y el doble en ciudades como Madrid o Barcelona. Representa una tasa de inflación equivalente al 7,5% anual, en línea con la inflación estructural de la economía española, y no proporciona una horquilla de 5 a 10 euros por M2, en función de la región.

Con esos datos, podemos calcular el valor de un alquiler en función del periodo estudiado y de la inflación estimada. Así, una inflación mensual del 0,4% durante 60 años, elevará coste del alquiler de un piso de 60 M2 en Madrid a la bonita suma de:

600 x ((1,004^720)-1)/ 0,004=600 x 4.178=2.506.834 euros.

 

Pero dado que no tenemos el sentimiento del “valor futuro” de la moneda, debemos llegar a dicha intuición mediante un sencillo razonamiento lógico. En efecto, no conocemos que valor tendrán las cosas en un futuro, pero si podemos analizar la evolución de nuestros salarios y de nuestra capacidad para ahorrar.  De entrada, de los 60 años considerado, solo conseguiremos cotizar, en el mejor de los casos, 30 años.  Por otra parte, el incremento de los impuestos y de la inflación reduce nuestra capacidad para ahorrar a menos de un tercio del Ingreso Bruto.

¿Qué significan estos apuntes? En concreto, lo siguiente:  si los salarios crecen en línea con el PIB, un ciudadano tipo que tenga la suerte de trabajar hasta su jubilación habrá capitalizado una cantidad de dinero equivalente a:  Cn=0,33 x 27.000 (1,03^30)-1/0,03.  Esto es: 9.000 x 47,57= 428.178 euros

Siempre podemos analizar, sin conocer que representará el valor futuro de la moneda, el valor de la capitalización de los ingresos salariales en relación a la capitalización del gasto considerado. Si hemos conseguido capitalizar, trabajando, 428.178 euros, y el coste del alquiler es de 2.506.834 euros, una ratio del 17% significa que nos habremos descapitalizado en un 83%. Todo el dinero que hemos ganado y ahorrado durante toda la vida laboral habrá ido a pagar el alquiler mensual.

3.  Generalización del Valor Actuarial del Alquiler

Este sencillo modelo se puede generalizar para demostrar que, en todos los casos,  el abono de un alquiler constante (vivir de alquiler) supera los ingresos que se pueden obtener a lo largo de toda una vida laboral.

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 3% Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 190.301 euros 1.208.400 euros 15,75%
9.000/27.000 428.178 euros 1.208.400 euros 35,43%
14.000/42.000 666.055 euros 1.208.400 euros 55,13%
20.000/60.000 951.508 euros 1.208.400 euros 78,74%

A medida que crece la inflación estructural,  los tramos más bajos del ahorro salarial son más vulnerables al alquiler

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 4,5% Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 244.028 2.049.072 11,90%
9.000/27.000 549.063 2.049.072 26,79%
14.000/42.000 854.098 2.049.072 41,67%
20.000/60.000 1.220.141 2.049.072 59,55%

Enseguida aparece como una gran evidencia que la inflación estructural se come el ahorro futuro, al margen de cual sea el nivel de ingresos.

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 6% Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 316.232 3.803.628 8,31%
9.000/27.000 711.523 3.803.628 18,69%
14.000/42.000 1.106.814 3.803.628 29,08%
20.000/60.000 1.581.163 3.803.628 41,57%

También resulta obvio que ninguna rentabilidad financiera realista permitirá jamás mantener constante el valor de ahorro salarial, con lo que una mayor inflación estructural perjudica SIEMPRE a los que viven de alquiler, sea cual sea su nivel de rentas.   Con una inflación estructural del 7,5% en España, a lo largo del siglo XX, no es recomendable promover el alquiler para abaratar el precio de la vivienda. Es un disparate.

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 7,5 % Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 413.579 7.564.924 5,46%
9.000/27.000 930.594 7.564.924 12,29%
14.000/42.000 1.447.591 7.564.924 19,13%
20.000/60.000 2.067.988 7.564.924 36,58%

Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario

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  1. Factores determinantes

 

No es fácil establecer que tendencias y factores externos inciden en la formación de los precios inmobiliarios. Ocurre que la Opinión Pública ha acabado por hacer suyas muchas de las tesis de la Opinión Publicada, cuidadosamente manipuladas por algunas formaciones políticas. Ese fenómeno, que analizaremos en un capítulo posterior sobre la sociología de la burbuja, ha provocado una distorsión importante del sentimiento natural de mercado que tenían los españoles, con graves consecuencias en el Empleo y en la estabilidad del sistema financiero.

 

 

  • Tipos de interés

 

Es un tópico bastante extendido que el incremento del precio de la vivienda se deba a la bajada de los tipos de interés.  Y de hecho, en España, la mayor subida de los precios en el sector inmobiliario se produce entre 1973 y 1987 cuando los tipos de interés se disparan del 4-5% hasta rozar el 20% anual, y no del periodo de 1988 a 2001, cuando los tipos regresan a un entorno del 4-5%.  En el primer segmento estudiado, los precios se multiplican por 10 en Madrid, y en el segundo, por 2,5.

 

  • Renta disponible

Otro tópico que se repite en todos los análisis y artículo es el que relaciona la “burbuja” inmobiliaria con el incremento de la renta per cápita disponible. Pero un estudio ya antiguo, publicado por The Economist, sobre la evolución histórica del precio de la vivienda en los países de la UE y de EEUU entre 1980 y 2001, demuestra precisamente que esa relación no es del todo concluyente.  El incremento de los precios inmobiliarios que se produce en España entre 1993 y 2001 coincide con un periodo de recesión inicial, fuerte caída de los salarios e incremento de la tasa de precariedad laboral.

 

  • Política fiscal

La política fiscal de desgravaciones, a la que a menudo acusan de contribuir a alimentar la espiral alcista de la demanda en el sector residencial, no tiene ninguna incidencia en la formación de los precios.  La deducción de la que se beneficiaban los propietarios en el IRPF rondaba, según las estadísticas de la AEAT, los 4.000 millones de euros al año. Es un descuento equivalente a algo más del 5% de toda la Caja que generaba para Hacienda el Sector Constructor en cada Ejercicio. Es el chocolate del Loro, teniendo en cuenta que el coste de formalizar y financiar los gastos de una hipoteca superan con creces los beneficios fiscales en el IRPF.

 

  • Tasa de empleo

 

Una de las dimensiones más difíciles de analizar es como afecta la tasa de ocupación y la creación de empleo en la formación de los precios inmobiliarios. No es una variable evidente, por cuanto se desconoce cómo percibe el cuerpo social esa mejora en los niveles de actividad. ¿Cómo logró la sociedad española anticipar el inédito periodo de pleno empleo que se origina en 1997, a pesar de una significativa pérdida de poder adquisitivo? Es un mecanismo social bastante misterioso.  Incluso los activistas inmobiliarios reunidos en torno a Zapatero en 2002 reconocían en trabajos y estudios previos la existencia de esa relación.  El precio de la vivienda sube cuando el cuerpo social percibe que se va a producir un incremento sostenido de la tasa de ocupación y del empleo.  De hecho, esa la única correlación positiva, superior al 50%, que los investigadores han logrado demostrar en el mercado inmobiliario.

 

 

  1. Correlaciones positivas en el sector inmobiliario

 

2.1 Natalidad y demografía

 

Para los asesores de Zapatero, a los que reprochaban haber cebado el Efecto Llamada, siempre fue una extraña obsesión negar que existiera una relación obvia entre el incremento de la población y la fortaleza de la demanda en el sector inmobiliario. La mayor parte de sus argumentos, publicados entre 2002 y 2010, eran tan retóricos y falaces que un experto como José García Montalvo llega a denostar como “correlación ocular” la evidencia de esa dinámica.  Un incremento de más de 10 millones de residentes en el territorio español  en 10 años  no tiene una “incidencia directa” en la demanda ni constituye una “correlación relevante”.  “La demografía sigue sin tener ningún efecto sobre el aumento de los precios”.

 

2.2. Tasa de ocupación

 

En el periodo que va de 1953 a 2008, la tasa de crecimiento del PIB  y la variación de la Tasa de Ocupación explican en más del 50% la evolución y la volatilidad tanto en la demanda como en el precio de los activos inmobiliarios. El crecimiento de la actividad económica tiene un efecto positivo contrastado que se combina con el efecto depresor del desempleo. Dicho de un modo más coloquial: la apetencia social natural por los activos inmobiliarios se concreta cuando los ciudadanos perciben que crece la economía y se crea empleo.