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¿Se creó el Mecanismo Único de Resolución para provocar quiebras bancarias?

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De todos es sabido que la negativa del Reino Unido a asumir los postulados y mecanismos de la Unión Bancaria diseñados por el Bundesbank alemán llevó al gobierno de Londres  a impulsar el BREXIT para salir de la UE.  A la luz de los acontecimientos recientes, y de la nocturna y alevosa quiebra del Banco Popular, parece que son los políticos británicos los únicos que han advertido el peligro que entraña el Mecanismo Único de Resolución para la estabilidad del sistema financiero.

La Unión Monetaria Alemana y su secuela, la Unión Bancaria, han puesto contra las cuerdas a casi todas las entidades financieras en España e Italia y acaba de provocar la quiebra directa del que fue durante una década el mejor banco del mundo: el Popular. ¿Cómo es posible? Si en España existiera una mínima lealtad de los políticos, empresarios y periodistas con los ciudadanos a los que dicen representar, en este momento se estaría constituyendo una Comisión Nacional para determinar cómo la Unión Bancaria está hipotecando la soberanía, solvencia y equilibrios fundamentales del sistema financiero español.

Estalló la crisis subprime el 26 de febrero de 2007, quebraron grandes gestoras americanas de Fondos y llegó el tsunami a Europa  el 8 de agosto, con la suspensión de pagos encubierta del BNP Paribas y del Deutsche Bank. ( https://es.wikipedia.org/wiki/Crisis_de_las_hipotecas_subprime  ) Es entonces cuando los grandes bancos alemanes, británicos, franceses y suizos se ponen de acuerdo para manipular el Euribor a la baja y evitar la subida de tipos en el mercado interbancario.  La gran víctima de aquella conspiración, por la que diversas entidades europeas han sido condenadas con multas ridículas, fue el sistema financiero español.  Al ser dinamitado el mercado interbancario por el Bundesbank, se vio obligado a pasar por la Ventanilla del Banco central Europeo. Todo el exceso de tesorería bancaria en España sirvió para reflotar in extremis todos los bancos franceses y alemanes.

Quiebras bancarias fraudulentas

La falta de lealtad institucional de los socios que tiene España en la Unión Europea se pone de manifiesto con la tremenda campaña de descrédito e insidias que lanzan contra los PIGS católicos. El cerdo es un tótem religioso y cultural, y no es casualidad que aparezca en la prensa salmón británica y alemana ya en al año 2006. Quién escribe estas líneas fue el único analista que alertó y explicó lo que implicaba esa campaña de suspicacia. Resultó ser un instrumento decisivo para provocar el fuerte incremento de la Prima de Riesgo y fracturar el mercado de la liquidez en Europa.  Mientras unos países manipulaban el Euribor para financiar sus empresas y presupuestos a tipo 0, los países del Sur se vieron obligados a financiarse por encima del 5%.  Los bancos y cajas de ahorro con sede en España trasladaron ese diferencial a sus clientes, en forma de cláusula suelo.

La crisis de los PIGS  provocada por la manipulación del Euribor y la subida de las Primas de Riesgo tiene su momento álgido con el Rescate de Grecia y la quiebra que se deriva en los bancos de Chipre. Miles de inversores griegos y rusos se ven arruinados por la decisión de Alemania de dar un escarmiento religioso (Teoría del Castigo Moral) a sus enemigos. De aquellas pintorescas teorías económicas, morales y financieras del Bundesbank resultó que los depositantes, bonistas  y accionistas debían perder su dinero como justo castigo por confiar sus ahorros a Bancos del Sur de Europa en lugar de mandarlos a Alemania o Suiza.  Fue amagar con el apocalipsis financiero para que los PIGS claudicaran y aceptaran, como mal menor, la Quita a los accionistas y bonistas, y una garantía teórica de 100.000 euros por depositante.

En buena lógica, las nuevas condiciones impuestas a las entidades financieras por el Bundesbank hace que el negocio bancario tradicional en el Sur de Europa sea completamente inviable y malsano.  Un Banco como el Popular, con miles de oficinas de proximidad y 12.000 empleados, necesita intermediar un mínimo de 150.000 millones de euros para cubrir los costes más básicos de su Red Comercial. Con un Euribor artificialmente bajo y una recesión de caballo que afecta a las empresas y dispara la morosidad, es la tormenta perfecta. Los márgenes se hunden y los clientes dividen sus depósitos entre varias entidades, porque Alemania juega a meter miedo e impide que los Estados puedan garantizar los depósitos de sus ciudadanos.  Si a eso añadimos, los vaivenes de unas Normas Contables Internacionales cada vez más delirantes, que han pasado de exigir la expansión de los balances a reclamar que se provisionen al 100% las inversiones menos líquidas, tenemos un esbozo bastante realista de la situación inestable en la que ha quedado el sistema financiero español.

Mención aparte merece el delirante Mecanismo Único de Resolución. ( https://es.wikipedia.org/wiki/Mecanismo_%C3%9Anico_de_Resoluci%C3%B3n  )  Resulta asombroso que un técnico (¿becario?) de Deloitte  consiga auditar en una sola noche un agujero (déficit de provisiones)  de entre 2.000 y 8.000 millones de euros (apréciese la divertida ironía de Manuel Conthe en su blog al mencionar este rango)  que compromete la solvencia y viabilidad del Banco Popular, cuando los mejores contables de 5 grandes bancos y del BCE se han pasado meses analizando sus cuentas sin detectar nada que no sea obvio. A saber: es obvio que el miedo adelgaza los depósitos, y que un banco señalado por el MUR no tiene ninguna opción de evitar la liquidación. En el mejor de los casos, tras el precedente creado con el Banco Popular, una entidad financiera señalada y chantajeada, se dejara comprar muy por debajo de su valor.

A la vista de estos hechos objetivos e innegables,  la banca del futuro inmediato pasa por dejar de cotizar en bolsa y dejar de prestar dinero  a los ciudadanos y empresarios menos solventes o con mayor riesgo.  Es una banca de servicios y protección patrimonial para quienes puedan pagarla.

(c) Belge 14/06/2017

El Alquiler en España (1)

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  1. ¿Cuestión financiera o cuestión ideológica?

En el largo e intenso debate inmobiliario que rebrota en España a partir de 1998, hay que distinguir dos vectores fundamentales. El enfoque financiero, objetivo y aséptico, es muy diferente de todas las cuestiones morales, políticas y económicas, aunque pocos autores hacen el necesario esfuerzo de distinguir lo que es matemática actuarial del resto de aspectos ideológicos que contaminan el análisis.

La “movilidad” es un concepto ideológico que muchos pretenden disfrazar de postulado económico.  En todos los modelos nacidos de luteranismo, y cualquiera que sea el mote que le den al “sentido” de la Evolución, movilidad es sinónimo de “libertad”.  “Movilidad” para toda la cultura anglosajona y protestante de los últimos siglos es un artefacto religioso que se contrapone al concepto socio-económico de “arraigo”.  La “movilidad” es el tótem que subyace en la ideología religiosa de los pueblos nómadas y guerreros que vagan sin rumbo, tal y como la “tierra” es una referencia icónica para todas las civilizaciones agrícolas y ganaderas que cultivan y transforman la naturaleza.

Las profundas razones por la que los partidos de “izquierdas”, de adscripción marxista y luterana, odian la propiedad hay que buscarlas en ese ADN ideológico que hace que los pueblos “nómadas” sueñen con “progresar” hasta a un Destino fabuloso.  El propietario que fija su residencia en un entorno elegido, deja de soñar con alcanzar el horizonte. Crea cultura, crea riqueza, crea tradiciones y fija derechos.  Un pueblo nómada, por definición, es siempre un ejército en campaña, sometido a la Ley Marcial.

Es importante hacer un análisis epistemológico de algunos conceptos para poder rastrear el sentido de algunas argumentaciones y observar cómo determinados conceptos se manipulan para envenenar el agua del pozo.  La vertiente moral del alquiler se usa a menudo para confundir a la Opinión Pública, intervenir el urbanismo y dirigir la política inmobiliaria en España.

El objetivo declarado de muchos de los detractores de la Propiedad Inmobiliaria era conseguir elevar el porcentaje de ciudadanos que viven de alquiler. Los fundadores del Idealista.com, que se significaron en ese debate, se congratulaban en una reciente entrevista que con la fuerte crisis padecida a partir de 2007,  la tasa de alquiler hubiera pasado de un 9 a un 26% en España.

 

  1. Valor actuarial del alquiler en España.

El análisis financiero del mercado del alquiler en nuestro país es apasionante y se debería enseñar en los Institutos cuánto cuesta vivir de alquiler. La fórmula genérica que se usa, para conocer la capitalización de unos pagos periódicos, es relativamente sencilla. Es de tipo:

Cn= A (u^n -1)/i

Donde Cn es la capitalización, A es la suma que se aporta periódicamente,  n es el periodo considerado y la tasa i es el tipo de interés del periodo analizado.

Si analizamos la evolución del alquiler en España entre 1900 y 2017, observamos que un periodo tan dilatado sirve para eliminar el sesgo que acarrean determinadas circunstancias históricas o económicas. En 1900, el alquiler de una vivienda modesta costaba de 5 a 10 pesetas al mes. En 2017, lo más barato del mercado inmobiliario puede rondar los 200-300 euros al mes en el conjunto del país, y el doble en ciudades como Madrid o Barcelona. Representa una tasa de inflación equivalente al 7,5% anual, en línea con la inflación estructural de la economía española, y no proporciona una horquilla de 5 a 10 euros por M2, en función de la región.

Con esos datos, podemos calcular el valor de un alquiler en función del periodo estudiado y de la inflación estimada. Así, una inflación mensual del 0,4% durante 60 años, elevará coste del alquiler de un piso de 60 M2 en Madrid a la bonita suma de:

600 x ((1,004^720)-1)/ 0,004=600 x 4.178=2.506.834 euros.

 

Pero dado que no tenemos el sentimiento del “valor futuro” de la moneda, debemos llegar a dicha intuición mediante un sencillo razonamiento lógico. En efecto, no conocemos que valor tendrán las cosas en un futuro, pero si podemos analizar la evolución de nuestros salarios y de nuestra capacidad para ahorrar.  De entrada, de los 60 años considerado, solo conseguiremos cotizar, en el mejor de los casos, 30 años.  Por otra parte, el incremento de los impuestos y de la inflación reduce nuestra capacidad para ahorrar a menos de un tercio del Ingreso Bruto.

¿Qué significan estos apuntes? En concreto, lo siguiente:  si los salarios crecen en línea con el PIB, un ciudadano tipo que tenga la suerte de trabajar hasta su jubilación habrá capitalizado una cantidad de dinero equivalente a:  Cn=0,33 x 27.000 (1,03^30)-1/0,03.  Esto es: 9.000 x 47,57= 428.178 euros

Siempre podemos analizar, sin conocer que representará el valor futuro de la moneda, el valor de la capitalización de los ingresos salariales en relación a la capitalización del gasto considerado. Si hemos conseguido capitalizar, trabajando, 428.178 euros, y el coste del alquiler es de 2.506.834 euros, una ratio del 17% significa que nos habremos descapitalizado en un 83%. Todo el dinero que hemos ganado y ahorrado durante toda la vida laboral habrá ido a pagar el alquiler mensual.

3.  Generalización del Valor Actuarial del Alquiler

Este sencillo modelo se puede generalizar para demostrar que, en todos los casos,  el abono de un alquiler constante (vivir de alquiler) supera los ingresos que se pueden obtener a lo largo de toda una vida laboral.

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 3% Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 190.301 euros 1.208.400 euros 15,75%
9.000/27.000 428.178 euros 1.208.400 euros 35,43%
14.000/42.000 666.055 euros 1.208.400 euros 55,13%
20.000/60.000 951.508 euros 1.208.400 euros 78,74%

A medida que crece la inflación estructural,  los tramos más bajos del ahorro salarial son más vulnerables al alquiler

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 4,5% Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 244.028 2.049.072 11,90%
9.000/27.000 549.063 2.049.072 26,79%
14.000/42.000 854.098 2.049.072 41,67%
20.000/60.000 1.220.141 2.049.072 59,55%

Enseguida aparece como una gran evidencia que la inflación estructural se come el ahorro futuro, al margen de cual sea el nivel de ingresos.

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 6% Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 316.232 3.803.628 8,31%
9.000/27.000 711.523 3.803.628 18,69%
14.000/42.000 1.106.814 3.803.628 29,08%
20.000/60.000 1.581.163 3.803.628 41,57%

También resulta obvio que ninguna rentabilidad financiera realista permitirá jamás mantener constante el valor de ahorro salarial, con lo que una mayor inflación estructural perjudica SIEMPRE a los que viven de alquiler, sea cual sea su nivel de rentas.   Con una inflación estructural del 7,5% en España, a lo largo del siglo XX, no es recomendable promover el alquiler para abaratar el precio de la vivienda. Es un disparate.

Ratio Salario/Alquiler

Capitalización
Ahorro/ Salario
n=30 años
Inflación 7,5 % Capitalización Alquiler 600 euros
n=60 años
Ratio
4.000/12.000 413.579 7.564.924 5,46%
9.000/27.000 930.594 7.564.924 12,29%
14.000/42.000 1.447.591 7.564.924 19,13%
20.000/60.000 2.067.988 7.564.924 36,58%

Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario

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  1. Factores determinantes

 

No es fácil establecer que tendencias y factores externos inciden en la formación de los precios inmobiliarios. Ocurre que la Opinión Pública ha acabado por hacer suyas muchas de las tesis de la Opinión Publicada, cuidadosamente manipuladas por algunas formaciones políticas. Ese fenómeno, que analizaremos en un capítulo posterior sobre la sociología de la burbuja, ha provocado una distorsión importante del sentimiento natural de mercado que tenían los españoles, con graves consecuencias en el Empleo y en la estabilidad del sistema financiero.

 

 

  • Tipos de interés

 

Es un tópico bastante extendido que el incremento del precio de la vivienda se deba a la bajada de los tipos de interés.  Y de hecho, en España, la mayor subida de los precios en el sector inmobiliario se produce entre 1973 y 1987 cuando los tipos de interés se disparan del 4-5% hasta rozar el 20% anual, y no del periodo de 1988 a 2001, cuando los tipos regresan a un entorno del 4-5%.  En el primer segmento estudiado, los precios se multiplican por 10 en Madrid, y en el segundo, por 2,5.

 

  • Renta disponible

Otro tópico que se repite en todos los análisis y artículo es el que relaciona la “burbuja” inmobiliaria con el incremento de la renta per cápita disponible. Pero un estudio ya antiguo, publicado por The Economist, sobre la evolución histórica del precio de la vivienda en los países de la UE y de EEUU entre 1980 y 2001, demuestra precisamente que esa relación no es del todo concluyente.  El incremento de los precios inmobiliarios que se produce en España entre 1993 y 2001 coincide con un periodo de recesión inicial, fuerte caída de los salarios e incremento de la tasa de precariedad laboral.

 

  • Política fiscal

La política fiscal de desgravaciones, a la que a menudo acusan de contribuir a alimentar la espiral alcista de la demanda en el sector residencial, no tiene ninguna incidencia en la formación de los precios.  La deducción de la que se beneficiaban los propietarios en el IRPF rondaba, según las estadísticas de la AEAT, los 4.000 millones de euros al año. Es un descuento equivalente a algo más del 5% de toda la Caja que generaba para Hacienda el Sector Constructor en cada Ejercicio. Es el chocolate del Loro, teniendo en cuenta que el coste de formalizar y financiar los gastos de una hipoteca superan con creces los beneficios fiscales en el IRPF.

 

  • Tasa de empleo

 

Una de las dimensiones más difíciles de analizar es como afecta la tasa de ocupación y la creación de empleo en la formación de los precios inmobiliarios. No es una variable evidente, por cuanto se desconoce cómo percibe el cuerpo social esa mejora en los niveles de actividad. ¿Cómo logró la sociedad española anticipar el inédito periodo de pleno empleo que se origina en 1997, a pesar de una significativa pérdida de poder adquisitivo? Es un mecanismo social bastante misterioso.  Incluso los activistas inmobiliarios reunidos en torno a Zapatero en 2002 reconocían en trabajos y estudios previos la existencia de esa relación.  El precio de la vivienda sube cuando el cuerpo social percibe que se va a producir un incremento sostenido de la tasa de ocupación y del empleo.  De hecho, esa la única correlación positiva, superior al 50%, que los investigadores han logrado demostrar en el mercado inmobiliario.

 

 

  1. Correlaciones positivas en el sector inmobiliario

 

2.1 Natalidad y demografía

 

Para los asesores de Zapatero, a los que reprochaban haber cebado el Efecto Llamada, siempre fue una extraña obsesión negar que existiera una relación obvia entre el incremento de la población y la fortaleza de la demanda en el sector inmobiliario. La mayor parte de sus argumentos, publicados entre 2002 y 2010, eran tan retóricos y falaces que un experto como José García Montalvo llega a denostar como “correlación ocular” la evidencia de esa dinámica.  Un incremento de más de 10 millones de residentes en el territorio español  en 10 años  no tiene una “incidencia directa” en la demanda ni constituye una “correlación relevante”.  “La demografía sigue sin tener ningún efecto sobre el aumento de los precios”.

 

2.2. Tasa de ocupación

 

En el periodo que va de 1953 a 2008, la tasa de crecimiento del PIB  y la variación de la Tasa de Ocupación explican en más del 50% la evolución y la volatilidad tanto en la demanda como en el precio de los activos inmobiliarios. El crecimiento de la actividad económica tiene un efecto positivo contrastado que se combina con el efecto depresor del desempleo. Dicho de un modo más coloquial: la apetencia social natural por los activos inmobiliarios se concreta cuando los ciudadanos perciben que crece la economía y se crea empleo.

Correlaciones y evolución de los precios en el mercado inmobiliario (2)

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  1. Evolución de los precios en el mercado

 

Tal vez no sea sencillo pero si es pertinente preguntarse si la evolución de los precios de la vivienda, en función de su tipología, corresponde a un incremento del poder adquisitivo, a una mayor carestía del bien por la especulación, o a la inflación de los costes de producción. Muchos de los estudios involucrados en el debate inmobiliario y de los pronunciamientos políticos prejuzgan, de un modo un tanto demagógico, que el alza de los precios de la vivienda se origina por razones especulativas.

 

3.1. Evolución de los precios en función del poder adquisitivo

 

En 1900, el jornal de un obrero en Madrid o Barcelona era de 2-3 pesetas al día y una vivienda barata costaba de 3 a 4.000 pesetas.  La oferta de trabajo escasa, la falta de crédito, la dificultad para ahorrar y el mayor valor de los productos de primera necesidad limitaban en la práctica el poder adquisitivo real de los salarios.  A pesar de una ratio que no parece excesivamente elevada, la ciudadanía no tenía un acceso fácil a la vivienda, salvo que se la construyera ella misma.  El legislador intento paliar ese problema, y el creciente chabolismo en la periferia de las ciudades, con la Ley de Casas Baratas, en 1911.

En 1940, era tan poca la capacidad productiva real del Sector Constructor que la compra de una vivienda libre era una quimera, al margen del propio precio. Había 800.000 habitantes en una ciudad como Madrid, y buena parte de sus infraestructuras inmobiliarias estaban dañadas o destruidas. La Intervención de los Poderes Públicos convirtió el acceso a la vivienda en una lotería. Pero si hubiera que medir el esfuerzo inversor en aquellos años,  un policía municipal ganaba 6.000 pesetas al año y un piso pequeño en Vallecas costaba  unas 50.000 pesetas.

En 1978, recién estrenada la Constitución,  para comprar un piso pequeño en Vallecas había que invertir  1,5 millones de pesetas y el salario mínimo anual no llegaba a las 300.000 pesetas.  Un empleado de banca en Madrid por ganar 750.000 pesetas y comprarse un piso de 3 millones cerca de la Plaza de Castilla.

En 2008, cuando el boom económico da sus últimos coletazos,  un mileurista con 20.000 euros brutos al año podía comprar un piso en ese mismo barrio de Vallecas por 180.000 euros.  Y durante la crisis posterior, se han podido comprar pisos de esas características con descuentos extras de 30 o 40.000 euros.

Como se puede observar en este pequeño resumen de la tendencia del último siglo en Madrid, la accesibilidad de la vivienda se ha mantenido relativamente constante, a pesar de las circunstancias más adversas que cabe imaginar. A priori no está demasiado claro que exista una componente especulativa  o que sea determinante.

 

3.2. Evolución de los precios en función de la inflación

En 1900, con las 800 pesetas de un jornal, un obrero podía comprar 3.000 kilos de pan, 2000 litros de leche o  sacar 8000 billetes de metro.  Un par de zapatos costaban 10 pesetas.

En 1940, un par de zapatos de caballero costaba 60 pesetas y el kilo del pan valía 10 pesetas.  Un litro de aceite, de estraperlo, se compraba por 15 pesetas. Un obrero podía ganar 10.000 pesetas al año.

En 1978, el kilo de pan costaba 50 pesetas y el billete de metro, 6 pesetas.  En proporción, el Salario Mínimo había subido el doble que muchos bienes y servicios, pero en línea con el precio de la vivienda en Madrid.

Entre 2008 y 2017, los salarios más básicos han perdido poder adquisitivo en mayor proporción que la rebaja de los precios inmobiliarias y la cesta de la compra.  El kilo de pan cuesta  2200 más que en 1900, lo que representa una inflación acumulada del  6,8% anual.  Los billetes de autobús o de tranvía  han multiplicado su precio por 2500, a razón del 6,9% anual.  El Salario Mínimo Anual se ha multiplicado por 2000, con una inflación del 6,7%.  El precio de la vivienda se ha encarecido un 7,5% por año y vale hoy entre 4 y 5000 veces más que en 1900.